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??2025年上半年，房地產(chǎn)市場在政策的持續(xù)調(diào)控下，正逐步朝著穩(wěn)定健康的方向發(fā)展。二季度以來政策面推進(jìn)速度明顯加快，助力房地產(chǎn)市場格局加快向新向好。

??4月末中共中央政治局會(huì)議以“持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢(shì)”替代兩會(huì)中的“止跌回穩(wěn)”表述，反映2024年四季度以來穩(wěn)市場政策見效，房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入供求平衡發(fā)展的新階段。

??目前整體圍繞穩(wěn)市場、促轉(zhuǎn)型、防風(fēng)險(xiǎn)主線，部署三大核心任務(wù)：城市更新、高品質(zhì)轉(zhuǎn)型和庫存優(yōu)化，其后各部委快速落實(shí)相關(guān)任務(wù)。

??據(jù)克而瑞研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，2025年上半年，地方層面有130個(gè)省市362次出臺(tái)穩(wěn)市場政策，同比基本持平。

??在中央因城施策、穩(wěn)市場政策應(yīng)出盡出的施政方針下，當(dāng)前地方層面擁有足夠的施政空間維持市場穩(wěn)定。預(yù)計(jì)下半年地方層面將遵循中央部署，重點(diǎn)改善自身主要矛盾，在“存量盤活、預(yù)期改善、精準(zhǔn)破局”三方面發(fā)力。

??2025年4月25日，中共中央政治局會(huì)議提出“持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢(shì)”，圍繞穩(wěn)市場、促轉(zhuǎn)型、防風(fēng)險(xiǎn)主線，部署三大核心任務(wù)，為年內(nèi)政策實(shí)施劃定清晰路徑：一、加力城市更新行動(dòng)，以存量改造激活增量需求；二、構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，以高品質(zhì)供給引領(lǐng)行業(yè)轉(zhuǎn)型；三、優(yōu)化存量商品房收購政策，筑牢市場風(fēng)險(xiǎn)防線。

??二季度的政策風(fēng)向，均保持著清晰明確的路徑。如發(fā)改委表態(tài)穩(wěn)市場政策將“成熟一項(xiàng)出臺(tái)一項(xiàng)”。

??6月中旬的國務(wù)院會(huì)議進(jìn)一步明確 “更大力度推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”：進(jìn)一步優(yōu)化現(xiàn)有政策，提升政策實(shí)施的系統(tǒng)性有效性，多管齊下穩(wěn)定預(yù)期激活需求、優(yōu)化供給、化解風(fēng)險(xiǎn)。

??國務(wù)院會(huì)議特別提出，要對(duì)全國房地產(chǎn)已供土地和在建項(xiàng)目進(jìn)行摸底，數(shù)據(jù)重要性方面，隨著行業(yè)進(jìn)入穩(wěn)市場與去庫存“深水區(qū)”，在純新盤上市規(guī)模持續(xù)低位，前期優(yōu)質(zhì)庫存已經(jīng)得到去化的情況下，當(dāng)前行業(yè)的交易規(guī)模和價(jià)格穩(wěn)定，更多的取決于存量項(xiàng)目的銷售表現(xiàn)；現(xiàn)有數(shù)據(jù)披露情況方面，各地主管部門雖然已經(jīng)在按期披露存量住宅用地的清單，但是僅涉及土地面積和未售面積，對(duì)于建設(shè)進(jìn)度、施工情況、拿地成本、施工投入等結(jié)構(gòu)性數(shù)據(jù)仍存在較大空白。

??從以上兩點(diǎn)來看，厘清存量項(xiàng)目規(guī)模和結(jié)構(gòu)勢(shì)在必行，也是明確加大政策力度方向的重要依據(jù)。

??5月7日，央行、金融監(jiān)管總局、證監(jiān)會(huì)協(xié)同出臺(tái)一攬子金融政策，貨幣政策通過?“降成本+擴(kuò)需求+穩(wěn)預(yù)期”?三管齊下，短期內(nèi)LPR、公積金和結(jié)構(gòu)性貸款利率下調(diào)，中長期則通過系列消費(fèi)支持政策與市場信心修復(fù)，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。政策既包含降準(zhǔn)降息等總量工具，又涵蓋房地產(chǎn)融資制度創(chuàng)新。

