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??2025年上半年，整體樓市延續(xù)“止跌回穩(wěn)”的弱復(fù)蘇走勢，新房供求均呈現(xiàn)出環(huán)比持增，二手房增長動能明顯放緩，土地市場縮量升溫。

??從市場走勢來看，各大城市分化依舊。在經(jīng)歷了近兩年的調(diào)整，多數(shù)城市已下挫至成交底部，市場熱度處于跌無可跌有價無市停滯狀態(tài)，整體樓市回暖仍有待核心一二線城市熱度傳導(dǎo)。

??為了更好地了解目前哪些城市表現(xiàn)更好，我們參考梳理了2025年上半年典型城市新房、二手房、土地市場成交情況。

??其中，北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、重慶、廈門這8個城市無論是新房、二手房還是土拍成交表現(xiàn)都位于典型城市前列，合肥一二手房上半年成交同比漲幅位列典型城市前三，土拍規(guī)模卻不在前20，整體庫存消化周期不足9個月。

??一直以來，新房、二手房、土地市場構(gòu)成了樓市核心生態(tài)鏈，三者呈現(xiàn)動態(tài)平衡的聯(lián)動關(guān)系。新房市場受土地與二手房市場同時影響，其中土地市場決定了新房未來供應(yīng)與市場預(yù)期；二手房市場一方面能形成“一二手置換鏈”推動新房市場，另外一方面也會對市場分流，與新房市場產(chǎn)生競爭關(guān)系。

??從城市面來看，若新房、二手房、土地市場活躍且互相促進(jìn)，則代表該城市房地產(chǎn)市場較為健康穩(wěn)定。

??2025年至今，地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)朝著止跌回穩(wěn)的方向邁進(jìn)。CRIC數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，全國商品住宅供應(yīng)約束顯著，供應(yīng)量整體較去年同期明顯下滑，僅一線城市保持相對高位。

??在供應(yīng)約束下，上半年整體成交基本與去年同期持平。一線韌性較強(qiáng)，二線城市成交量基本與去年持平，而三四線仍處“探底”階段。

??具體到30個重點監(jiān)測城市來看，一線熱點恒熱，二三線點狀復(fù)蘇分化更為顯著。

??一線城市中北京、廣州、深圳上半年成交累計同比均保持正增長，其中深圳、北京成交累計同比增長排前兩位，皆超20%。上海雖然成交累計同比并未保持正增長，但其新房成交規(guī)模仍高于北京和深圳，同比數(shù)據(jù)主要受去年基數(shù)較高影響。

??二三線城市中，成都、杭州等成交規(guī)模保持相對高位，合肥、廈門成交累計同比增長靠前，保持在15%以上水平。此外，武漢、南京、天津等均保持弱復(fù)蘇行情，累計同比降幅持續(xù)收窄。

??二手房方面，2025年上半年增長動能明顯放緩，一方面源于學(xué)區(qū)置業(yè)熱潮已過；另一方面，優(yōu)質(zhì)新盤入市也客觀上分流了部分改善客群。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，30個重點城市二手宅成交面積累計同比增長11.9%，其中一線城市累計同比增幅22%，居各能級首位。

??從城市維度來看，深圳、西安等上半年二手房成交累計同比增幅仍在三成以上，熱度依舊高漲；重慶、合肥等迎來復(fù)蘇行情，雖然6月環(huán)比持降，但上半年累計同比增幅依舊顯著，還有少部分城市諸如鄭州、長春、大連、寧波等二手房仍處于回調(diào)期，上半年累計同比暫未回正。

??需要注意的是，部分三四線城市如東莞、煙臺等因去年基數(shù)較低，上半年成交也出現(xiàn)了大幅增長。

??2025年上半年，土地市場延續(xù)“縮量提質(zhì)”趨勢，CRIC數(shù)據(jù)顯示，上半年，全國300城經(jīng)營性土地成交建筑面積2.5億平方米，較2024年同期下跌8%，再度刷新2010年以來的上半年新低紀(jì)錄。各月份成交規(guī)模均保持同比回落。

??但得益于供地質(zhì)量提升，各能級平均樓板價均同比顯著增長，溢價率也大幅回升，2025年上半年平均溢價率達(dá)到9.2%，較2024年同期增加了4.8個百分點。

??從重點監(jiān)測城市來看，2024年上半年已有3市超過千億；上海、北京、杭州土地成交金額分別達(dá)到1273、1101和1077億元。TOP3城市總成交金額達(dá)3451億元，占全國土地成交總金額的35%，高出上年同期10個百分點，土地投資進(jìn)一步向高能級城市集中。

??具體到城市來看，一線城市均進(jìn)入成交金額TOP20榜，上海、北京、廣州、深圳分列第1、2、7和13位；二三線入榜城市中，除成都和西安外，前15均來自沿海省份。

??市場熱度方面，核心熱點城市表現(xiàn)突出，杭州、成都、上海、蘇州、深圳平均溢價率均達(dá)到二成左右或更高，其中杭州得益于新房限價的解除，2025年上半年屢屢拍出50%以上的高溢價率，典型如錢江世紀(jì)城、城東新城等熱點板塊，2025年出讓的所有宅地溢價率均在40%以上。北京在底價成交了大量舊改和商辦地塊的情況下，溢價率也達(dá)到了7%。不過入榜三四線城市土拍熱度依舊不高，鎮(zhèn)江、常州、保定、揚州大多數(shù)地塊仍是底價或低溢價成交。

??結(jié)合新房、二手房、土地市場來看，因去年全國地市成交規(guī)模大幅縮量，今年預(yù)期也將成為“供應(yīng)小年”。目前二季度因房企供給節(jié)奏原因，已經(jīng)迎來一波小幅放量，我們依據(jù)去年全國300城涉宅用地成交節(jié)奏，拿地-入市8-10個月左右開發(fā)周期來推測，第三季度供給量或?qū)⒂瓉碓俣然芈洹?/p>

??在“以銷定產(chǎn)”模式之下，短期內(nèi)熱度較高的核心一二線城市仍將是房企推盤的重點區(qū)域，譬如北京、上海、杭州、成都等，多數(shù)企業(yè)會選擇加快新盤入市搶占市場，尤其是增強(qiáng)改善盤的供給。

??預(yù)判三季度，我們認(rèn)為成交絕對量不及二季度，不過基于去年基數(shù)較低，同比降幅仍有進(jìn)一步收窄的可能，同時城市間、項目間分化還將持續(xù)加劇。核心一二線城市熱點恒熱是大概率事件，尤其是對于購買力基礎(chǔ)相對雄厚的京滬深杭蓉等熱點城市而言，短期內(nèi)得益于高得房率的新規(guī)住宅、四代宅產(chǎn)品集中入市，開盤去化率基本延續(xù)高位震蕩，短期內(nèi)這樣的趨勢還將延續(xù)。