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??廣州的城中村改造有了新“金主”。

??5月18日，中交城市投資控股有限公司（以下簡稱“中交城投”）舉辦了總投資約300億元的重大項(xiàng)目集中簽約儀式，其中廣州市黃埔區(qū)4個(gè)城中村改造項(xiàng)目的總投資額便達(dá)216億元。

??據(jù)了解，近幾年由于房地產(chǎn)市場調(diào)整、民營企業(yè)資金短缺，黃埔區(qū)的不少城中村改造項(xiàng)目都陷入停滯狀態(tài)。該區(qū)認(rèn)為，引入央企參與新模式城中村改造項(xiàng)目投資，為后續(xù)其他城中村改造項(xiàng)目破解常見的安置房建設(shè)周期長、資金壓力大等問題提供了可復(fù)制的解決方案。

??中交城投也有擴(kuò)大投資、提升利潤規(guī)模的訴求。2024年，該公司實(shí)現(xiàn)的凈利潤同比下降超四成，其董事長丁仁軍對(duì)外表示，今年的目標(biāo)是希望能做到利潤增長速度超過資產(chǎn)增長速度。

??5月27日，中交城投方面對(duì)中國房地產(chǎn)報(bào)記者透露，該公司已成立了兩個(gè)工作組推進(jìn)這幾個(gè)項(xiàng)目的合作。

??一次簽下4個(gè)城中村改造項(xiàng)目

??據(jù)了解，此次中交城投簽下的重大項(xiàng)目包括廣州市黃埔區(qū)南崗北、夏園、金坑村銀嶺片區(qū)、金坑村鄧屋片區(qū)等系列城中村改造項(xiàng)目、上海青浦新城老城廂舊區(qū)改造項(xiàng)目、杭州錢塘中企國際港項(xiàng)目等。

??其中上海和廣州的均為城市更新項(xiàng)目。青浦老城廂整體更新范圍達(dá)3.2平方公里，擬采用“修舊賦新”的方式改造，中交城投將以該項(xiàng)目首發(fā)地塊為載體，與青浦新城發(fā)展（集團(tuán)）有限公司展開央地合作。

??南崗北、夏園、金坑村銀嶺片區(qū)、金坑村鄧屋片區(qū)則是黃埔區(qū)首批由地方國企引入央企參與新模式城中村改造項(xiàng)目投資的合作項(xiàng)目。中交城投的合作伙伴是科學(xué)城集團(tuán)。

??據(jù)了解，黃埔區(qū)有不少城中村改造項(xiàng)目因?yàn)楹献髌髽I(yè)資金短缺或招商難等問題而停滯多年。例如，夏園早在2018年就通過改造意愿表決，并成為2020年黃埔區(qū)重點(diǎn)城市更新項(xiàng)目。最初參與該項(xiàng)目改造前期工作的是升龍集團(tuán)，由于該公司資金鏈緊張，無法如期推進(jìn)改造，夏園村于2021年召開股東代表大會(huì)與其解除服務(wù)合同。2022年，科學(xué)城集團(tuán)與合生創(chuàng)展開始介入該項(xiàng)目的改造，但進(jìn)展依舊緩慢，因?yàn)榕R遷費(fèi)被拖欠，2024年，部分村民不得不重裝門窗、水電搬回村里居住。

??南崗北項(xiàng)目的命運(yùn)也很坎坷。2018年，華潤集團(tuán)曾介入該項(xiàng)目的開發(fā)，但于2021年退出。此后，雪松控股聯(lián)合科學(xué)城集團(tuán)接手，但很快雪松控股就出現(xiàn)了債務(wù)危機(jī)，只剩科學(xué)城集團(tuán)勉力支撐。

??金坑村銀嶺片區(qū)于2024年底開展了城中村改造意愿征詢工作，透露將由傳統(tǒng)的舊村改造模式轉(zhuǎn)變?yōu)椤耙婪ㄕ魇?、凈地出讓”的新改造模式。?dāng)時(shí)，相關(guān)部門表示，受房地產(chǎn)市場下行影響，舊改合作企業(yè)紛紛退出舊改市場，銀行也停止了舊改貸款，導(dǎo)致項(xiàng)目難以引入合作企業(yè)。為破解困局，項(xiàng)目已積極尋找合作企業(yè)和資金來源，但仍未取得有效成果。

??或使用城中村改造專項(xiàng)借款

??中交城投是中交集團(tuán)（全稱“中國交通建設(shè)集團(tuán)有限公司”）的城市綜合開發(fā)運(yùn)營專業(yè)投資平臺(tái)，于2015年在廣州市南沙區(qū)掛牌成立，至今已在9省21城落地投資項(xiàng)目超90個(gè)，總合同額超過5200億元。

??此前，該公司在廣州的投資布局主要集中在南沙區(qū)，與科學(xué)城集團(tuán)的合作是在今年4月份敲定的。關(guān)于合作方式，雙方均語焉不詳，只透露在加快推動(dòng)城中村改造項(xiàng)目建設(shè)、資源整合、高效利用政策性資金等方面進(jìn)行了深入交流，將在“運(yùn)營共管、資源共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)”中形成高效合作模式。

??一位業(yè)內(nèi)人士表示，黃埔區(qū)的城中村改造目前推行的是“依法征收、凈地出讓”模式，由政府主導(dǎo)先行投入建設(shè)安置區(qū)，由于項(xiàng)目眾多，知識(shí)城集團(tuán)、科學(xué)城集團(tuán)等當(dāng)?shù)貒蟮馁Y金實(shí)力難以支持，引入央企合作主要是為了解決資金難題。此前，知識(shí)城集團(tuán)已經(jīng)引入了中國建筑旗下的中建八局等公司合作，融資模式是F+EPC模式，即中國建筑方面為項(xiàng)目安置區(qū)的建設(shè)提供資金支持，以此獲得項(xiàng)目的EPC施工業(yè)務(wù)。

??據(jù)業(yè)內(nèi)消息，本次中交城投與科學(xué)城集團(tuán)大概率也將采用F+EPC模式，前者為此已募集了174億元的城中村改造專項(xiàng)借款，預(yù)計(jì)合作項(xiàng)目將于6月份開工。對(duì)于傳聞的真?zhèn)我约熬唧w的合作分工、發(fā)展計(jì)劃，中交城投及科學(xué)城集團(tuán)均未給予中國房地產(chǎn)報(bào)記者回復(fù)。

??公開信息顯示，今年2月份，南崗北項(xiàng)目已啟動(dòng)了復(fù)建區(qū)的建設(shè)招標(biāo)，總規(guī)模約69.8萬平方米，投資額達(dá)88億元。同期，坑村鄧屋片區(qū)也發(fā)布了城中村改造項(xiàng)目招標(biāo)計(jì)劃，總建筑面積約42萬平方米，投資金額53.8億元。

??城市更新是中交集團(tuán)的一個(gè)重要業(yè)務(wù)板塊。中國交建（中交集團(tuán)旗下上市公司）曾在2023年對(duì)投資者表示，看好城中村改造的市場空間和發(fā)展?jié)摿?，從已?shí)施完成的城中村改造項(xiàng)目來看，收益水平在行業(yè)平均水平以上。2024年的年報(bào)里，該公司也提到在城市綜合開發(fā)領(lǐng)域要聚焦超大特大城市的城市更新和城中村改造項(xiàng)目。

??作為中交集團(tuán)的城市綜合開發(fā)投資平臺(tái)，中交城投在過去十年里累計(jì)貢獻(xiàn)了200多億元利潤。根據(jù)中國交建的財(cái)務(wù)報(bào)告，2020年至2023年，中交城投的凈利潤都保持了上行趨勢，由20億元增至25.8億元，但2024年卻大幅下跌至14.7億元，在34個(gè)控股、參股公司中處于中游位置。