??第一，降低存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)將向市場提供長期流動(dòng)性約1萬億元。整體存款準(zhǔn)備金率的平均水平將從原來的6.6%降低到6.2%，降低銀行負(fù)債成本，可以極大增強(qiáng)銀行體系對(duì)購房者和開發(fā)企業(yè)的貸款能力，這將緩解房企開發(fā)貸及供應(yīng)鏈融資壓力，尤其是民營房企的信用風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)有望收窄。

??第二，降低利率對(duì)購房者而言有兩方面直接利好：一是下調(diào)政策利率0.1個(gè)百分點(diǎn)，經(jīng)過市場化利率傳導(dǎo)，預(yù)計(jì)將帶動(dòng)貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）隨之下行0.1個(gè)百分點(diǎn)。隨之商業(yè)貸款利率無論首套還是二套都將下調(diào)0.1個(gè)百分點(diǎn)，節(jié)約利息支出降低月供負(fù)擔(dān)。二是降低個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)。其中，五年期以上的首套房利率將由現(xiàn)行的2.85%降至2.6%，接近歷史最低水平。預(yù)計(jì)每年將節(jié)省購房者公積金貸款利息支出超過200億元，以100萬元30年期貸款等額本息還款為例，月供減少約130元，累計(jì)利息節(jié)省約5萬元，可以提升剛需購房者支付能力，有利于支持居民家庭剛性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌企穩(wěn)。

??另外，資本市場工具優(yōu)化釋放穩(wěn)定信號(hào)，房企股權(quán)融資渠道有望修復(fù)，緩解債務(wù)展期壓力；科技創(chuàng)新再貸款支持“兩新”（設(shè)備更新與以舊換新）政策實(shí)施。家電、建材等產(chǎn)業(yè)鏈需求提升，可能加速新房裝修周期，縮短二手房交易周期；服務(wù)消費(fèi)與養(yǎng)老再貸款推動(dòng)“地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)”融合可能支持養(yǎng)老社區(qū)、康養(yǎng)地產(chǎn)等新型業(yè)態(tài)發(fā)展,消費(fèi)場景的擴(kuò)展（如文旅、健康）將帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)需求，尤其是低線城市購物中心、度假公寓的租賃與銷售預(yù)期改善。

??在穩(wěn)樓市方面，持續(xù)推動(dòng)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制擴(kuò)圍增效，支持打贏保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)。目前，商業(yè)銀行審批通過的“白名單”貸款增至6.7萬億元，支持了1600多萬套住宅的建設(shè)和交付，有力保障了廣大購房人的合法權(quán)益，為房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)提供了重要支撐。下一步，將加快完善與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相適配的系列融資制度，包括房地產(chǎn)開發(fā)、個(gè)人住房、城市更新等貸款管理辦法。指導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)保持房地產(chǎn)融資穩(wěn)定，有效滿足剛性和改善性住房需求，強(qiáng)化對(duì)高品質(zhì)住房的資金供給，助力持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。

??3月11日，自然資源部正式發(fā)布《關(guān)于做好運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券支持土地儲(chǔ)備有關(guān)工作的通知》。該通知從發(fā)債要求、資金使用主體、申報(bào)審核流程、資金收益平衡及監(jiān)督管理等方面進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定。要求各地優(yōu)先將處置存量閑置土地清單中的地塊納入土地儲(chǔ)備計(jì)劃。旨在通過專項(xiàng)債券優(yōu)化土地儲(chǔ)備工作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。

??二季度以來，各地專項(xiàng)債擬收儲(chǔ)公告發(fā)布節(jié)奏明顯加快，合計(jì)擬收儲(chǔ)規(guī)模已達(dá)到一季度兩倍。據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計(jì)，2025年至今全國擬收儲(chǔ)總規(guī)模達(dá)到4696億元，涉及207個(gè)城市。除去沒有標(biāo)注用途屬性的地塊之外，其中含宅用地共有2158宗，擬收購總價(jià)3023億元，擬收儲(chǔ)面積總和達(dá)到9553公頃。

