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??“蘇超”是真的火！

??6月29日，在“蘇超”第5輪蘇州對(duì)陣揚(yáng)州的比賽中，單場觀眾首次突破4萬人，刷新“蘇超”紀(jì)錄。

??“散裝江蘇”13個(gè)城市的暗戰(zhàn)，早已超越了體育范疇，演變?yōu)榻?jīng)濟(jì)、人口等方面的全方位博弈，同時(shí)也是“十三太保”城市綜合實(shí)力的硬核PK。

??從房地產(chǎn)層面來看，蘇州上半年新房成交規(guī)模領(lǐng)先全省，南京最高房價(jià)上守住了“南哥”的地位。從前5月累計(jì)同比來看，房子賣得最好的是鹽城，前5月新房成交累計(jì)同比增幅達(dá)三成，房價(jià)漲幅最大的是南通。

??江蘇省被稱為“蘇大強(qiáng)”是有原因的，這是一個(gè)全國“萬億GDP城市”最多的省份。

??2024年，江蘇省GDP以13.70萬億元排在全國第二位，其中過萬億的城市有五個(gè)，分別為蘇州、南京、無錫、南通和常州，五個(gè)城市就占了全省經(jīng)濟(jì)總量超六成。其中“最強(qiáng)地級(jí)市”蘇州GDP更是達(dá)到了2.67萬億，在省內(nèi)排在首位，在全國排到了第六位。

??相比之下，省會(huì)城市南京始終被蘇州壓一頭。2024年南京GDP總量以1.85萬億排在省內(nèi)第二位、全國第十位，與蘇州經(jīng)濟(jì)總量相差一個(gè)揚(yáng)州，短時(shí)間內(nèi)南京很難迅速超越蘇州。

??作為“徽京”，南京既要和省內(nèi)兄弟爭高低，又要和杭州、合肥拼長三角話語權(quán)，但隔壁的杭州經(jīng)濟(jì)總量已站上2萬億的臺(tái)階。

??另外，無錫、南通和常州三市2024年GDP總量也超過1萬億元。

??全省GDP最低的是連云港，為4663.13億元，即便在省內(nèi)墊底，但是也在全國GDP百強(qiáng)市中排在第71位。

??在蘇超積分賽中曾被叫做“太湖三傻”的無錫、蘇州和常州，人均GDP分列省內(nèi)前三，且是省內(nèi)三個(gè)人均GDP突破20萬元大關(guān)的城市。

??其中有著“蘇南第二城”之稱的無錫常年霸榜，排在全省第一位，2024年人均GDP達(dá)到了21.7萬元。蘇州排在第二位，常州排在第三位。

??什么概念？同期全國、江蘇省的該項(xiàng)指標(biāo)分別是9.57萬元、16.07萬元。

??江蘇作為經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省，13個(gè)城市的人口格局差異顯著，人口多集聚在蘇南地區(qū)，而蘇中蘇北幾個(gè)城市人口常年外流。

??具體來看，2024年蘇州以1298.7萬常住人口排在全省首位，人口規(guī)模超過省會(huì)城市南京。

??南京2024年常住人口為957.7萬人，排在省內(nèi)第二位，徐州排第三，常住人口901萬人。

??常住人口最少的是鎮(zhèn)江，2024年末常住人口有322.8萬人，在13個(gè)城市中墊底。

??從人口變化來看，2024年南京常住人口較2020年七普常住人口增加26.23萬人，增量排在全省首位，省會(huì)城市的首位度正在逐步提升。蘇州五年來常住人口也增加了23.87萬人。另外，常州常住人口增加了10.79萬人，排在全省第三位。

??2024年常住人口總規(guī)模排在第三位的徐州，近五年常住人口減少的最多，減少了7.38萬人。而徐州恰恰是蘇北城市人口變動(dòng)的縮影，鹽城、宿遷、連云港等蘇北城市人口均呈現(xiàn)出外流趨勢(shì)。

