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??在物業(yè)管理行業(yè)從增量轉向存量的時代背景下，管理規(guī)模整體增速持續(xù)放緩，行業(yè)回歸服務本源。

??受管理規(guī)模增速放緩影響，2024年物業(yè)管理行業(yè)整體營收規(guī)模達1.75萬億元，營收增速連續(xù)三年放緩，同時2024年500強、百強、上市物企毛利潤首次出現(xiàn)全面下滑。

??在當前整體行業(yè)調(diào)整期，物業(yè)企業(yè)雖面臨諸多挑戰(zhàn)，但仍優(yōu)于房企，具備一定的抗風險能力和經(jīng)營穩(wěn)定性。

??對行業(yè)內(nèi)的企業(yè)而言，當前最重要的是明晰自身優(yōu)劣勢，精準制定發(fā)展戰(zhàn)略，提升市場競爭力，把握結構性機遇。

??500強、百強及上市物企的增速已連續(xù)多年下滑。

??2024年，500強物企在管面積為192.8億平方米，同比增長5.1%，增速較2023年下降1.1個百分點，連續(xù)三年呈下降趨勢；百強物企和上市物企在管面積分別為138.2億平方米和76.6億平方米，增速分別為5.9%和6.3%，同比分別下降1.7和5.7個百分點。

??企業(yè)規(guī)模增長持續(xù)放緩的原因是多方面的，其中一方面源于關聯(lián)方的影響，尤其是關聯(lián)房企增量交付的持續(xù)下降。另一方面，越來越多的企業(yè)更加聚焦高質(zhì)量發(fā)展，主動優(yōu)化項目結構，持續(xù)退出低質(zhì)低效項目。

??受管理規(guī)模增速放緩影響，2024年物業(yè)管理行業(yè)整體營收規(guī)模達到1.75萬億元，同比增長3.4%。500強、百強及上市物企的營收增速進一步回落，2024年，500強、百強、上市物企的營收總額分別為5953.8億元、4189.8億元和2938.7億元，同比分別增長4.0%、3.9%和3.7%，較2023年分別下降3.1、4.0和3.0個百分點。

從毛利潤和凈利潤來看，2024年，500強、百強、上市物企毛利潤分別為1000.8億元、780.6億元和557.4億元，增速分別為-2.8%、-2.4%、-5.7%，較2023年分別下降7.9、4.8、6.9個百分點，2024年500強、百強、上市物企毛利潤首次出現(xiàn)全面下滑。

500強和百強物業(yè)服務企業(yè)凈利潤已連續(xù)三年呈現(xiàn)負增長。2024年，500強物企凈利潤為353.7億元，同比下降2.8%；百強物企凈利潤為198.2億元，同比下降2.4%。上市物企凈利潤則受到資產(chǎn)減值準備等多重因素影響，下滑幅度更為明顯，全年凈利潤為125.0億元，同比大幅下降23.3%。

??在成本上升、收繳率下降及增值服務增長乏力等多重壓力下企業(yè)開始面臨盈利挑戰(zhàn)。 但與房地產(chǎn)企業(yè)相比，物業(yè)服務企業(yè)的盈利表現(xiàn)相對穩(wěn)健。2024年，500強房企的平均凈利潤率為2.3億元，同比下降29.5%，已連續(xù)五年呈現(xiàn)負增長。相比之下，物企雖然也面臨盈利壓力，但整體下滑幅度較小，在行業(yè)調(diào)整期，物業(yè)企業(yè)相較于房企仍具備一定的抗風險能力和經(jīng)營穩(wěn)定性。

??從毛利率和凈利率來看，2024年，500強、百強、上市物企毛利率分別跌至16.8%、18.6%、19.0%，較2023年分別下降1.1、1.2、0.7個百分點，已連續(xù)三年回落。

2024年，500強、百強及上市物業(yè)服務企業(yè)的凈利率均降至近年來最低水平，分別為5.9%、4.7%和4.3%，較2023年分別下降0.7、0.9和1.1個百分點。

與500強房地產(chǎn)企業(yè)相比，物業(yè)服務行業(yè)仍展現(xiàn)出一定的相對優(yōu)勢。2024年，500強房企的凈利率已下滑至2.4%，盈利能力持續(xù)承壓，部分企業(yè)甚至面臨虧損困境。相比之下，物業(yè)企業(yè)在收入結構優(yōu)化和成本控制方面表現(xiàn)更為穩(wěn)健。

