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??導 讀 

??1、貨值百強門檻同比略有提升，TOP10新增貨值占百強42%

??2、TOP100拿地金額同比跌1%，近七成百強房企未拿地

??3、依舊是老面孔央國企拿地，但民企投資逐漸復蘇

??4、僧多粥少土拍競爭加劇，央國企投資周期或拉長

??☉ 文／克而瑞研究中心

??榜單解讀

??前言：4月份核心城市出讓地塊質量雖不如上批次，但市場依舊保持火熱，優質塊地參拍房企數量“居高不下”，封頂搖號地塊比例同樣保持高位。

??市場雖熱但企業拿地整體仍低迷。一方面近七成百強房企1-4月未拿地，且百強拿地銷售比持續低位，另一方面，投資策略主要集中在一二線城市，拿地企業依舊是“老面孔”央國企和區域深耕的民企。

??綜合來看，土地市場熱度延續性顯著好于新房市場，雖然呈現點狀回暖、城市分化的格局，但地市火熱一定程度上提振了市場信心。預計接下來一二線土拍熱度仍會慣性延續，優質地塊依舊是房企補倉拿地的競爭點。

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??貨值百強門檻同比略有提升
TOP10新增貨值占百強42%

??4月，雖然部分核心城市出讓地塊的質量不及上一批次，但市場熱度依然得以延續。前四月新增貨值、總價和建面百強門檻分別為27.6億元、9.1億元和20.4萬平方米，但對比2020年和2021年同期，各梯隊門檻均呈現斷崖式下降。

??1-4月新增貨值超過百億企業達到17家，較去年同期減少7家，且斷層明顯。新增貨值10強門檻值為167.1億元，高出20強門檻72.3億元。另，各梯隊內部分化也持續加劇，新增貨值TOP3華潤、萬科、建發新增貨值均超過400億元，幾乎較5-10名貨值高出一倍。

??此外，貨值TOP100集中度依舊較高，其中貨值TOP10房企1-4月新增貨值占百強比例達到42%，前30強企業貨值占比更是接近七成。

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??TOP100拿地金額同比跌1%
近七成百強房企未拿地

??截止4月末，投資百強的貨值、總價和建面總量分別為8264億元、3927億元和4173萬平方米，分別下滑14%、1%和18%，投資總量仍未追上去年同期，與2020年、2021年同期相比降幅更是超過六成，拿地依舊較為謹慎，這一點從近七成銷售百強房企未拿地也可見一斑。

??結合拿地銷售比來看，一季度銷售百強房企拿地銷售比僅有0.11，較1-3月略有提升，但整體繼續保持低位。各梯隊投資強度隨著規模逐層遞減，10強房企拿地銷售比為最高，為0.16，其中萬科、華潤、綠城、建發1-4月拿地銷售比超過0.2，遠高于行業平均和梯隊均值。

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??依舊是老面孔央國企拿地
但民企投資逐漸復蘇

??4月份，有上海、杭州、合肥等多城繼續集中供地，土拍熱度持續走高，部分優質地塊“僧多粥少”、競爭激烈，從拿地企業來看呈現兩個特征。

??第一，民企投資的積極性在復蘇。一方面是此前拿地積極的民企如龍湖、濱江、偉星等持續在深耕城市拿地。龍湖在上海、杭州、長沙以41億拿下三塊地，濱江則繼續深耕杭州，偉星繼2月份杭州拿地后，再次競得蕭山區一宗地，且在合肥土拍中，報名多達7幅地，并在競品質中競得高新區地塊。另一方面，本土民企緊抓“撿漏”機遇，參與到搖號中，坤和、天陽等多家民企在大本營均有所斬獲。值得注意的是，碧桂園時隔9個月首次在集中供地拿地，通過搖號競得濱江浦沿地塊，總價28.3億元，也是本月杭州土拍最高地塊。

??第二，盡管土拍火熱，但主力仍是規模化央國企的。在上海、成都的土拍中，央國企拿地幅數占比達到84%和60%。且從參拍來看，銷售TOP10央國企房企基本均報名了核心城市優質地塊。4月單月拿地中，華潤、萬科、建發、中國鐵建拿地金額（全口徑）超過100億，華潤在廣州、上海、長沙共計拿地6幅，金額達到234億元，保利、招商、金地拿地同樣超過50億。

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??僧多粥少土拍競爭加劇
央國企投資周期或拉長

??當前土地市場呈現四個特征，第一，城市、區域分化加劇，即便是集中供地城市熱度同樣差異顯著；第二，優質地塊參拍靠“搶”和“運氣”，整體競爭十分激烈；第三，城市選擇高度集中，鮮有三四線城市受到企業的“青睞”；第四，盡管土拍火熱，但拿地主力仍是規模化央企、品質地方國企和優質民企組成的“老面孔”，“新鮮血液”并不多，大部分房企仍然面臨資金壓力。

??因此我們認為，在優質地塊僧多粥少情況下，土地市場競爭仍將加劇。以搖號或競品質為主的土拍方式，會影響房企的投資策略，同時也給中小房企帶來機遇。一方面，需要在核心城市補倉的央國企投資周期或將被拉長，而民企整體仍呈現弱復蘇的態勢，深耕當地的本土民企則有“撿漏”機會。另一方面，隨著競爭提升，房企投資策略也會從僅關注核心區域、核心地塊延展向城市外圍區域，帶動整體市場熱度提升。

??綜合而言，當前土地市場熱度延續性顯著好于新房市場，雖然整體呈現點狀回暖、城市分化的格局，但土地的火熱一定程度上提振了市場信心，加塊了投資-銷售的傳導效應。預計接下來一二線土拍熱度仍會慣性延續，優質地塊依舊是房企補倉拿地的競爭點。