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??當前，整個不動產(chǎn)行業(yè)仍處于去庫存周期，從各細分市場來看，都在尋找新模式，一方面是行業(yè)正處于轉(zhuǎn)型期，另外一方面整體市場競爭都在加劇。

??針對非住宅類資產(chǎn)來看，其價值除了土地價格之外，還取決于實際運營效率。據(jù)克而瑞6月19日發(fā)布的《2025不動產(chǎn)運營發(fā)展報告》來看，目前市場中主要幾類非住資產(chǎn)價值表現(xiàn)分化明顯。其中，長租公寓市場已成為當前不動產(chǎn)行業(yè)中表現(xiàn)最為穩(wěn)健的細分領(lǐng)域之一。

??對不動產(chǎn)行業(yè)而言，資產(chǎn)價值的變化與三大因素密切相關(guān)：運營模式成熟度、經(jīng)營效率穩(wěn)定性以及退出通道暢通性。

??從長租、商業(yè)、辦公、城市更新、康養(yǎng)、文旅和產(chǎn)城等細分市場來看，這些非住資產(chǎn)價值表現(xiàn)分化明顯。

??其中長租公寓和商業(yè)類資產(chǎn)運營模式成熟且收益相對穩(wěn)定，而且退出通道清晰，最受市場青睞。寫字樓和產(chǎn)業(yè)園區(qū)類資產(chǎn)受經(jīng)濟下行影響較大，空置率高企，租金下降，尤其是產(chǎn)業(yè)園區(qū)，即便有清晰的退出路徑，但目前整體資產(chǎn)價格仍處于下行通道。而康養(yǎng)和文旅類資產(chǎn)雖然市場規(guī)模增長，且消費群體消費意愿較強，但由于退出通道受阻，投資放緩，資產(chǎn)價值也未能充分得以體現(xiàn)。

??《2025不動產(chǎn)運營發(fā)展報告》數(shù)據(jù)顯示，若以平均資本化率作為重要衡量指標，表現(xiàn)最好的是長租公寓類資產(chǎn)，尤其是一線城市，平均資本化率在5.1%-5.4%之間。購物中心、甲辦以及商務(wù)園區(qū)，這三類資產(chǎn)在一線和主要二線城市的資本化率差異較大，且均高于長租類資產(chǎn)，投資進入也更為謹慎。

??長租公寓目前已成為當前不動產(chǎn)行業(yè)中表現(xiàn)最為穩(wěn)健的細分領(lǐng)域之一。

??從資產(chǎn)價值角度看，首先，租賃市場需求極為穩(wěn)定，出租率整體高位運行。克而瑞長租數(shù)據(jù)顯示，近五年，核心八城集中式公寓出租率穩(wěn)定在超85%水平，廣州、深圳、武漢、南京四城出租率更是維持在93%以上。

??其次，REITs表現(xiàn)優(yōu)異，退出通道暢通。已上市保障房REITs底層資產(chǎn)出租率皆超91%，且2023年至今租金平效變動績效，整體穩(wěn)健。

??截至2025年4月保障房REITs較發(fā)行價漲幅超50%，不僅在各類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs中領(lǐng)跑，還與第二梯隊拉開5-10個百分點優(yōu)勢。

??2024年保障房REITs現(xiàn)金分派率在3-4%水平區(qū)間，呈現(xiàn)出良好的超額收益特征。2025年保障房REITs的擴募以及發(fā)行的擴容都呈上升趨勢，具有明顯的穿越周期的增值能力。

??從政策端來看，目前已對長租公寓方面給出了明確引導(dǎo)方向：一方面加速高品質(zhì)住房的供給，將租賃住房納入到好房子體系中，未來會出現(xiàn)更多產(chǎn)品更適配，配套更完善的長租公寓以及租賃社區(qū)；另一方面提出優(yōu)化存量收購政策，各地開始放寬存量收購的條件。也為未來兩年保障房的擴容以及整體租賃市場提供了指引性的方向。

??隨著頂層持續(xù)推動“好房子”建設(shè)，目前部分重點城市已將租賃住房納入“好房子”建設(shè)體系。如北京在保租房中試點“全裝修+智慧社區(qū)”模式；深圳要求新建保障性租賃住房100%達到綠色建筑標準；杭州對符合“好房子”標準的租賃項目給予容積率獎勵等。

??在優(yōu)質(zhì)租賃社區(qū)和保租房大量入市的背景下，個人房源市場受到明顯沖擊，個人房源租金的坪效繼2021年達到頂點之后逐年下降，且降幅還在擴大。

??集中式公寓市場則呈現(xiàn)出“市場化+保租房”雙軌發(fā)展的鮮明特征。過去4年，核心8城整體的集中式公寓的規(guī)模穩(wěn)步提升，且市場化的集中式公寓和保租房在2024年形成了雙軌發(fā)展的模式。尤其是在上海及深圳，保租房的份額分別占到集中式公寓總量的54%和39%，核心城市保租房整體占比達到4成。

??與此同時，市場也呈現(xiàn)出出租率穩(wěn)定、租金下行的態(tài)勢。主要是因為低價保租房的占比持續(xù)提升，使得平均租金水平下降，這和現(xiàn)行保租房供應(yīng)結(jié)構(gòu)有關(guān)。

??未來隨著保租房進入入市高峰期，租金會進一步下探，同時供應(yīng)端的供需錯配也使得租金價格呈現(xiàn)出分化。

??不動產(chǎn)市場已進入資產(chǎn)價值分化和重估的長周期。

??長租公寓市場的穩(wěn)定性正得到市場的廣泛認可，并帶動多元主體入局。2023年及以前以銀行、外資為主，而2024年基金、險資等積極入局，整體占比達50%，較2023年占比提升約10%

??作為當前不動產(chǎn)行業(yè)中表現(xiàn)最為穩(wěn)健的細分領(lǐng)域之一，目前也更適用于追求長期穩(wěn)定收益、注重資產(chǎn)保值增值的投資者。