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??中國(guó)新一輪經(jīng)濟(jì)刺激方案，啟動(dòng)了。

??9月24日上午，國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行新聞發(fā)布會(huì)，央行行長(zhǎng)潘功勝、國(guó)家金融監(jiān)管總局局長(zhǎng)李云澤、證監(jiān)會(huì)主席吳清出席并發(fā)聲，降準(zhǔn)、降息、下調(diào)存量房貸利率、支持資本市場(chǎng)等政策悉數(shù)出臺(tái)。

??“引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放房貸利率附近，預(yù)計(jì)平均降幅在0.5個(gè)百分點(diǎn)左右。統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例，將全國(guó)層面的二套房貸款最低首付比例由25%下調(diào)至15%。”發(fā)布會(huì)剛開(kāi)始，央行便奉上一個(gè)超級(jí)大禮包。

??這也是老百姓極為關(guān)心的。近期，市場(chǎng)對(duì)于調(diào)降存量房貸利率的呼聲高漲，“靴子”終于落地。

??“這體現(xiàn)了更高層面扶持修復(fù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心，對(duì)恢復(fù)市場(chǎng)信心及預(yù)期有益。”深圳某房企高層人士說(shuō)。

??“等了很久的好消息！”一位客戶(hù)留言，政策什么時(shí)候能落地？10月1日申請(qǐng)了提前還房貸，如果能快點(diǎn)落地，準(zhǔn)備撤回申請(qǐng)。

??“我們近期會(huì)正式發(fā)布（引導(dǎo)銀行降低存量房貸利率）文件。因?yàn)樯婕敖杩钊撕芏啵y行也需要一定時(shí)間進(jìn)行必要的技術(shù)準(zhǔn)備，估計(jì)銀行很難馬上給你辦這個(gè)事情，所以大家不要今天下午就跑到銀行去了。下一步，我們也在考慮指導(dǎo)商業(yè)銀行完善按揭貸款定價(jià)機(jī)制，由銀行、客戶(hù)雙方基于市場(chǎng)化原則自主協(xié)商進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。”潘功勝說(shuō)。

??會(huì)上，潘功勝還回應(yīng)了存量房貸跨行轉(zhuǎn)按揭一事，他表示初期會(huì)先在本行內(nèi)實(shí)施轉(zhuǎn)按揭，下一步再考慮是否需要跨行轉(zhuǎn)按揭。

??房地產(chǎn)支持大招

??這次發(fā)布會(huì)上，央行連發(fā)數(shù)個(gè)大招，金融支持力度非常大。

??一是降低存款準(zhǔn)備金率和政策利率。

??央行宣布，近期將再下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)，向金融市場(chǎng)提供長(zhǎng)期流動(dòng)性約1萬(wàn)億元。這將是今年2月以來(lái)再次全面降準(zhǔn)。

??此次降準(zhǔn)政策實(shí)施后，銀行業(yè)平均存款準(zhǔn)備金率約6.6%，與國(guó)際上主要經(jīng)濟(jì)體的央行相比，還是有一定的空間。因此，潘功勝表示，“到年底之前還有3個(gè)月時(shí)間，我們也會(huì)根據(jù)情況有可能進(jìn)一步再下調(diào)0.25～0.5個(gè)百分點(diǎn)。”

??同時(shí)，降低中央銀行政策利率，即7天期逆回購(gòu)操作利率下調(diào)0.2個(gè)百分點(diǎn)，從目前的1.7%調(diào)降至1.5%。

??近幾年來(lái)，除疫情初期之外，7年期逆回購(gòu)利率大都以0.1個(gè)百分點(diǎn)的步長(zhǎng)下調(diào)，此次下調(diào)0.2個(gè)百分點(diǎn)，超出市場(chǎng)預(yù)期。

??在新的貨幣政策框架下，7天期逆回購(gòu)利率已經(jīng)成為關(guān)鍵政策利率。它的下調(diào)，“預(yù)計(jì)將會(huì)帶動(dòng)中期借貸便利（MLF）利率下調(diào)大概在0.3個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）、存款利率等也將隨之下行0.2到0.25個(gè)百分點(diǎn)。”潘功勝說(shuō)。

