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??博士園西園地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)十余年，始終沒能擺脫有房無證的現(xiàn)實困境。

??據(jù)公開資料，2012年6月20日，中牟中建宏圖房地產(chǎn)置業(yè)有限公司（以下簡稱“中建宏圖公司”）摘得中牟縣城西區(qū)、迅達路南側(cè)、寶峰街東側(cè)46畝地塊后，隨即投入了開發(fā)建設(shè)。

??然而十余年過去，該使用權(quán)限70年的地塊上，拔地而起的博士園西園地產(chǎn)項目卻成了名副其實的“小產(chǎn)權(quán)房”，始終處于“有房無證”的尷尬境地。

??2024年12月22日，中房報記者在中牟縣實地調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，博士園西區(qū)開發(fā)至今相關(guān)證照部分缺失，導(dǎo)致業(yè)主們遲遲不能辦理房產(chǎn)證。

??房產(chǎn)證辦理困境背后，是中建宏圖公司開放該小區(qū)過程中，債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)，大量購房款轉(zhuǎn)入私人賬戶引發(fā)的“后遺癥”。

??2024年12月初，王智景在互聯(lián)網(wǎng)公開實名舉報。在其發(fā)布的視頻中，王智景表示，中牟縣司法局原副局長蔡某彬存在巨額財產(chǎn)來源不明、侵占其所屬公司資金等多項違紀(jì)違法問題。引發(fā)輿論關(guān)注。

??實名舉報牽涉的公司正是中建宏圖公司。

??對此，中房報記者向中牟縣住建局求證博士園西園小區(qū)相關(guān)情況，截至發(fā)稿未獲回復(fù)。

??普通住宅變“小產(chǎn)權(quán)房”

??在河南鄭州中牟縣文博路與寶峰街交叉路口東南一側(cè)，博士園西園地產(chǎn)項目是該地段中介口中比較“知名”的樓盤。

??2024年12月22日下午，中房報記者前往中牟縣博士園西園小區(qū)現(xiàn)場實地調(diào)查，博士園西園小區(qū)有六棟一樓為底商的住宅樓。

??記者以購房者身份詢問博士園西園附近多家地產(chǎn)中介。其中德佑地產(chǎn)（鏈家集團旗下平臺，記者注）業(yè)務(wù)經(jīng)理告訴記者：“我們門店目前沒有博士園西園的相關(guān)房源，因為西園目前沒有房產(chǎn)證，沒辦法交易。西園只有出租，沒有出售，出租價格在1200元至1500元每月左右，房子是130平方米的?！?/p>

??另一家小型地產(chǎn)中介的工作人員告訴記者：“（博士園）西園六棟樓全部沒有房產(chǎn)證，店里有一些房源可以出售交易，但是因為沒有證照,只能是你（記者）、業(yè)主和我們中介當(dāng)面簽三方協(xié)議，房產(chǎn)證也不知道什么時候能辦下來，目前沒有一點消息?！?/p>

??隨后記者以購房者身份前往西園了解情況，部分住戶在交談中暗示記者，盡量不要購買博士園西園的房產(chǎn)。

??“我們這個小區(qū)沒有房產(chǎn)證的，你不是必要的話不要買，因為只能簽購房合同，沒有房票。”

??記者從小區(qū)住戶口中得知，博士園西園小區(qū)因為長久沒有辦理房產(chǎn)證，在當(dāng)?shù)貥鞘薪灰字幸矝]有任何優(yōu)勢。“70年的土地，建了一片小產(chǎn)權(quán)”，結(jié)果導(dǎo)致小區(qū)的房價一再探底。

??據(jù)了解，30余萬元的價格能購買到該小區(qū)建筑面積100平方米以上的房產(chǎn)加車庫，作為比較，西園周邊的小區(qū)，沁園馨城的價格在4700元每平方米左右，逸品春天的價格則在5500元每平方米左右。

??物業(yè)工作人員告訴記者，目前博士園西園小區(qū)的房價因樓層和位置的不同，價格一般也不相同，但是都不會超過4000元每平方米，車位的價格則是一年在500至600元左右。

??中房報記者從業(yè)主王然（化名）手中獲得了一份當(dāng)年購房時開發(fā)商提供的“入戶證明（以下簡稱《入戶證明》）”。

??《入戶證明》載明，依據(jù)《中華人民共和國合同法》等法律法規(guī)，為保護不動產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，房屋購買人對該不動產(chǎn)享受終身使用權(quán)，特此證明。

??經(jīng)其證實，除了這份《入戶證明》之外，還有一份車位證明，都加蓋著中建宏圖公司的公章，但是“至今沒有辦理房產(chǎn)證”。

??為此，中建宏圖公司原法定代表人王智景在接受中房報記者采訪時表示，公司非常希望能夠辦理齊全的“五證”（五證系房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售商品房時必須具備的五個證件，包括：《國有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》和《商品房預(yù)售許可證》，記者注），給業(yè)主們一個安心滿意的購房結(jié)果，但是因為中建宏圖公司深陷股權(quán)糾紛多年，而且高管涉嫌侵占了相關(guān)購房款，導(dǎo)致難以辦理缺少的證照。

??據(jù)王智景介紹，目前中建工圖公司博士園西園小區(qū)項目的相關(guān)證照，只有《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。另外的《建筑工程施工許可證》和《商品房預(yù)售許可證》至今沒有取得。

