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??從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，西安新房?jī)r(jià)格在2024年，一直走在全國(guó)前列。

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，2024年11月西安新房?jī)r(jià)格雖然環(huán)比微降0.2%，但同比上漲0.3%，成為70個(gè)大中城市中僅有的三個(gè)同比仍在上漲的城市之一；2024年前11月，西安新房?jī)r(jià)格同比平均上漲3.2%，是除上海外唯一一個(gè)新房?jī)r(jià)格同比上漲的城市。環(huán)比來看，除2024年5月、9月、10月和11月出現(xiàn)下跌外，其余月均為上漲，其中環(huán)比漲幅有5個(gè)月領(lǐng)跑全國(guó)。

??多位房地產(chǎn)營(yíng)銷人士則表示，數(shù)據(jù)和體感有著一定的差距，“我們感覺房屋價(jià)格是在往下走的，每個(gè)月和每個(gè)月都不太一樣”。2024年，房?jī)r(jià)雖然整體呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)，但打折促銷是西安市場(chǎng)的主流，有央企人士說道：“公司去年的項(xiàng)目銷售都有一定的優(yōu)惠?！迸c此同時(shí)，送車位、送物業(yè)費(fèi)、封陽(yáng)臺(tái)、送家電等優(yōu)惠辦法層出不窮，部分偏遠(yuǎn)項(xiàng)目甚至推出了“買房送車”的活動(dòng)。

??“這些優(yōu)惠都是隱形的，無法體現(xiàn)在備案價(jià)格中，但都是企業(yè)或者項(xiàng)目的成本。”一位項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人透露。

??市場(chǎng)“V字反彈”

??“波瀾起伏，平穩(wěn)落地。”這是保利·天珺銷售經(jīng)理對(duì)2024年樓市最大的感受。

??據(jù)克而瑞陜西統(tǒng)計(jì)，2024年保利·天珺項(xiàng)目成交金額34.19億元，位列《前12月商品住宅項(xiàng)目銷售金額榜》大西安TOP20第2位。作為航天城板塊關(guān)注度比較高的樓盤，項(xiàng)目在2024年11月就已經(jīng)完成了銷售指標(biāo)。雖然成交亮眼，但全年的銷售也并非一直向上，而是有起有伏，去年8、9月是銷售經(jīng)理覺得最難熬的兩個(gè)月，“當(dāng)時(shí)西安市場(chǎng)整體去化都不太好，項(xiàng)目一期也正處于清盤階段，這些因素使得項(xiàng)目去化處于低位?！北＠ぬ飕B銷售經(jīng)理回憶道。

??西部大道板塊的紅盤雁南云境，也有著類似的遭遇?！?月、8月、9月三個(gè)月，西部大道板塊的成交量比‘腰斬’還要嚴(yán)重，實(shí)際上在4月份的時(shí)候大家已經(jīng)感受到了市場(chǎng)往下走的趨勢(shì)，但是沒想到會(huì)這么嚴(yán)重?！痹擁?xiàng)目負(fù)責(zé)人說。

??一切從2024年9月26日之后開始好轉(zhuǎn)起來。9月26日，中央政治局會(huì)議首提“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”；10月17日，西安市再次優(yōu)化了政策，打出了解除限售、取消限價(jià)等重磅組合拳。在此之后，樓市一改萎靡不振之勢(shì)，來訪量與成交量都出現(xiàn)了明顯上升。 

??“新政疊加二期新推，客戶入市的積極性提高了很多，國(guó)慶期間每天至少要接待7~8組客戶。這兩個(gè)月成交仍然比較客觀，2024年12月成交了150套左右，平時(shí)周內(nèi)的日接訪量大概在40組左右，周末在140~150組左右。”保利·天珺銷售經(jīng)理說。

??雁南云境負(fù)責(zé)人表示：“去年12月的銷量相比10月、11月有所下滑，但比9月底新政之后銷量、上訪量有一個(gè)明顯的增加，起碼增加了30%~40%?！?/p>

??隨著政策的發(fā)力，雁南云境在去年12月底完成了全年的銷售任務(wù)，“雁南朗境、雁南云境是區(qū)域的價(jià)格標(biāo)桿，但是項(xiàng)目容積率只有2.2，而且二期的雁南云境比朗境在產(chǎn)品、園林、樓間距等方面都做了提升，居住舒適度在板塊內(nèi)是比較高的樓盤?！毖隳显凭碃I(yíng)銷負(fù)責(zé)人表示，隨著宜家薈聚的開業(yè)、山姆超市、陜師大實(shí)驗(yàn)小學(xué)等配套的不斷落地，很多人持續(xù)看好這個(gè)板塊。

??據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2024年10月，西安樓市成交面積67.41萬(wàn)平方米，環(huán)比9月份的46.84萬(wàn)平方米上升了43.9%。11月、12月，成交量分別為78.07萬(wàn)平方米、64.1萬(wàn)平方米，從全年來看依舊處于高位。 

??可以說，西安樓市完成了一場(chǎng)“V字反彈”。 

??房企會(huì)繼續(xù)讓利推貨

??樓市雖然走出了“V字反彈”，但從全年來看，西安樓市的成交量仍位于低點(diǎn)，有央企人士稱：公司2024年沒有完成銷售任務(wù)。

??據(jù)克而瑞陜西統(tǒng)計(jì)，2024年大西安商品住宅供應(yīng)986萬(wàn)平方米，同比下滑11%；成交874萬(wàn)平方米 ，同比下滑19%。“2024年，6月至9月市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯下滑，拖累了全年的表現(xiàn)，實(shí)際上早在2023年8月的時(shí)候，我們就已經(jīng)關(guān)注到了市場(chǎng)的變化，2024年的前幾個(gè)月可以說走出了獨(dú)立行情，不過大勢(shì)難改?！绷硗庖晃徊辉妇呙难肫鬆I(yíng)銷總經(jīng)理說道。

