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??2024年上半年上市房企中報季已收官，在房地產市場底部震蕩的背景下，行業盈利狀況仍不樂觀。

??CRIC監測的典型50家房企上半年營收與利潤規模雙降，其中營業收入14572億元，同比下降13%；毛利潤1615億元，同比下滑34%；凈利潤虧損373億元，歸母凈利潤虧損加大至479億元。

??盈利難已成為房地產行業的普遍現象。

??從具體企業表現來看，2024上半年，典型上市房企超七成營收同比下滑，凈利潤同比下降的房企數量更是達到了八成，半數以上企業凈利潤為虧損狀態。

??不過，也有房企毛利潤表現突出，毛利率維持在20%左右，第二曲線成為盈利水平修復的利器。

??市場仍在筑底盤整，短期內企業利潤規模和盈利水平將繼續承壓，隨著行業深度調整，企業經營邏輯也要加快轉變。

??2024年上半年，50家典型上市房企整體實現營業收入14572億元，同比下降13%；營業成本12792億元，同比下降9%。

??從增速來看，典型房企營業收入增速自2022年迎來了首次下滑13%，2023年曾回升至正增長3%，2024年上半年再次出現下滑態勢。

??自2021年以來，房企毛利潤開始出現下滑趨勢，至2024年上半年典型上市房企毛利潤只有1615億元，同比下滑34%，下滑幅度為歷年較高。

??不過，房企第二增長曲線迎來正向反饋。在整體營收下降的情況下，典型上市房企整體投資物業收入613億元，同比增長9%，近六成房企投資物業收入同比增長。

??虧損，成為房企上半年關鍵詞。

??CRIC監測數據顯示，50家上市房企整體凈利潤虧損373億元，歸母凈利潤虧損加大至479億元。

??實際上，受資產減值、營收規模下滑等諸多因素影響，自2021年起，行業典型上市房企凈利潤大幅收窄，2021年凈利潤下滑52%，2022年凈利潤只有50億元，同比下降98%，同期歸母凈利潤虧損588億元。

??2023年虧損仍在持續，全年虧損549億元。2024年上半年，行業未能扭轉虧損現狀，凈利潤和歸母凈利潤迎來雙降，且利潤虧損持續擴大。

??“減收減利”已成為行業的普遍趨勢。

??今年上半年，超七成房企營收同比下滑，九成房企毛利潤同比下降，凈利潤同比下降的房企數量也達到了八成，不少企業出現大額虧損，從毛利潤表現來看，有數量10%的企業毛利潤為虧損。

??其中，典型房企中雅居樂毛利潤虧損18.7億元，排在50家房企首位。雅居樂在半年報中解釋稱，主要由于房地產經營環境仍欠佳因而導致物業銷售平均售價持續下降，致使毛利及毛利率轉變為毛損及毛損率。

??上半年，毛利潤同比減少最多的房企是萬科，期內毛利潤為68億元，同比減少額為224億。

??值得注意的是，仍有部分房企毛利潤表現較為突出。

??比如信達地產及合生創展的毛利率均超過了25%。此外，毛利潤規模較高且毛利率在20%左右房企有央企華潤置地、中海以及民營房企龍湖、新城控股等。

??這些房企有一個共同點，即營業收入中運營業務占比較高，且運營業務的高毛利率支撐了企業整體的毛利率水平。

??凈利潤虧損幾乎成為行業普遍現象，即便是央企也難逃凈利潤下滑的趨勢。

??2024上半年有58%的企業凈利潤為虧損狀態，甚至超過總數的一半；而從歸母凈利潤為虧損的企業數量來看，這一占比更是高達61%。

??其中，世茂集團凈利潤虧損最為嚴重，上半年虧損242億元，而中國奧園通過境外債務重組實現凈利潤收益221億元，不過若刨去境外債務重組影響，中國奧園上半年的凈利潤仍為虧損狀態。

??另外，華潤置地、龍湖集團及中海的凈利潤維持行業高位，但均出現不同程度的下滑，比如華潤置地上半年凈利潤和歸母凈利潤同比均減少兩成以上。

??接下來，市場下行趨勢下對房企盈利能力提出了更高的要求，企業不僅需要加大營銷去化力度、提高周轉效率，同時也需要不斷加強產品打造、持續關注產品升級迭代，通過產品溢價來提升盈利能力。

??行業整體從2023年的增收不增利，轉變成2024年上半年的營收與利潤雙降，盈利難已成為房地產行業的普遍現象。

??在此背景下，不少房企堅定將戰略重點轉向經營性物業板塊或其他多元板塊，打造持續增長的第二增長曲線。比如華潤置地和龍湖集團均在中期業績會上表達了第二增長曲線的貢獻和重要性，龍湖集團更是明確到2028年實現第二曲線收入超過第一曲線。

??與此同時，部分房企從產品品質出發，加大了向內求索力度。比如招商蛇口在業績會上明確聚焦核心城市優質項目，打磨產品品質提升服務質量，促去化抓回款，精打細算降本增效。

??房企的經營邏輯正在發生深刻轉變，傳統開發業務上，優選項目、審慎投資，保證項目利潤率水平；戰略精簡、降本增效，提升經營效益；回歸產品、加強產品打造，提高產品適銷性及產品溢價，是目前企業穩利潤、穿越周期的關鍵。