市場 2024-09-23 10:26:30 來源:丁祖昱評樓市
??近年來,在房地產行業調整逐漸深入背景下,“代建”正在以極高的頻率出現在地產圈。
??2023年,“代建”行業經歷了爆發式增長,隨著進駐代建企業數量趨于“飽和”,當前代建行業的競爭也愈發激烈。
??據克而瑞2024年9月20日公布的《2024上半年中國房地產企業代建綜合能力TOP30排行榜》數據顯示,2024年上半年,行業新增簽約總量同比增16%,增速較2023年下降11個百分點。
??同時,原本以“民企”占絕對主流的代建行業開始迎來國央企發力,對于實力雄厚的國央企來說,進入代建賽道后,規模擴張較快,部分已迅速進入30強行列。
??目前已入局代建企業開始進入洗牌和淘汰,“代建”從企業“試水”到“風口”,如今正從“藍海”變成“紅海”,新的廝殺已然開始。
??很早之前,代建模式就已存在,最初代建更多的是“政府委托代建”。
??2004年7月國務院出臺《關于投資體制改革的決定》對代建制進行全國推廣,2004年9月紹興和金華兩地級市就迅速跟進推出了《紹興市政府投資項目實行代建制的暫行規定》和《金華市市區政府投資項目管理暫行辦法》。
??2005年2月,浙江省政府推出了《浙江省政府投資項目實施代建制暫行規定》,代建制正式在浙江全省鋪開。為響應政府號召,2005年宋衛平帶團隊首次介入杭州“城中村”改造和安置房代建工作,以商品房標準建造彭埠云河家園項目。由于前期試點的安置房項目得到社會各界的廣泛贊譽。
??2008年杭州正式頒布《關于推行杭州市拆遷安置房項目代建制實施意見(試行)的通知》,2010年杭州市政府再印發《杭州市拆遷安置房項目代建制實施細則(暫行)》,至此,依托品牌房企代建提升安置保障房品質的“杭州模式”確立。
??受此影響,至今浙系企業仍是代建行業中流砥柱。
??2016年之后,受新一輪房地產調控影響,代建行業開始出現了突飛猛進的發展, 代建業務也不斷吸引新的入局者。代建行業也發展出了更多的業務模式,如“商業代建”、“資本代建”等。
??2020年,綠城中國分拆其代建公司綠城管理向香港聯交所遞交上市申請,成為中國房地產市場的“代建第一股”。隨后開始有不少房企陸續加入代建行業。
??2022年,隨著行業調整逐漸深入,在房企土地成本高漲、資金壓力較大的背景下,越來越多企業將“代建”納入業務發展范疇。
??2023年,代建行業迎來爆發式增長。一方面是2021年至今城投頻頻“托底”招拍掛市場,但城投對房地產項目的操盤開發優勢相對不足,部分城投不具備項目建設管理及銷售等方面的經驗,于是衍生出新的商業代建需求。另外一方面是2023年7月以來,“城中村改造”提速,政府代建需求進一步擴大。
??CRIC數據顯示,截止2024年6月末,已有超過百家企業涉及代建業務。
??2024年9月20日克而瑞發布《2024上半年中國房地產企業代建綜合能力TOP30排行榜》。
??數據顯示,2024年上半年,行業新增簽約總量同比增16%,增速較2023年下降11個百分點。
??這主要是因為在2023年爆發式增長之后,隨著進駐代建企業數量趨于“飽和”,代建行業的競爭也愈發激烈,迅速擴張、持續搶占市場份額導致的競爭加劇,使得行業逐步走向平穩分化與重新洗牌、出清的新階段。
??從2024年上半年代建綜合能力30強企業來看,30強總簽約面積達到8.1億平方米,同比增9.14%。其中,有20家企業總簽約面積超過1000萬平方米。
??梯隊來看,總合約面積超過5000萬平方米企業共5家,與2023年保持一致,合計簽約總面積達4.29億平方米,占30強比重達53%,八成的規模由前15名的企業占據,集中度保持較高水平。
??隨著有意愿、有能力的企業均“下場”布局代建,未來競爭格局將愈發激烈。
??具體到企業來看,從企業的區域分布來看,位于浙江區域的代建企業上榜最多,代建業務在浙江發展最為旺盛。截止2024年上半年,浙系代建企業總合約規模約3.6億平方米,占比達到了44%,新增簽約規模方面,浙江企業全年新增簽約規模3712萬平米,占比42%,兩者占比均遠超其他區域。但值得注意的是,在代建行業整體競爭加劇之下,浙系企業市場份額也有所下滑,新增簽約面積較2023年下降2個百分點。
??從TOP30上榜代建企業的性質來看,與2023年末相比,國央企房企的上榜數量明顯增加,目前數量占比已達23%,對于部分實力雄厚的國央企來說,進入代建賽道后,規模擴張較快,迅速進入30強行列,包括華潤置地、招商建管、建發建管等。混合所有制占比為13%,包含綠城管理、金地集團、萬科地產等。
??據了解,央國企起步早期以政府代建為基本盤,依托主業優勢、資源優勢占領細分領域,如華潤的政府代建在業內保持領先。
??2024年至今已有超過100家企業入局代建或承接代建業務,市場上有意愿、有能力的企業幾乎全部“下場”代建,2024年上半年銷售百強代建業務覆蓋率更是超過80%。從企業數量數量上來看,未來很難有大的擴充空間,但競爭激烈之下已經有部分企業出現掉隊情況,未來將持續面臨洗牌和淘汰。
??目前來看,代建細分賽道已經形成,部分企業專攻不同領域,增強市場競爭力,如央國企以政府代建為基本盤,民企房企依靠商業代建擴張,且代建特色與企業品牌特色一脈相承。
??其中代建綜合實力10強企業基本已確立自身定位和特色方向,比如綠城管理立志做最大的房產開發服務商,藍城集團是中國小鎮開發的先行者,金地管理聚焦商住、商辦、政府代建三大核心等。
??雖然代建業務潛在的增長空間巨大,但由于優質的代建項目有限,未來房企在代建市場勢必將迎來一場激烈且艱難的市場份額之爭。
??附:2024上半年中國房地產企業代建綜合能力TOP30排行榜
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |