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??“居住環(huán)境大幅提升了”！

??站在煥然一新的樓宇間，重慶市九龍坡紅育坡片區(qū)居民發(fā)出由衷感嘆。

??這片擁有60年歷史的老社區(qū)，曾因基礎(chǔ)設(shè)施老化、安全隱患突出成為居民的“心頭刺”。

??為解決居民的“心頭難題”，補齊基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施短板，重慶市九龍坡紅育坡片區(qū)于2020年啟動改造工作，88棟樓宇3476戶居民的生活改變就此拉開序幕。

??改造之路并不平坦，民意統(tǒng)一、矛盾協(xié)調(diào)、有效監(jiān)管等難題接踵而至。為攻克難關(guān)，重慶市九龍坡紅育坡片區(qū)創(chuàng)新推出“五議工作法”，讓居民深度參與改造方案，共商共議；構(gòu)建“五長制 + 網(wǎng)格化”矛盾協(xié)調(diào)機制，并建立嚴(yán)格監(jiān)管體系，確保工程高質(zhì)量推進。

??在空間利用上，項目團隊更是展現(xiàn)出非凡智慧，巧妙解決停車難與“三線”下地規(guī)整難題，一一贏得了居民高度認(rèn)可。同時創(chuàng)新性地引入愿景集團等社會資本參與改造，強化了運營的可持續(xù)性。這也是全國首個采用PPP模式（政府和社會資本合作）運作的改造項目，憑借其出色的改造成果和運營模式，成功入選全國城市更新典型案例（第一批），并獲得 2023 年中國人居范例獎，成為行業(yè)內(nèi)的標(biāo)桿典范。

??這一政府、社會、居民三方共治、風(fēng)險共擔(dān)、利益共享、長效運營的機制，以及“居民受益、企業(yè)獲利、政府減壓”的多方共贏格局，不僅被國家發(fā)展和改革委員會列為城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造資金保障典型經(jīng)驗做法全國推廣，更是入選住房城鄉(xiāng)建設(shè)部城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造可復(fù)制政策機制清單，成為以創(chuàng)新推動城市更新的鮮活樣本。

??紅育坡片區(qū)的蛻變是九龍坡區(qū)乃至重慶市推進城市有機更新的縮影。

??據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部數(shù)據(jù)顯示，今年前4個月，全國新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5679個。分地區(qū)來看，今年前4個月，僅重慶、河北、遼寧、上海等6個地區(qū)開工率超50%。目前，重慶市已有6個案例入選住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部城市更新典型案例，其中有3個項目作為城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造類典范入選，為全國城市更新提供了寶貴的“重慶經(jīng)驗”。

??老舊小區(qū)“逆齡”蛻變

??紅育坡片區(qū)位于重慶市九龍坡區(qū)渝州路街道，文化底蘊深厚，承載著老城記憶，是九龍坡老工業(yè)區(qū)的時代縮影。

??隨著時光流轉(zhuǎn)，紅育坡片區(qū)諸多問題逐漸暴露。“紅育坡片區(qū)開發(fā)建設(shè)年代較早，農(nóng)轉(zhuǎn)非集中居住區(qū)多、集體企業(yè)及單位建房多，絕大部分房屋年齡都在30年以上，普遍存在樓棟老舊破損、基礎(chǔ)設(shè)施不完善、公共服務(wù)功能缺失等問題。居民群眾要求實施更新改造、加強基層治理的愿望十分強烈，對消除安全隱患、完善社區(qū)功能、改善居住環(huán)境、加強平安建設(shè)的訴求也十分突出。”重慶市九龍坡區(qū)住建委項目負(fù)責(zé)人道出了改造背景和片區(qū)居民的心聲。

??面對居民的強烈期盼，2020年，紅育坡片區(qū)改造正式拉開了帷幕。此次改造涉及88棟樓宇、3476戶居民，總建筑面積達12.6萬平方米，2022年7月完工。改造過程中，同步引入了愿景集團等社會資本力量參與，社會資本方全面負(fù)責(zé)片區(qū)的設(shè)計、建設(shè)、管理和運營全鏈條工作，以期探索出一條可持續(xù)的更新路徑。

??改造之路并非坦途，工程啟動之初，各種挑戰(zhàn)便接踵而至。居民擔(dān)憂施工影響生活、商戶顧慮經(jīng)營受損、停車難、充電設(shè)施不足……民意統(tǒng)一難、矛盾協(xié)調(diào)難、有效監(jiān)管難，一道道關(guān)卡橫亙在前。

??“要克服這些困難，關(guān)鍵在于機制創(chuàng)新。”上述重慶市九龍坡區(qū)住建委項目負(fù)責(zé)人表示，我們推出了五議工作法——通過“居民提議、大家商議、社區(qū)復(fù)議、專業(yè)審議、最終決議”五個環(huán)節(jié)，讓群眾真正參與到改造方案的共商共議中來，共同決定“怎么建、怎么管、怎么運營”，這樣才能提升居民的參與感、支持度和最終獲得感。

??同時，構(gòu)建“五長制+網(wǎng)格化”矛盾協(xié)調(diào)機制，并建立了嚴(yán)格的監(jiān)管體系——聘請專業(yè)監(jiān)理、全過程跟蹤審計，政府部門全程介入，街道社區(qū)專人巡查，確保工程“一步到位”“一次投入不留遺憾”，真正把好事辦好。

??在空間利用上，紅育坡片區(qū)改造展現(xiàn)了非凡的智慧。針對老舊小區(qū)停車需求大而空間又十分有限的問題，項目團隊硬是在一個僅20余平方米的小花園里，建成了36個車位的立體停車樓；針對“三線”下地規(guī)整費用高昂的難題，設(shè)計師巧妙借鑒傳統(tǒng)智慧，創(chuàng)新建設(shè)風(fēng)雨長廊。長廊的鏤空鋼架既有效規(guī)整隱藏了雜亂的管線，頂部的延伸結(jié)構(gòu)又為居民提供了遮風(fēng)避雨的通道，這一妙招深受居民好評，還大幅降低了成本。

??改造完成后，外遷居民陸續(xù)回遷，市民慕名前來探訪打卡，沉寂的特色老店老鋪也重新煥發(fā)活力，居民滿意度高達96.8%。

??PPP模式破解“兩難”困局

??紅育坡片區(qū)的成功，為老舊小區(qū)改造找到了一條破局之路。

??老舊小區(qū)改造長期面臨“融資難、治理難”的困境。傳統(tǒng)模式依賴政府財政兜底，巨額投入加重地方負(fù)擔(dān)，后期運營管理也往往乏力，導(dǎo)致項目可持續(xù)性差，社會資本望而卻步。

??為破解這一難題，拓寬資金渠道，重慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會和九龍坡區(qū)政府經(jīng)多方論證后，在紅育坡片區(qū)老舊小區(qū)改造項目中，創(chuàng)新性地采用了PPP模式下的“ROT”（改建-運營-移交）運作方式。

??在這一創(chuàng)新框架下，當(dāng)?shù)卣胧袌鲋黧w愿景集團，引導(dǎo)其與國企平臺公司渝隆集團合作成立SPV項目公司——愿景渝隆公司，其中，渝隆集團出資20%、愿景集團出資80%，愿景渝隆從投融資、設(shè)計、建設(shè)、后續(xù)物業(yè)管理等全過程實施“建設(shè)管理運營一體化”。

??資金籌措渠道也實現(xiàn)了多元化。金融機構(gòu)建設(shè)銀行提供了2.8億元的專項貸款支持，為項目注入了強勁的金融動力。同時，積極鼓勵居民參與，引導(dǎo)居民自籌資金用于室內(nèi)翻修等“家門口”的改造更新，增強了居民的獲得感和參與度。

??不同于開發(fā)新建，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的回報機制沒有那么明確，更多需要依靠改造后的長期運營來獲得收益。紅育坡片區(qū)項目建設(shè)運營公司相關(guān)負(fù)責(zé)人曾坦言其核心挑戰(zhàn)是“前期投入大、盈利周期長”。因此，項目成功的關(guān)鍵在于讓參與的社會資本能夠?qū)崿F(xiàn)“微利可持續(xù)”的運營。

??愿景集團秉持“微利可持續(xù)”和“改管一體化”的理念，探索長效運營模式。他們對片區(qū)內(nèi)的資源進行了系統(tǒng)梳理，識別出八大類可運營資源，包括老舊閑置的辦公樓宇和商業(yè)樓、沿街鋪面、社區(qū)便民用房、停車場資源、物業(yè)管理服務(wù)、廣告位以及樓棟保潔服務(wù)等。

??“項目改造完成后通過‘公眾使用者付費＋財政可行性補助’的方式實現(xiàn)盈利回血和可持續(xù)性運營。”上述重慶市九龍坡區(qū)住建委項目負(fù)責(zé)人表示。

??具體而言，老舊小區(qū)改造后增設(shè)了停車場、智能充電樁、單元樓公告牌等基礎(chǔ)設(shè)施，面向小區(qū)居民、社會公眾等使用者收費；愿景渝隆公司通過改造盤活閑置空間轉(zhuǎn)化為自持資產(chǎn)，引入社會資本經(jīng)營農(nóng)貿(mào)市場、社區(qū)食堂、社區(qū)養(yǎng)老院、便民商超等服務(wù)設(shè)施，收取租金回血；愿景集團成立物業(yè)公司，提供公共區(qū)域設(shè)施養(yǎng)護、清掃保潔、安全巡邏等服務(wù)，并向居民提供家政服務(wù)、水電安裝、電器維修、房屋中介等個性化有償服務(wù)。區(qū)財政以政府購買服務(wù)的方式提供物業(yè)費用、租金優(yōu)惠等相應(yīng)補助。

??“項目建設(shè)期1年，運營期10年。”上述重慶市九龍坡區(qū)住建委項目負(fù)責(zé)人表示，在運營期內(nèi)通過深度挖掘片區(qū)、社區(qū)、小區(qū)內(nèi)沉睡的閑置資源和資產(chǎn)，充分激活停車、農(nóng)貿(mào)、商超、廣告、保潔等領(lǐng)域的“造血點”，統(tǒng)籌實施建設(shè)改造與后續(xù)精細(xì)化的管理運營，最終實現(xiàn)項目可持續(xù)運營和盈利還款的目標(biāo)。

??重慶市九龍坡紅育坡片區(qū)改造項目正是通過對這些豐富運營資源的系統(tǒng)性整合與市場化運作，開辟了多元化的收入來源，構(gòu)建了強大的自身“造血”機制。這一機制不僅打通了前期巨額投資的平衡路徑，又實現(xiàn)了項目的可持續(xù)運營管理，從而在實踐層面有效緩解了長期困擾老舊小區(qū)改造的“融資難、治理難”問題，為同類項目提供了寶貴的經(jīng)驗。