??在新房交易流速較歷史峰值下降超過40%時(shí)代背景下，2025年住宅成交雖然出現(xiàn)企穩(wěn)勢(shì)頭，且土地成交規(guī)模也已降至新低，但為了行業(yè)更快達(dá)成新的供求平衡，從數(shù)據(jù)邏輯看，土地收儲(chǔ)才是當(dāng)下去庫存的關(guān)鍵突破點(diǎn)。按全國土地平均容積率折算，前5月擬收儲(chǔ)宅地的理論建筑面積已經(jīng)超過1.9億平方米，超過同期新房銷售規(guī)模的六成。從降低庫存規(guī)模的角度來說，若公布的收儲(chǔ)宅地規(guī)模如期落實(shí)，等效于2025年新房成交面積同比至少增長64%，助力全國新房去化周期下降超過3個(gè)月。并且考慮到還有超過二成的擬收儲(chǔ)地塊沒有明示土地屬性，以上估算還只是保守估計(jì)。

??聚焦含宅用地，收儲(chǔ)規(guī)模更多的還是集中在三四線城市。就已公布土地屬性的地塊清單來看，三四線擬收儲(chǔ)6814公頃，占比達(dá)到71%，合計(jì)收購總價(jià)1901億元，占比63%，因各能級(jí)地價(jià)差距，三四線總價(jià)占比明顯低于面積占比。

??相比一二線城市，三四線城市在本輪調(diào)整中面對(duì)著更大的需求端波動(dòng)，且更多地塊由城投托底拿地，大量宅地因財(cái)務(wù)測(cè)算無法滿足開工條件，導(dǎo)致城市潛在庫存高企。為加快達(dá)成行業(yè)的新的供求平衡，土地收儲(chǔ)成為了現(xiàn)階段這些地塊的唯一出路。

??2025年上半年，地方層面有130個(gè)省市362次出臺(tái)穩(wěn)市場政策，同比基本持平。在中央大力推進(jìn)穩(wěn)市場政策的引導(dǎo)下，2025年以來地方積極落實(shí)中央金融支持、城市更新、購房補(bǔ)助、庫存減負(fù)等各方面政策，尤其是5月初積極跟進(jìn)公積金利率調(diào)整，以及信陽試點(diǎn)現(xiàn)房銷售，廣州擬全面取消限購、限售、限價(jià)等政策引起了業(yè)內(nèi)的廣泛關(guān)注。

??具體來看，地方政策聚焦六大方向：一、82省市公積金政策全方位優(yōu)化以降低門檻；二、39省市實(shí)施補(bǔ)貼與以舊換新等政策刺激住房需求；三、32省市擴(kuò)容保障性住房體系；四、28省市深化城市更新與融資支持；五、27省市優(yōu)化供給側(cè)管理促進(jìn)供需平衡；六、13省市提升“好房子”建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。

??2025年上半年房地產(chǎn)政策圍繞“穩(wěn)市場、防風(fēng)險(xiǎn)、促轉(zhuǎn)型”的目標(biāo)精準(zhǔn)發(fā)力。4月份以來，中央政策在穩(wěn)定市場預(yù)期、加大金融支持力度、推進(jìn)城市更新行動(dòng)等方面不斷加強(qiáng)。地方層面也及時(shí)多次出臺(tái)穩(wěn)市場政策，譬如在5月7日央行宣布降低公積金貸款利率后，一日內(nèi)即有50個(gè)省市發(fā)文落實(shí)；上海、廣東、福建等省市的促消費(fèi)文件中均提及要進(jìn)一步穩(wěn)定和支持住房消費(fèi)；地方專項(xiàng)債擬收儲(chǔ)土地規(guī)模超過9500公頃，預(yù)計(jì)可降低全行業(yè)消化周期超過3個(gè)月。