??王智景稱，這一切問題的根源，都是公司股權(quán)變動引發(fā)的債務(wù)危機所致。

??股權(quán)“拉鋸戰(zhàn)”牽出實名舉報案中案

??王智景告訴中房報記者，2012年中建宏圖公司摘地后，在7月著手開發(fā)建設(shè)博士園西園項目，但是當(dāng)時因為資金存在缺口，通過熟人介紹，王智景認識了蔡某彬，從2013年下半年至2014年建，王智景分五次向蔡某彬借高息放款5700萬元。使用借款期間，王智景歸還了蔡某1000萬元，余下4700萬元（經(jīng)王智景介紹，其中有蔡某彬前妻王某的1700萬元），支付利息延續(xù)到2015年6月底。

??根據(jù)中牟縣2016年2月2日發(fā)布的職務(wù)任免通知，蔡某彬被任命為中牟縣司法局副局長。后于2018年前后辭去職務(wù)。

??據(jù)王智景回憶，2015年7月至9月間，蔡某彬多次找其商談，建議把中建宏圖公司股權(quán)80%交給蔡某彬，以股份沖抵債務(wù)，并承諾公司之前的債務(wù)由其承擔(dān)。王智景經(jīng)過與中建宏圖公司股東王某某商議后，三人于2015年10月10日簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。

??其中甲方為王智景，乙方為蔡某彬，丙方為王某某，協(xié)議上寫明身份證號并按有手印。協(xié)議中第一條約定：“由于工作需要和公司的經(jīng)營運行，中建宏圖房地產(chǎn)公司之前借支乙方資金肆仟柒佰萬元作為甲方享有中建宏圖房地產(chǎn)公司股權(quán)的80%轉(zhuǎn)讓給乙方（委托代理人郝某云），丙方享有的該公司20%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給甲方?！?/p>

??雙方約定在股權(quán)轉(zhuǎn)讓結(jié)束之后，中建宏圖公司的法定代表人由王智景變?yōu)椴棠潮虻奈腥撕履吃?。在股?quán)轉(zhuǎn)讓相關(guān)的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓條款中的第一條規(guī)定，乙方根據(jù)公司章程及經(jīng)營模式負責(zé)中建宏圖公司的全面工作。甲方在協(xié)助辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)后，繼續(xù)參加公司的經(jīng)營管理，配合法定代表人郝某云的各項工作。

??協(xié)議中還規(guī)定，中建宏圖公司財務(wù)工作的各項支出應(yīng)經(jīng)乙方及郝某云簽字同意，甲方簽字審核后才可生效。郝某云作為中建宏圖公司法定代表人可以決定對外引進資金（貸款、借款）利息不得高于月息三分，且引進的資金必須歸還甲方借支的個人資金。同時還規(guī)定對于公司之前向社會借支的高息借款，應(yīng)根據(jù)公司財務(wù)狀況分批分期對出資戶歸還本金。

??好景不長，2016年下半年，王智景發(fā)現(xiàn)蔡某彬違反協(xié)議約定，在已有大量售房款入賬的情況下，遲遲沒有償還中建宏圖公司的對外債務(wù)以及項目工程款，被多人起訴。2017年，中建宏圖公司被列為失信被執(zhí)行人，運營徹底癱瘓。

??王智景告訴記者，2018年，他向中牟縣人民法院提起訴訟，將蔡某彬的代理人郝某云告上法庭，要求依法解除股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并將中建宏圖公司80%的股權(quán)恢復(fù)到自己名下。歷經(jīng)一、二審，最終法院判決郝某云歸還股權(quán)，經(jīng)過執(zhí)行程序后，王智景重獲股權(quán)。

??數(shù)億購房款轉(zhuǎn)入私人賬戶

??但是，在2019年10月，王智景將股權(quán)轉(zhuǎn)讓給現(xiàn)任幾位股東后發(fā)現(xiàn)，公司名下的住房、商鋪、車位幾乎全部被出售，且款項付清，但是在公司賬目上沒有一分錢進賬。

??據(jù)王智景此前統(tǒng)計，中建宏圖公司移交給郝某云之前，名下尚有283套住房、54套商鋪、近600個車位，已出售的338套房屋尚有70%的房款未收回。

??王智景梳理郝某云代持股份，蔡某彬?qū)嶋H控制公司的2015年10月至2019年10月間中建宏圖公司銀行流水證實，該期間公司賬戶未有售房款進入，也沒有償還對銀行的貸款。其他業(yè)主的繳款收據(jù)和轉(zhuǎn)賬單據(jù)證實，公司名下的房產(chǎn)確已被出售，只是放款沒有打入中建宏圖公司賬戶，而是轉(zhuǎn)入蔡某彬控制或者關(guān)聯(lián)的其他公司賬戶。

??王然等業(yè)主提供的轉(zhuǎn)賬記錄佐證了這一情況，據(jù)購房記錄，王然等數(shù)位業(yè)主的購房款轉(zhuǎn)入了中牟縣牟新二手車交易市場有限公司。據(jù)王智景介紹，這家公司就是與蔡某彬有關(guān)聯(lián)的公司。

??據(jù)王智景統(tǒng)計，郝某云在代持蔡某彬在中建宏圖公司股份兼公司法人期間，將公司應(yīng)收賬款（售房款，記者注）近2億元匯入蔡某彬的個人賬戶，致公司財產(chǎn)損失。

??2025年1月14日，中房報記者撥打郝某云電話詢問相關(guān)問題，郝某云在電話中稱：“對于中建宏圖公司的情況完全不清楚，我只是名義上的法人，沒有參與過任何公司的事情，股權(quán)是替蔡某彬代持，這些年我都沒有去過中建宏圖公司，我只是在蔡某彬家從事保姆的工作。”

??隨后，記者撥打中牟縣住建局電話，詢問博士園西園項目目前的情況，但截至發(fā)稿未獲回復(fù)。

??2025年1月14日，中房報記者撥打蔡某彬電話，對方獲知記者來意后，直接掛斷了電話。

??（應(yīng)受訪者要求，文中王然為化名。）