??也就是說(shuō)，雖然9月LPR按兵不動(dòng)，但5年期以上LPR仍有下降空間，即房貸利率也會(huì)進(jìn)一步跟著下調(diào)。

??二是降低存量房貸利率，平均降幅約0.5個(gè)百分點(diǎn)。

??“之所以說(shuō)是平均，因?yàn)橘J款是在不同時(shí)期發(fā)放的，不同時(shí)期、不同地區(qū)、不同銀行，發(fā)放的存量房貸利率水平不一樣，我們預(yù)測(cè)下降的幅度是一個(gè)平均數(shù)。” 潘功勝說(shuō)。

??據(jù)市場(chǎng)測(cè)算，38萬(wàn)億元存量房貸中的61%，享受到了去年存量房貸利率下調(diào)優(yōu)惠，但與現(xiàn)在新發(fā)貸款還存在著37個(gè)基點(diǎn)的“加點(diǎn)利差”。而去年沒(méi)有享受政策優(yōu)惠的多套房購(gòu)房者（占比12.7%）的加點(diǎn)利差甚至在100個(gè)基點(diǎn)以上，這導(dǎo)致今年以來(lái)居民提前還貸意愿維持高位。

??此次下調(diào)存量房貸利率，有利于進(jìn)一步降低借款人房貸利息支出，預(yù)計(jì)平均每年減少家庭的利息支出總數(shù)大概1500億元左右。這有助于促進(jìn)擴(kuò)大消費(fèi)和投資，也有利于減少提前還貸行為，同時(shí)還可以壓縮違規(guī)置換存量房貸的空間，保護(hù)金融消費(fèi)者的合法權(quán)益，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??此外，央行還宣布了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的其他支持措施：

??一是將統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例，將全國(guó)層面的二套房貸款最低首付比例由當(dāng)前的25%下調(diào)到15%。這將有助于降低購(gòu)房門(mén)檻，鼓勵(lì)居民加杠桿。

??“各個(gè)地方可以因城施策，自主確定是否采取差別化的安排，并確定轄區(qū)內(nèi)的最低首付比例下限。因?yàn)椴煌鞘兄g、地區(qū)之間房地產(chǎn)市場(chǎng)情況差別很大。另外，15%只是一個(gè)最低首付比例，商業(yè)銀行根據(jù)客戶(hù)風(fēng)險(xiǎn)狀況和意愿，與客戶(hù)協(xié)商確定具體的首付比例水平。”潘功勝表示。

??二是將5月份人民銀行創(chuàng)設(shè)的3000億元保障性住房再貸款，中央銀行資金的支持比例由原來(lái)的60%提高到100%，增強(qiáng)對(duì)銀行和收購(gòu)主體的市場(chǎng)化激勵(lì)，加快推動(dòng)商品房去庫(kù)存進(jìn)程。

??三是將年底前到期的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款和“金融16條”（包括房企存量融資展期）這兩項(xiàng)政策文件，延期到2026年底。

??四是支持收購(gòu)房企存量土地。在將部分地方政府專(zhuān)項(xiàng)債券用于土地儲(chǔ)備基礎(chǔ)上，研究允許政策性銀行、商業(yè)銀行貸款支持有條件的企業(yè)市場(chǎng)化收購(gòu)房企土地，盤(pán)活存量用地，緩解房企資金壓力。在必要的時(shí)候，也可以由人民銀行提供再貸款支持。

??針對(duì)盤(pán)活房企存量土地，廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，問(wèn)題在于，開(kāi)發(fā)商存量土地已經(jīng)抵押，且債務(wù)償還有難度，難以解除質(zhì)押。此外，開(kāi)發(fā)商也不愿意以很低的價(jià)格售賣(mài)。即便想售賣(mài)，也很少有主體入場(chǎng)買(mǎi)，一方面因?yàn)檎信膾焓袌?chǎng)上有又便宜、區(qū)位又好的地塊。另一方面，原有的地塊，有的有配建、有商辦或自持規(guī)定。在當(dāng)時(shí)市場(chǎng)條件下，這些規(guī)劃要求是可承受的，現(xiàn)在來(lái)看難以承受，而修改規(guī)劃的難度比較大。

??“通縮壓力”逼近

??此次發(fā)布會(huì)上，有媒體提問(wèn)：盡管中國(guó)政府出臺(tái)了許多政策吸引購(gòu)房者，并減少房主的貸款負(fù)擔(dān)，但中國(guó)的房?jī)r(jià)仍在持續(xù)下跌，部分城市房?jī)r(jià)總價(jià)出現(xiàn)兩位數(shù)跌幅。請(qǐng)問(wèn)，中國(guó)金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)是否認(rèn)為已經(jīng)到了貨幣政策出臺(tái)的節(jié)點(diǎn)？

