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??導 讀 

??1、百強房企單月業(yè)績同比增長31.6%

??2、近3成百強房企單月業(yè)績環(huán)比增長

??3、市場成交環(huán)比轉(zhuǎn)降，仍好于去年同期

??☉ 文／克而瑞研究中心

??榜單解讀

??前言：2023年4月，重點30城成交環(huán)比回落，同比持增。分能級來看，一線成交韌性較強，二三線城市則面臨熱度轉(zhuǎn)降，整體成交回調(diào)幅度大于一線，環(huán)比降幅達30%。

??企業(yè)層面，TOP100房企4月單月業(yè)績環(huán)比降低14.4%；同比增長31.6%，同比去年保持增長且增幅較上月進一步提升。累計業(yè)績同比增幅自一季度轉(zhuǎn)正之后，也進一步提升至9.7%。

??整體來看，雖然2023年以來中國房地產(chǎn)市場止跌回升，但目前行業(yè)信心尚未完全修復、市場整體購買力仍處在歷史相對低位。對于企業(yè)而言，“五一”假期房企仍需積極推盤、提升營銷及優(yōu)惠力度以促進成交去化。長期來看，不同城市市場將延續(xù)分化預(yù)期。

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??百強房企4月業(yè)績同比增長31.6%

??2023年4月，TOP100房企實現(xiàn)銷售操盤金額5665.4億元，單月業(yè)績環(huán)比降低14.4%；同比增長31.6%，同比去年保持增長且增幅較上月進一步提升。累計業(yè)績來看，1-4月百強房企實現(xiàn)銷售操盤金額20499.2億元，累計業(yè)績同比自一季度轉(zhuǎn)正之后，增幅也進一步提升至9.7%。整體來看，2023年以來中國房地產(chǎn)行業(yè)有修復預(yù)期，但目前市場整體購買力仍處在歷史相對低位。“五一”假期房企仍需積極推盤、提升營銷及優(yōu)惠力度以促進成交去化。

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??近3成百強房企單月業(yè)績環(huán)比增長

??從企業(yè)表現(xiàn)來看，2023年4月招商蛇口、濱江集團、中國鐵建等企業(yè)實現(xiàn)單月業(yè)績環(huán)比增長，4月業(yè)績環(huán)比增長的企業(yè)在百強房企中占比合計近3成；同時有近6成百強房企單月業(yè)績同比增長。分梯隊來看，TOP10梯隊房企單月業(yè)績同比增長的企業(yè)數(shù)量占比最高。其中，華潤置地、招商蛇口、綠城中國、建發(fā)房產(chǎn)等房企4月的單月業(yè)績同比增幅均超過100%。此外，濱江集團、中國鐵建、保利置業(yè)、國貿(mào)地產(chǎn)等企業(yè)4月的業(yè)績表現(xiàn)也相對突出。總體來看，央國企以及部分優(yōu)質(zhì)民企憑借熱點城市布局以及積極的推盤去化，表現(xiàn)出較強的抗周期韌性。

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??百強格局分化
TOP10門檻同比增長38.7%

??從銷售門檻值的變化來看，2023年1-4月TOP10房企的銷售操盤金額門檻同比顯著增長38.7%至606.5億元，TOP20門檻增長14.9%至259億元；而TOP30房企的門檻則同比明顯降低11.9%至145.1億元。TOP100房企的銷售操盤金額門檻也較去年同期微降至35.4億元。目前的行業(yè)形勢下，央國企及部分優(yōu)質(zhì)民企發(fā)展韌性較強、中小房企競爭力不足，2023年房企格局將繼續(xù)分化。

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??4月成交環(huán)比轉(zhuǎn)降，仍好于去年同期
5月樂觀預(yù)期止跌微增

??4月樓市成色欠佳，重點30城成交環(huán)比回落，同比持增，絕對量與2月成交基本持平，前4月累計成交上漲27%。

??分能級來看，一線成交韌性較強，自上月集中放量后本月小幅微跌11%，累計同比仍增21%。其中北京、深圳延續(xù)同環(huán)比齊增，深圳主要得益于供應(yīng)放量，龍崗、光明等供應(yīng)量基本都在10萬平以上；北京則面臨顯著的供不應(yīng)求，剛需熱情不退，順義、房山多個性價比較高剛需盤持續(xù)熱銷。上海、廣州成交環(huán)比微降，熱度略有回落，但同比仍保持增勢。

??二三線城市則面臨熱度轉(zhuǎn)降，一方面整體成交回調(diào)幅度大于一線，環(huán)比降幅達30%；另一方面，各城市環(huán)比跌幅跌多漲少，僅成都、西安等中西部城市行情獨立、環(huán)比持增。目前來看，回落較為顯著的可分為以下三類：一是武漢、天津、重慶等尚有人口優(yōu)勢的強二線城市，本輪行情主要依托剛需剛改自住需求驅(qū)動，隨著低價房源去化殆盡，整體需求也進入階段性疲軟期。二是長春、南寧、大連、昆明等弱二線城市，整體城市基本面欠佳，高庫存問題難解，成交復歸理性之后預(yù)期還將延續(xù)筑底行情。三是徐州、佛山、東莞等三四線城市，隨著返鄉(xiāng)置業(yè)、短期投資投機熱情減弱，市場重新復歸理性。

??總體來看，4月樓市無論供求均迎來“拐點”，絕對量回歸本輪行情啟動2月時的水平。究其原因，行業(yè)信心尚未完全修復，前期積累的剛需剛改需求階段性疲軟所致。

??展望后市，我們認為，剛需轉(zhuǎn)弱、改善接棒是大概率事件，若房企能抓緊五一營銷節(jié)點釋放優(yōu)惠，或是地方政府層面有一些利好性政策出臺，整體成交還是可能穩(wěn)中微增。不同城市預(yù)期延續(xù)分化行情：對于熱點恒熱的北京、上海、杭州、成都、合肥而言，或?qū)⒚媾R供給約束，整體成交還將平穩(wěn)運行；而對于武漢、鄭州、天津等前期低迷型城市，仍面臨階段性的調(diào)整期，成交短期內(nèi)難見明顯起色，而對于依托返鄉(xiāng)置業(yè)驅(qū)動的蘇北、川渝三四線熱度還將持續(xù)下滑。