??從政策角度來看，持續(xù)推動城市更新已經(jīng)成為國家戰(zhàn)略。2025年5月，中共中央辦公廳、國務院辦公廳發(fā)布了《關于持續(xù)推進城市更新行動的意見》，該意見明確了八項主要任務，旨在通過一系列措施促進城市的高質(zhì)量發(fā)展。這些任務涵蓋優(yōu)化城市空間布局、推進老舊小區(qū)改造、提升基礎設施水平、改善居住環(huán)境、增強公共服務能力、加快綠色低碳轉型、促進歷史文化保護與傳承以及強化城市治理效能等方面。

??2025年6月，財政部、住建部公示2025年度中央財政支持實施城市更新行動評選結果，北京、天津等20個城市入圍。未來幾年，中央財政計劃補助超過200億元，支持這20個城市實施城市更新行動，探索建立可持續(xù)的城市更新機制，補齊城市基礎設施的短板弱項。其中，東部地區(qū)每個城市補助總額不超過8億元、中部地區(qū)每個城市不超過10億元、西部地區(qū)每個城市不超過12億元 、直轄市每個城市不超過12億元。

??政策的出臺不僅為城市更新提供了明確的指導方向，也帶來了實質(zhì)性資金支持，為物業(yè)服務企業(yè)開辟了三大重要發(fā)展機遇：

??一是基礎設施升級與專業(yè)運維。城市更新行動推動了停車設施建設與運營、電梯更新與加裝、充電設施布局與維護、供排水管網(wǎng)改造、消防安全管理、垃圾分類管理以及綠化養(yǎng)護與景觀提升等細分領域的快速發(fā)展，為物企提供從基礎維護到專業(yè)化運營的一站式服務拓展空間。

??二是人居環(huán)境改善與社區(qū)服務深化。隨著政策推動老舊小區(qū)實現(xiàn)物業(yè)服務全覆蓋，以及社區(qū)嵌入式服務體系建設的加快，物企可在便民服務、養(yǎng)老助餐、托育照護、社區(qū)零售等領域延伸服務觸角，打造“15分鐘社區(qū)服務圈”，提升居民生活品質(zhì)的同時拓展多元化收入來源。

??三是智慧城市建設與技術賦能。在城市更新與數(shù)字化轉型協(xié)同推進的背景下，智能設施系統(tǒng)研發(fā)、智慧平臺建設與運維、城市基礎設施智能化改造等需求日益增長，具備科技能力的物企可加速向“智慧城市服務商”轉型，通過數(shù)字化手段提升服務效率和管理水平，構建新的核心競爭力。

??此外，當前社區(qū)居住結構正迎來較大變化，預計2035年以后老齡化人口占比為30%，2030年寵物家庭滲透率為30%，2025年單身戶家庭占比超過25%，這三個指標與2015年相比均實現(xiàn)翻倍。

??物業(yè)服務企業(yè)可在該類服務上的布局正逐步向個性化、精細化方向延伸。同時還可以拓展B端客戶、G端客戶等多種方向。

??當前物業(yè)行業(yè)的競爭格局可根據(jù)企業(yè)營收規(guī)模劃分為六個層級：百億以上、20-100億、10-20億、1.5-10億、2000萬-1.5億、2000萬以下。不同層級之間的企業(yè)結構相對固化，除少數(shù)地方國企或央企可通過資源整合實現(xiàn)快速躍升外，大多數(shù)企業(yè)在層級間的跨越正變得愈發(fā)困難。

??從各層級企業(yè)的規(guī)模與資源來看，頭部與大型物企具備顯著的規(guī)模效應，資源優(yōu)勢明顯。在行業(yè)整體承壓、市場競爭加劇的背景下，這類企業(yè)憑借強大的資金實力和抗風險能力，往往能在市場波動中保持穩(wěn)定發(fā)展。同時，隨著科技賦能不斷深化，其運營效率和服務質(zhì)量進一步提升，競爭優(yōu)勢持續(xù)擴大。

??中型及以下企業(yè)則面臨較大挑戰(zhàn)。中小企業(yè)在騰挪空間有限、應收賬款周期拉長、信息化建設滯后于業(yè)務發(fā)展的多重壓力下，經(jīng)營風險逐步上升，成長瓶頸日益凸顯。在行業(yè)集中度不斷提升的趨勢下，這類企業(yè)更容易受到市場波動影響，面臨被淘汰的風險。

??而尾部企業(yè)仍主要依賴傳統(tǒng)的關系網(wǎng)絡維持生存，發(fā)展模式未發(fā)生根本性轉變，整體處于基本穩(wěn)定的“守成”狀態(tài)。

??在發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力的大浪潮中，行業(yè)還需邁向信息化、智能化、品牌化，規(guī)模與專業(yè)程度不斷優(yōu)化。