??“這是個(gè)非常好的問(wèn)題，也是社會(huì)普遍關(guān)注的一個(gè)問(wèn)題。”潘功勝說(shuō)，我們主要是基于自身職責(zé)，從金融的角度支持房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)化解和健康發(fā)展。

??從此次發(fā)布會(huì)上，央行發(fā)布的幾項(xiàng)政策來(lái)看，數(shù)量之多、力度之大、規(guī)模之廣，都超乎央行以往“穩(wěn)健基調(diào)”“精準(zhǔn)滴灌”“保持定力”的基調(diào)。為何央行突放大招？

??潘功勝道出了貨幣政策的幾個(gè)考量因素：一是支持中國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)；二是推動(dòng)價(jià)格的溫和回升；三是兼顧支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和銀行業(yè)自身的健康性；四是保持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩(wěn)定。此外，還會(huì)注重貨幣政策和財(cái)政政策的協(xié)同配合。

??從近期國(guó)內(nèi)外形勢(shì)來(lái)看，貨幣政策走向?qū)捤梢殉杀厝弧?/p>

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，8月份我國(guó)幾大關(guān)鍵指標(biāo)中，除出口增速略有反彈外，工業(yè)、服務(wù)業(yè)、消費(fèi)、投資、核心CPI等均出現(xiàn)回落，比如8月份社零同比增長(zhǎng)2.1%，是近10年次低點(diǎn)。

??房地產(chǎn)表現(xiàn)并不理想。1～8月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降10.2%，新建商品房銷(xiāo)售額同比減少23.6%，百?gòu)?qiáng)房企拿地金額同比下降42%。

??這些都說(shuō)明，螺旋式下行態(tài)勢(shì)尚未止住，有效需求不足、市場(chǎng)信心偏弱等壓力仍未緩解。

??在美聯(lián)儲(chǔ)開(kāi)啟降息進(jìn)程之后，我國(guó)貨幣政策可以著眼于內(nèi)部均衡，通過(guò)加大逆周期調(diào)節(jié)力度來(lái)托底經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

??近期幾位重要領(lǐng)導(dǎo)的講話(huà)，亦透露了這一點(diǎn)。

??9月6日，前央行行長(zhǎng)易綱在外灘金融峰會(huì)上表示：“中國(guó)現(xiàn)在應(yīng)該把重點(diǎn)放在抵擋通縮壓力上。”

??“通縮”壓力被首次擺上臺(tái)面，透露出情況之嚴(yán)峻與緊急。

??易綱指出，廣泛的價(jià)格衡量指標(biāo)已經(jīng)連續(xù)幾季呈現(xiàn)負(fù)值，中國(guó)目前重點(diǎn)應(yīng)該是在未來(lái)幾個(gè)季度讓GDP 平減指數(shù)轉(zhuǎn)正，這就需要采取積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，以支持增長(zhǎng)。

??9月21日，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心原副主任劉世錦在論壇上表示，建議以發(fā)行超長(zhǎng)期特別國(guó)債為主籌措資金，在一到兩年時(shí)間內(nèi)，形成不低于10萬(wàn)億元的經(jīng)濟(jì)刺激規(guī)模。刺激計(jì)劃應(yīng)從兩大重點(diǎn)領(lǐng)域著手：

??一是大力度提升新市民在保障性住房、教育、醫(yī)療、社保、養(yǎng)老等方面的基本公共服務(wù)水平。短期重點(diǎn)是由政府收購(gòu)滯銷(xiāo)住房，轉(zhuǎn)為保障性住房，向新市民提供。二是加快都市圈范圍內(nèi)中小城鎮(zhèn)建設(shè)，帶動(dòng)中國(guó)的第二輪城市化浪潮。

??不得不承認(rèn)，近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整和地方政府債務(wù)壓力已經(jīng)成為當(dāng)前國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)需要面對(duì)的兩大“灰犀牛”風(fēng)險(xiǎn)，是影響經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的兩大核心變量。

??“如果政策單純刺激樓市，恐怕市場(chǎng)很難起來(lái)，還需要整體經(jīng)濟(jì)基本面好轉(zhuǎn)，希望國(guó)家多出臺(tái)類(lèi)似降準(zhǔn)降息向市場(chǎng)投放流動(dòng)性的舉措，更有利于市場(chǎng)的復(fù)蘇。”杭州一位房企人士呼吁。