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??從2021年以來(lái)，城投公司作為地方土地市場(chǎng)重要的拿地主體，積累了大量存量地塊，也成為了代建企業(yè)深度挖掘的增量“窗口”和主要利潤(rùn)貢獻(xiàn)點(diǎn)。

??但隨著2024年以來(lái)代建賽道在進(jìn)駐企業(yè)逐步飽和后迎來(lái)增速放緩、競(jìng)爭(zhēng)加劇、企業(yè)分化的新階段。

??據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，2022年-2024年，重點(diǎn)30城中，城投拿地占比均保持50%以上。截止至2025年5月末，城投公司在30個(gè)重點(diǎn)城市未開(kāi)工地塊幅數(shù)超過(guò)4200宗、累計(jì)總建面超過(guò)3.6億平方米。

??這些未開(kāi)工地塊中有多少潛藏機(jī)遇？又有哪些長(zhǎng)期未開(kāi)工的土地仍值得企業(yè)去接洽和拓展？哪些城市值得深耕發(fā)展？

??2021年以來(lái)，城投、平臺(tái)類公司一直在土地市場(chǎng)中扮演極其重要的角色，其手中的土地也成為了代建企業(yè)競(jìng)相爭(zhēng)奪、加速擴(kuò)張的重要資源和發(fā)展支撐。

??CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年-2024年城投拿地比重始終維持在50%以上，2024年達(dá)到頂峰，占比達(dá)到64%，比2021年增長(zhǎng)30個(gè)pcts。

??由于城投公司拿地主要以“托底”、維持市場(chǎng)穩(wěn)定為主，因此在開(kāi)發(fā)能力不足，以及低迷的市場(chǎng)環(huán)境中，開(kāi)工意愿和動(dòng)能均相對(duì)較弱。

??截止至2025年5月末，城投公司在30個(gè)重點(diǎn)城市未開(kāi)工地塊幅數(shù)超過(guò)4200宗、累計(jì)總建面超過(guò)3.6億平方米，其中來(lái)自2022年、2024年成交的地塊體量最大，接近1億平方米。

??值得一提的是，3.6億㎡未開(kāi)工地塊中，城投獨(dú)立拿地建面占95.3%，城投聯(lián)合其他公司拿地建面僅占4.7%。

??從城市分布來(lái)看，整體呈現(xiàn)中西部中城投未開(kāi)工土地面積和幅數(shù)較多，長(zhǎng)三角城市開(kāi)發(fā)節(jié)奏相對(duì)較快現(xiàn)象。

??30個(gè)重點(diǎn)城市中，徐州、重慶和長(zhǎng)沙未開(kāi)工地塊總規(guī)模較大，超過(guò)4000萬(wàn)平方米（包含全市及區(qū)縣數(shù)據(jù)）。這些城市雖然開(kāi)工率較低，但在市場(chǎng)逐漸止跌回穩(wěn)之下，代建需求會(huì)逐漸釋放，尤其是優(yōu)質(zhì)地塊，適合企業(yè)深耕布局。例如徐州有1000萬(wàn)平方米左右地塊位于市區(qū)，代建前景更佳，適合代建企業(yè)擴(kuò)張市場(chǎng)規(guī)模。

??反之深圳、福州、上海、杭州等城市，未開(kāi)工地塊規(guī)模較小，均不足200萬(wàn)平方米，此類城市項(xiàng)目質(zhì)量更優(yōu)但相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)激烈，主要是頭部代建企業(yè)的“戰(zhàn)場(chǎng)”。

??對(duì)大多數(shù)代建企業(yè)而言，聚焦和深耕是核心，集中優(yōu)勢(shì)資源深耕優(yōu)勢(shì)城市是大勢(shì)所趨，因此選對(duì)城市相當(dāng)于成功“一半”，才能保持高質(zhì)量發(fā)展。

??按容積率劃分來(lái)看，未開(kāi)工地塊中僅有7.8%容積率低于1.5，24.5%地塊容積率落于1.5-2區(qū)間，34.3%地塊容積率落于2-2.5區(qū)間，容積率高于2.5的地塊占比達(dá)到33.4%。

??由此可見(jiàn)，容積率低于2的地塊占比達(dá)到32.3%，基本與剛需地塊占比相持平。我們認(rèn)為這部分可以做改善的地塊是代建企業(yè)拓展的首選，也是符合當(dāng)前新房市場(chǎng)銷售主流趨勢(shì)。尤其在“好房子”理念推動(dòng)下，部分產(chǎn)品能力強(qiáng)的代建企業(yè)更能通過(guò)“新規(guī)”、“四代宅”去兌現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值、創(chuàng)造超額收益，這一點(diǎn)也是能夠打動(dòng)委托方的關(guān)鍵所在。

??再結(jié)合城市分布來(lái)看，不同城市的未開(kāi)工地塊容積率分布有一定差異：

??珠海、無(wú)錫、廈門等城市未開(kāi)工地塊中超過(guò)60%容積率低于2，以偏改善項(xiàng)目為主，代建企業(yè)可以重點(diǎn)關(guān)注和拓展；

??長(zhǎng)沙、西安、上海、徐州等城市未開(kāi)工地塊主要集中于容積率2-3區(qū)間中，是標(biāo)準(zhǔn)的剛需型項(xiàng)目；而昆明、南寧、廣州、深圳等城市有較多容積率在3以上的未開(kāi)工地塊。

??總體而言，在3.6億未開(kāi)工的城投土地中，仍潛藏較大的代建空間，綜合考慮地塊的拿地時(shí)間、城投開(kāi)工意愿、項(xiàng)目區(qū)位條件、容積率條件、規(guī)模條件等因素，優(yōu)勢(shì)不同的代建企業(yè)可以在深挖不同城市的未開(kāi)工地塊類型和項(xiàng)目需求后，可以選擇更加適宜的城市進(jìn)行深耕、拓展。

??我們認(rèn)為，中小規(guī)模的地塊更適合進(jìn)行代建。目前未開(kāi)工地塊中，小于10萬(wàn)平方米的地塊占43%，

??對(duì)于中小代建企業(yè)來(lái)說(shuō)，應(yīng)該主動(dòng)拓展規(guī)模較小的地塊代建，盡量保持短平快地完成項(xiàng)目的代建代銷以及回款，保證企業(yè)安全性為第一要?jiǎng)?wù)。對(duì)于頭部代建企業(yè)來(lái)說(shuō)，大規(guī)模項(xiàng)目更有助于進(jìn)一步放大品牌效應(yīng)，同時(shí)增加市場(chǎng)份額。