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??四季度房地產市場的顯著回暖，成為2024年深圳市場復蘇和經濟持續向上的標志性事件。

??2024年，深圳全年一手住宅預售網簽量達到37972套，二手住宅網簽量54487套，共計成交92459套，相比2023年一、二手住宅的64389套，同比大漲44%，展現了深圳房地產市場的強勁復蘇態勢。

??盡管如此，2024年深圳樓市整體依然呈現量升價跌走勢，以價換量仍是市場主旋律，市場對于政策預期依然強烈。

??深圳市房地產中介協會會長張媛表示，2024年深圳樓市在交易量上的確是起到了“止跌回穩”成效，消費者的信心相比去年上半年也有所修復。另一方面，我們也需要看到，如供過于求的寫字樓和產業園區在去化上仍舊較難，當下市場對于房地產市場的看法和預期也存在分化。

??中國房地產報：2024年，深圳的房地產市場發展情況如何？您怎么看這一年來市場的亮點和不足？

??張媛：得益于全年持續不斷的樓市優化政策，深圳房地產市場2024年開始進入修復期，市場活躍度明顯增強，在此情形下，年度成交數據是2022年以來的小高峰，但從近十年周期來看，仍是相對低位，處于需要持續呵護的復蘇階段。

??房地產市場是觀察深圳經濟走勢的一個重要晴雨表，在2024年深圳房地產市場的回暖過程中，市場亮點首先體現在成交量的提升。據深房中協統計，2024年全年，深圳二手房錄得66880套，對比2023年的42574套大幅增長57.1%。其中，如龍崗區、寶安區等置業門檻相對較低的剛需區域成交旺盛，分別占全市成交量的22%、12.6%。

??其次，我們發現隨著深圳2024年11月19日發布的《關于取消普通住房標準有關事項的通知》，改善型置業的成交也開始回暖攀升，2024年12月，深圳市二手住宅90平方米及以上戶型的成交約占整體成交的一半。

??值得關注的還有深圳過去一年商場、商鋪空置率的下降。2024年，港人北上人次大增五成多，初步估算2024年港人北上消費總金額近557億港元，比2023年多出近200億港元，這也進一步帶旺了深圳的商業市場。由小見大，服務業是深圳商辦物業去化的力量之一。

??整體來說，2024年深圳樓市在交易量上的確是起到了“止跌回穩”成效，消費者的信心相比去年上半年也有所修復。另一方面，我們也需要看到，如供過于求的寫字樓和產業園區在去化上仍舊較難，當下市場對于房地產市場的看法和預期也存在分化。

??中國房地產報：2024年以來，為解決房地產行業發展問題，政府出臺了一系列積極政策，您如何看待這些政策及市場效果？

??張媛：2024年可謂是“政策寬松年”，政策出臺密度，以及政策的刺激強度都是以往年份不可同日而語的，都非常直觀地體現出國家層面在引導樓市托底修復方面的決心。

??無論是對個人還是企業，最直接有效的政策仍是一系列如減稅降費、降低貸款利率等減負政策利好。在持續不斷的樓市優化政策推動下，根據深房中協統計，2024年12月全市二手房錄得9115套，環比增長3.9%，同比增長108.3%，創近47個月以來新高。2024年二手房錄得量月均達5573套，均值已超行業“榮枯線”，其中第四季度連續3月超8000套水平，市場的信心明顯回暖。

??2024年是行業政策的轉折點，也是房地產市場利好政策的元年。

??中國房地產報：中央政治局會議、中央經濟工作會議均明確提出“要穩住樓市股市”，對于這一定調怎么看？如何理解“穩住”樓市？

??張媛：這是中央力挺房地產的積極信號，也是對于未來房地產市場走勢的預期判斷。2024年以來，救市政策密集出臺，深圳在“9·29”新政后，對房地產交易的稅收、首付等都進行了調整，全面對消費者減負，2024年12月，中央經濟會議再次明確，全國樓市的調控基調是“止跌回穩”。

??盡管市場基本面開始修復，但不可否認，政策托底是存在時間效應的，尤其是隨著農歷新年的臨近，節后市場是否還能延續政策效應，能否在較短時間內修復并接棒延續2024年下半年的行情，還是存在較大的不確定性。在此背景下，我們可以大膽研判，只要市場出現階段性較大幅度的回調或下探，政策端就會持續祭出托底政策，而結合當前國內外宏觀經濟形勢預測，2025年大概率仍將是樓市“尋底”“筑底”的過程。

??市場不暖，政策不止。因此，我們也可以預期，行業迎來了來之不易的擴張交易量的政策周期，也正好可以借此“東風”進行動能轉換。

??中國房地產報：從目前來看，房地產行業發展中遇到的最難的問題是什么？您對此有何建議？

??張媛：早在2023年，中央政治局會議已提出“適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢”，因此，從行業的從業人群角度來看，最難的問題之一，是如何讓在過去十年、二十年已經在房地產領域取得事業輝煌的老板和職業經理人們、從業者們，認清截至2024年，房地產行業已經進入一個全新的周期。這個周期的特征是增長路徑可能不能再重復過去粗放式、爆炸性的發展，而是深耕細分賽道，通過提升比較優勢來推動企業和平臺的發展。

??目前，深圳市房地產中介協會也在通過傳播矩陣、各種業內外活動進行交流和研討，并通過推行單邊代理等交易方式，讓業內理解“華山不止一條路”，我們要跳出過去的認知框架，用創新的姿態來迎接新周期。

??中國房地產報：協會重點做了哪些工作，促進行業整體的平穩健康發展？

??張媛：深圳市房地產中介協會的主要工作，一是扶持行業探索新質生產力。2021年中央經濟工作會議提出，探索新的發展模式，促使房地產業良性循環和健康發展。2022年中央經濟工作會議再次強調，推動房地產業向新發展模式平穩過渡。

??按照中央精神，新質生產力成為提速中國經濟的重要引擎。協會積極發揮專業組織的引領和橋梁作用，通過協會實際工作扶持行業探索新質生產力。我們理解的新質生產力，在房地產中介領域包括用科技手段賦能行業，因此協會將積極引領行業通過科技提升服務效能。

??其次，協會的重點工作是規范行業新范式。對不斷涌現的行業新范式例如涉房自媒體、新房分銷平臺等，協會通過行業自律進行有效納管并尋求主管部門的支持，維護行業生態公平有序。

??中國房地產報：對于2025年的房地產市場還有什么預判，協會還將著重哪些方面的工作方向？

??張媛：我們認為，行業新模式的動力之一是新質生產力的驅動。其中，以“需求定供給”和“新質生產力”會推動垂直領域有很多創業、創新機會，2025年深圳房地產市場和行業會在上述領域有不少亮點。

??協會也將持續推動上述精神在行業的落實，例如協會鼓勵房地產中介機構創新服務模式，為消費者提供差異化品質服務。房地產中介機構可以通過以下幾個方面來提升服務品質：一是信息透明化，減少信息不對稱；二是根據客戶需求提供定制化服務方案，滿足不同客戶的個性化需求；三是加強經紀人的專業培訓，提升其市場分析、法律知識及溝通技巧。

??創新服務模式不僅是響應政策的需要，更是提升競爭力的關鍵。房地產經紀機構應積極探索如在線服務、虛擬現實看房等新興技術，以提供更便捷、更直觀的服務體驗。同時，目前協會在秘書處內部已經開始推行AI在工作中的落實，未來將在行業內合適應用場景落地推廣。