??中央政策面的積極推進(jìn)，為房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和健康發(fā)展提供了有力保障。預(yù)計(jì)下半年將進(jìn)一步加力穩(wěn)市場，尤其城市更新和土地收儲(chǔ)，將在供求兩端進(jìn)一步改善行業(yè)庫存壓力，房地產(chǎn)市場有望加快實(shí)現(xiàn)供求關(guān)系新的動(dòng)態(tài)平衡，行業(yè)也將朝著高質(zhì)量發(fā)展的方向加速邁進(jìn)。

??展望下半年，未來政策或?qū)⒅攸c(diǎn)聚焦以下4大方向：

??一、專項(xiàng)債收儲(chǔ)縱深落地推進(jìn)，加速庫存去化與風(fēng)險(xiǎn)化解。目前專項(xiàng)債擬收儲(chǔ)宅地規(guī)模已達(dá)到9553公頃（理論建面超1.9億平方米），但落實(shí)規(guī)模仍較為有限，預(yù)計(jì)下半年將進(jìn)一步推進(jìn)收儲(chǔ)類專項(xiàng)債的發(fā)行節(jié)奏，存量房收儲(chǔ)和土地收儲(chǔ)兩方面齊頭并進(jìn)。專項(xiàng)債收儲(chǔ)的快速推進(jìn)，將在實(shí)質(zhì)上助力更多三四線城市庫存層面紓困。在收儲(chǔ)地塊的后續(xù)處置方面，建議各地對(duì)于收儲(chǔ)地塊轉(zhuǎn)為保障房、公共配套用途等方面還是應(yīng)當(dāng)量力而行、審慎推進(jìn)，避免新城新增增量庫存或過高的城投負(fù)擔(dān)。

??二、城市更新加快落實(shí)，全鏈條激活舊城區(qū)住房需求。上半年已經(jīng)在中央層面完成2025年城市更新工作的頂層設(shè)計(jì)和實(shí)施路線，下半年將根據(jù)資金扶持城市的工作經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步探索建立資金、用地、金融等各類要素保障機(jī)制。促進(jìn)城市更新工作有效落地，通過新建、改建進(jìn)一步優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)：其一，盤活低效樓宇和廠房，為成熟城區(qū)帶來更多高質(zhì)量增量宅地，促進(jìn)改善性住房需求釋放；其二，加速老舊小區(qū)改造，疊加貨幣化安置，帶來更多剛性住房需求；其三，改善區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施、功能布局，改建老舊小區(qū)，提升舊住宅區(qū)居住價(jià)值，加強(qiáng)二手房市場流動(dòng)性。

??三、金融政策精準(zhǔn)滴灌，鞏固市場信心與流動(dòng)性。上半年央行“三管齊下”的金融支持將持續(xù)顯效，存款準(zhǔn)備金率的下調(diào)和利率的調(diào)降將持續(xù)改善企業(yè)和購房者預(yù)期。在此基礎(chǔ)上，下半年有望迎來更多增量政策，如“白名單”機(jī)制進(jìn)一步深化與擴(kuò)圍，目前商業(yè)銀行已審批“白名單”貸款6.7萬億元，未來或進(jìn)一步增加額度并簡化審批流程；對(duì)于暫時(shí)困難但資金能平衡的項(xiàng)目，也有望繼續(xù)“應(yīng)延盡延”，開發(fā)貸展期緩解債務(wù)到期壓力。

??四、供給側(cè)改革提速，助發(fā)展新模式落地生根。2025年上半年，大力發(fā)展“好房子”在典型城市土地市場和新房市場均獲得了較為理想的成效，預(yù)計(jì)下半年將進(jìn)一步以“品質(zhì)升級(jí)”引領(lǐng)行業(yè)轉(zhuǎn)型。一方面加強(qiáng)高品質(zhì)建設(shè)：全面推行執(zhí)行“好房子”建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，促進(jìn)企業(yè)持續(xù)提升產(chǎn)品力，撬動(dòng)改善型需求釋放。另一方面優(yōu)化土地供給：結(jié)合存量土地摸底數(shù)據(jù)（在建項(xiàng)目、已供未開發(fā)地塊），優(yōu)化宅地供應(yīng)節(jié)奏，一二線提高供地質(zhì)量，三四線嚴(yán)控增量。合理安排建設(shè)進(jìn)度。