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??位于廣州市天河區(qū)的柯木塱村正在進行村民回遷安置房置換商品房意愿摸查，計劃使用城中村改造專項借款購買存量商品住房作為村民的安置房。20天前，南沙區(qū)已將購置的232套商品房分配給了村民用作安置房。

??2024年，廣州獲得4096億元的城中村改造專項借款授信金額，其中部分便是用于訂購存量商品房。6月18日，中國房地產(chǎn)報記者獲悉，在專項借款的支持下，截至5月份，廣州已合計認購存量房6000余套用于安置。一個可以參考的數(shù)據(jù)是，今年前5月，廣州全市新房的月均成交量為5213套。

??雖然廣州尚未公布收購存量商品房的大致預(yù)算及套數(shù)，但可以明確的是，收購的動作還在持續(xù)推進。對于房企而言，這是一次難得的去庫存機會。廣州某在售樓盤近期被列入一個城中村改造項目的定向購買清單，該項目有關(guān)人士對中國房地產(chǎn)報記者表示，若能通過專項借款政策實現(xiàn)房源集中去化，可緩解不少銷售壓力。

??安置房置換商品房

??公開信息顯示，為滿足村民多樣化、差異化安置需求，根據(jù)《廣州市城中村改造建設(shè)指揮部辦公室印發(fā)關(guān)于使用城中村改造專項借款購買存量商品住房作為安置房的工作方案的通知（暫行）》相關(guān)規(guī)定，柯木塑村將在6月11日至6月30日期間開展村民的回遷安置房置換商品房意愿摸查工作。

??意愿征詢表里列出了5個周邊存量商品房房源項目，包括廣州城投天禧、中建精誠壹號、天河麓譽府、慧源山莊、天河都薈，涵蓋73平方米至152平方米的戶型，房源的價格區(qū)間為3.6萬元/平方米至6.2萬元/平方米。原則上，每個村民可拿出不超過140平方米的回遷安置房用于置換商品房。不過，安置房無法按1:1的比例置換成商品房，各個項目的置換比例不同，如，慧源山莊的置換系數(shù)區(qū)間為1:0.63-1：0.53，廣州城投天禧的則是1:0.89-1:0.75。

??最終，村民的置換資格將視報名情況、商品房供給情況，通過搖號或其他方式確定。

??還有不少城中村為村民提供了商品房安置方式。番禺的柏堂村也進行了意愿調(diào)查，表示根據(jù)廣州市正在探索的做法，村民可放棄原址安置的復(fù)建安置房，另行選擇項目周邊符合條件的商品房作為安置補償?shù)姆绞街弧＝?jīng)初步估算，柏堂村項目評估樓面地價+綜合建安單價+臨遷費約為2.1萬元/平方米，村民可選擇周邊價值相當?shù)纳唐贩孔鳛榘仓梅浚羯唐贩康膬r值超出安置房的價值，需補差價或減少安置面積。據(jù)了解，柏堂村對接了周邊4個在售樓盤，包括朗譽花園、保利鴻悅花園、卓越晴翠府、廣地花園，銷售單價約2.6萬元/平方米至3.9萬元/平方米。

??拿到商品房的村民亦不在少數(shù)。早在2024年11月，越秀區(qū)的瑤臺村就發(fā)布了招標公告，以42246元/平方米的限價收購周邊5公里以內(nèi)的新房，收購體量大約1.8萬平方米，優(yōu)先選取整棟或整單元未售、可實現(xiàn)封閉管理的項目。最終，該村收購了君越府項目的197套商品房，并于今年陸續(xù)進行網(wǎng)簽。

??今年3月份，南沙區(qū)土地開發(fā)中心購置了瑞灣雅苑項目的商品房作為萬頃沙鎮(zhèn)的安置房源，在登記認購期間，共有521位村民報名，意向認購682套房源，超過房源供應(yīng)量的兩倍。5月29日，通過搖珠分房，共有232套房源順利分配到戶。

??已收房超6000套

??2024年，廣州成功申報城中村改造專項借款項目52個，共計獲得授信金額4096億元。52個城中村改造項目共涉及約10.8萬戶改造戶數(shù)和約28.3萬套安置房。部分安置房計劃采用收購存量商品房的方式籌集。

??2024年11月，廣東省首筆收購存量住房用作安置房的專項借款資金落地廣州，黃埔區(qū)“五村七片”城中村改造項目獲得首期2.5億元專項借款，用于收購存量商品房。截至今年5月份，廣州下場收購的存量商品房已超過6000套。6月12日發(fā)布的《廣州市提振消費專項行動實施方案（征求意見稿）》提到“推進利用專項借款購買存量商品房作為安置房”，這意味著，未來廣州仍將繼續(xù)擴大存量商品房的收購規(guī)模。

??收購形式方面，除了上述商品房房源安置方式，廣州還探索了房票安置模式。房票是指將被征收人的房屋安置補償權(quán)益進行貨幣量化后，征收人出具給被征收人購置房屋的結(jié)算憑證。被征收人可自行向參與房票安置工作的房企購買商品房，直接用房票結(jié)算。相較回遷、置換等安置方式，房票使用范圍更廣，靈活度也更高。

??6月16日，南沙區(qū)向首批18名房票使用人頒發(fā)房票憑證，房票總額超5000萬元。據(jù)介紹，該區(qū)的“房源超市”已擴容至12家開發(fā)商，總計提供超過1400套商品房。5月16日，花都區(qū)首批房票憑證順利發(fā)放，楊二村的一位村民用手里的房票現(xiàn)場認購了花都城投集團旗下的商品房項目。

??最早推行房票的黃埔區(qū)已經(jīng)取得了一定成績。據(jù)悉，截至5月底，該區(qū)通過房票安置模式累計完成認購商品房超過1100套，去化面積超過10萬平方米，拉動資金流轉(zhuǎn)超20億元。最早獲得專項借款的“五村七片”項目認購周邊商品房逾560套，還實現(xiàn)了房票的跨區(qū)使用。

??地方政府認為收購存量商品房作為安置房，可以幫助解決多個現(xiàn)實問題。南沙開發(fā)區(qū)土地開發(fā)中心相關(guān)負責人表示，商品房房源安置打破了傳統(tǒng)安置房安置模式，一方面解決了群眾期待的安置問題、縮短回遷周期，節(jié)省了財政資金，另一方面又有助于優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。花都區(qū)也表示，通過房票安置，可極大縮短村民回遷時間，同時減少市場商品房庫存壓力。

??截至目前，廣州已有不少在售項目享受到了這種定向去庫存的利好。據(jù)統(tǒng)計，黃埔區(qū)的科城新世代已有超過900套存量商品房被收購用于安置房，白云區(qū)的云麓花城也因此消化了700多套庫存，而君越府整個項目的可售貨量僅197套，一次性被瑤臺村買斷。

??不過，開發(fā)商要承接政策紅利也有不少因素需衡量，除了價格讓利外，還要考慮前期業(yè)主的抵觸情緒。例如，瑞灣雅苑的部分業(yè)主表示，2024年該項目標榜自身為高端小區(qū)、人才小區(qū)，如今卻變成安置區(qū)回遷房，而開發(fā)商并未向所有業(yè)主事先通報征求意見，涉嫌欺瞞消費者。