??她分析稱，西安樓市成交出現(xiàn)下滑，首先，還是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)的問題；其次，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，推盤集中，出現(xiàn)了惡性競(jìng)爭(zhēng)影響了客戶信心。例如高新三期的降價(jià)事件，高新作為西安樓市的價(jià)格錨點(diǎn)，一旦價(jià)格出現(xiàn)波動(dòng)，也會(huì)帶動(dòng)整體樓市波動(dòng)；再次，產(chǎn)品迭代加速，實(shí)景展示區(qū)、會(huì)所、園林等都在不斷升級(jí)，購(gòu)房者選擇性變多，拉長(zhǎng)了入市的周期。

??保利·天珺的銷售經(jīng)理也稱，“沒有誰(shuí)的成交周期很短，現(xiàn)在的購(gòu)房者更加理性，會(huì)多作對(duì)比?！睋?jù)他了解，成交最大的“天敵”還是客戶的觀望情緒，“客戶認(rèn)為當(dāng)下的房地產(chǎn)處于下行狀態(tài)，那么未來銷量不好的時(shí)候價(jià)格是不是還有調(diào)整的空間，或者政策還有沒有利好的空間等等，他們會(huì)糾結(jié)未來是不是有更好的入手時(shí)機(jī)”。

??對(duì)于2025年的樓市，前述央企營(yíng)銷總經(jīng)理表示“謹(jǐn)慎不樂觀”。他認(rèn)為：“2025年，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)依舊很激烈，預(yù)計(jì)企業(yè)仍會(huì)快速推貨，價(jià)格上、策略上也會(huì)放大尺度?！?/p>

??上述央企人士直言：“2025年感覺不會(huì)很好，維持目前態(tài)勢(shì)，主要是因?yàn)榭蛻纛A(yù)期和錢袋子有困難?！?/p>

??“客戶的購(gòu)房信心還是不足，對(duì)今年的預(yù)期也不高。首先是因?yàn)閷?duì)經(jīng)濟(jì)及未來的收入預(yù)期不明朗，他們更愿意把錢放在自己手中；另外臨近年底，取消公攤、貨幣大放水等消息的傳出一直在刺激著客戶的神經(jīng)，他們也在衡量入手時(shí)機(jī)。”一位營(yíng)銷總經(jīng)理說。

??雖然市場(chǎng)還在調(diào)整，但這些房企人士依舊看好西安。前述央企營(yíng)銷總經(jīng)理表示：“西安仍然是公司的重點(diǎn)關(guān)注城市?！?/p>

??多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，西安作為西北“第一城”，對(duì)周邊城市有著較強(qiáng)的虹吸效應(yīng)，還有較強(qiáng)的教育資源不斷，這些吸引著周邊人口前來工作、安家，人口持續(xù)增長(zhǎng)。

??二手房交易沖破10萬(wàn)套

??出乎意外的是，去年西安二手房成交量創(chuàng)下了新高。

??2025年1月6日，西安市住建局發(fā)布了2024年12月二手房的成交情況。當(dāng)月，全市存量房（二手房）網(wǎng)簽備案面積102.96萬(wàn)平方米；其中，住宅網(wǎng)簽備案9586套，面積97.4萬(wàn)平方米。至此，2024年西安二手房網(wǎng)簽量突破10萬(wàn)套，全年網(wǎng)簽量100923套，創(chuàng)下新高。

??這也是西安二手房成交首次超過新房。而據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2024年，西安新房?jī)H成交了51730套。百年行創(chuàng)始人楊凱鵬分析認(rèn)為：2024年，西安新房供應(yīng)不足，價(jià)格機(jī)制也不太靈活；相較之下，二手房掛牌量增多，供應(yīng)增加了，降價(jià)也更加靈活，更加能適應(yīng)市場(chǎng)，交付風(fēng)險(xiǎn)也更小。

??2024年10月的西安樓市新政中，取消了“限售”的規(guī)定。全市已購(gòu)買、新購(gòu)買的商品住房（含新建商品住房和二手住房）交易不再實(shí)施原“滿三滿二”的住房限售政策，調(diào)整為取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》即可上市交易。

??“取消限售后的三天內(nèi)，次新房掛牌量大增5000多套，而且還一直在增長(zhǎng)。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)門店的一位店長(zhǎng)說。房源增加背后，業(yè)主在成交價(jià)格上互相“踩踏”，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局1~11月份份數(shù)據(jù)，西安二手房?jī)r(jià)格累計(jì)下跌7.4%， 8月單月下跌一度超過1.1%，全年環(huán)比連跌。

??“二手房成交量能超過新房，主要還是因?yàn)榻祪r(jià)?！鄙鲜鲰?xiàng)目營(yíng)銷總經(jīng)理說。

??一位購(gòu)房者說，自己本來想在曲江二期周邊買新房，但是因?yàn)榍谛路抗?yīng)稀缺，最后將選房范圍擴(kuò)大到了航天。最近，他看上了曲江二期的一套二手房，“雖然這套房子沒有新房的產(chǎn)品力強(qiáng)，但是地段好，關(guān)鍵價(jià)格便宜。”

??對(duì)于2025年西安二手房成交情況，楊凱鵬預(yù)判，應(yīng)該保持不住10萬(wàn)套，“今年的新房供應(yīng)會(huì)更加充足，而且價(jià)格調(diào)整也會(huì)果斷一些”。