??江蘇“十三太保”樓市表現(xiàn)，與經(jīng)濟(jì)和人口等城市基本面基本呈現(xiàn)正相關(guān)。

??南京和蘇州依然是全省新房成交量最多的兩個(gè)城市。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，前5月南京新房成交面積為135.02萬平方米，累計(jì)同比增長8%。蘇州的數(shù)據(jù)為124.39萬平方米，不過與南京不同的是，蘇州前5月累計(jì)同比仍下降2%，市場復(fù)蘇動(dòng)能不如南京。

??從累計(jì)成交走勢(shì)來看，統(tǒng)計(jì)的11個(gè)城市中，前5月鹽城、常州、淮安和南京四個(gè)城市累計(jì)同比為正增，其中鹽城前5月成交32.01萬平方米，同比增長30%，同比增速排在11城首位。

??不過6月蘇州明顯發(fā)力，單月新房成交預(yù)計(jì)達(dá)到44萬平方米，帶動(dòng)上半年整體成交規(guī)模達(dá)到171.09萬平方米，趕超南京。

??累計(jì)同比來看，上半年南京累計(jì)同比轉(zhuǎn)跌，同比下降2%，而蘇州累計(jì)同比轉(zhuǎn)正，微增0.9%。

??從一二手房成交總量來看，上半年南京一二手房成交總規(guī)模達(dá)到了611.4萬平方米，排在全省首位，蘇州雖然在總量上弱于南京，但是累計(jì)同比漲幅排在首位，一二手房成交總量累計(jì)同比增長8.6%。

??而無錫、常州和揚(yáng)州一二手房成交總量仍在負(fù)增長通道。

??從房價(jià)來看，前5月新房成交均價(jià)最高的是南京，新房均價(jià)達(dá)到了27329元/平方米。

??另外，蘇州、南通和無錫新房成交均價(jià)已破2萬元/平方米，分別排在省內(nèi)第二、第三和第四位。

??淮安和徐州新房成交均價(jià)墊底，前5月均價(jià)每平方米不足萬元，其中淮安新房成交均價(jià)僅為9047元/平方米，是統(tǒng)計(jì)的11個(gè)城市中房價(jià)最低的城市。

??從房價(jià)變動(dòng)情況來看，從CRIC監(jiān)測(cè)的2025年前5月江蘇省11個(gè)城市新建商品住宅成交統(tǒng)計(jì)均價(jià)中，南通房價(jià)漲幅最大，前5月新房成交均價(jià)為23739元/平方米，較2024年新房成交均價(jià)增長10%。南通新房價(jià)格上漲主要依托中高端改善需求支撐，以銷定產(chǎn)模式之下，高端盤供需兩熱，結(jié)構(gòu)性拉升了房價(jià)。

??鎮(zhèn)江、揚(yáng)州、徐州、鹽城和蘇州前5月新房成交均價(jià)均較2024年新房均價(jià)有所上漲，泰州、淮安等前期需求透支的城市整體房價(jià)進(jìn)入回調(diào)期。

??在“蘇超”現(xiàn)象背后，各城市在經(jīng)濟(jì)、人口、樓市等指標(biāo)的博弈日趨“白熱化”：蘇州憑借全省常住人口首位和人均GDP全省第二位保持綜合優(yōu)勢(shì)；南京則通過近五年最多的人口增量強(qiáng)化省會(huì)首位度；鹽城、南通分別成為新房成交累計(jì)同比增速和房價(jià)漲幅“黑馬”。這種多維度的競爭格局下，區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展還將面臨新的挑戰(zhàn)。

??聚焦房地產(chǎn)市場，各城市呈現(xiàn)明顯分化，南京、蘇州基本面尚可，房地產(chǎn)整體呈現(xiàn)弱復(fù)蘇走勢(shì)，一二手成交總量成交已同比回正，而蘇北多城仍面臨人口外流與房價(jià)回調(diào)壓力，成交規(guī)模延續(xù)筑底行情。