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??一線城市房地產(chǎn)市場格局正悄然發(fā)生變化，北京二手房市場堪稱典型縮影。

??從最新成交數(shù)據(jù)來看，北京4月二手房（住宅+非住宅）合計成交量達(dá)17556套，遠(yuǎn)超杭州、青島等新一線城市。其中，朝陽區(qū)成交量領(lǐng)跑，海淀區(qū)、豐臺區(qū)緊隨其后，而密云區(qū)、門頭溝區(qū)等偏遠(yuǎn)區(qū)域則成交慘淡，部分業(yè)主以價換量效果不佳，房山等遠(yuǎn)郊板塊房源交易周期長，去化壓力大。

??市場價格與銷量走勢也反映出這種分化。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，北京4月二手房住宅銷售價格環(huán)比微降，但銷量同比上漲，總體趨于平穩(wěn)。核心板塊買賣意愿強(qiáng)烈，抗跌能力和韌性凸顯。以德勝學(xué)區(qū)為例，老舊小區(qū)房源仍受追捧，小戶型因總價低、學(xué)區(qū)屬性強(qiáng)，成為剛需首選，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)稀缺性加劇，成交周期大幅縮短。

??與之形成鮮明對比的是郊區(qū)市場的“銷價雙跌”。房山區(qū)掛牌均價下跌，議價空間大，部分房源掛牌超1年未售出；延慶區(qū)二手房參考均價持續(xù)下降，公共交通不發(fā)達(dá)、通勤成本高，難以吸引購房者。

??這種分化并非北京獨(dú)有，上海、廣州等一線城市同樣呈現(xiàn)“核心漲、外圍跌”的趨勢。核心區(qū)域憑借獨(dú)特優(yōu)勢成為資本與需求的“避風(fēng)港”，而邊緣區(qū)域因配套滯后、產(chǎn)業(yè)缺失陷入困境。

??對此，廣州市增城區(qū)某中介機(jī)構(gòu)人士表示，以前靠“價格戰(zhàn)”走量，現(xiàn)在購房者更看重配套和確定性。

??“一天三價”的核心房源

??經(jīng)實地探訪發(fā)現(xiàn)，4月份，北京核心板塊買賣意愿依舊強(qiáng)烈，市場運(yùn)行表現(xiàn)出較強(qiáng)抗跌能力和韌性。

??德勝學(xué)區(qū)位于北京西城板塊，其中超60%的房源為1990年前建成的老舊小區(qū)，樓齡普遍超過30年，存在房屋老化問題。4月28號，一套60平方米的標(biāo)準(zhǔn)“老破小”掛牌出售，當(dāng)天收到8組帶看，第3日以高于預(yù)期3%的價格成交，總價超過880萬元。

??“西城月壇、海淀萬柳等區(qū)域的小戶型因為總價低、學(xué)區(qū)屬性強(qiáng)，是剛需住房的首選。”中介機(jī)構(gòu)經(jīng)理人介紹，西城德勝等學(xué)區(qū)的60~80平方米剛需戶型占比不足30%，而教育剛需疊加4月底入學(xué)信息采集截止節(jié)點(diǎn)，家長們加速入市， 優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)稀缺性加劇。西城區(qū)某中介機(jī)構(gòu)人士透露，近期掛牌的“雙學(xué)區(qū)”房源平均帶看量超20組，部分房源甚至出現(xiàn)“一天三價”的競價現(xiàn)象，平均成交周期從10天縮短至5天。

??同樣的情況也發(fā)生在北京西城區(qū)三里河片區(qū)，以4月中旬的一筆交易為例，一對年輕的夫婦從看房到成交僅用時3天。據(jù)該中介經(jīng)紀(jì)人趙虎回憶，該套房源掛牌僅5天時間，盡管這套房源的面積僅60平方米，但其布局合理、空間利用率高，且價格相較于同類型房源更具競爭力，在核心區(qū)是不可多得的高性價比好房。

??鏈家數(shù)據(jù)顯示，北京核心區(qū)優(yōu)質(zhì)房源平均成交周期已從去年的90天銳減至54天，降幅達(dá)40%。

??與之形成鮮明對比的是郊區(qū)市場的低迷。

??“4月份房山掛牌均價在2.5萬元/平方米，比去年下跌14.4%，但實際要更低些，在2萬元/平方米。”房山某中介公司經(jīng)理人透露，房山區(qū)長陽板塊議價空間可達(dá)8.3%，部分房源掛牌超1年未售出，市場去化壓力較大。

??房山板塊位于北京西南近郊，相比市區(qū)在教育、商業(yè)、醫(yī)療等資源方面雖然不存在明顯短板，但是質(zhì)量對比懸殊。例如在教育方面，房山區(qū)優(yōu)質(zhì)學(xué)校數(shù)量稀少，高校教育主要依靠北京理工大學(xué)和中國社會科學(xué)大學(xué)支撐，對比東西城、海淀等教育強(qiáng)區(qū)存在著明顯差距，盡管價格優(yōu)惠力度強(qiáng)大，依舊難以吸引有子女教育需求的購房者。

??擁有類似問題的是位于北京西北遠(yuǎn)郊的延慶板塊，據(jù)安居客數(shù)據(jù)顯示，延慶4月份二手房參考均價為16723元/平方米，環(huán)比3月下降1.42%，同比去年同期下降12.78%，延續(xù)3月價格下降走勢。“公共交通網(wǎng)絡(luò)不發(fā)達(dá)，公交線路覆蓋不足，這是延慶區(qū)域無法回避的短板。”延慶某中介公司經(jīng)理人坦言。

??“延慶房價不到市區(qū)的一半，但是除去最少70元的通勤成本外，每天大約100分鐘的時間浪費(fèi)是我無論如何都不能接受的。”在北京市中心工作的購房者小李表示，無法承擔(dān)起高昂的時間成本是他放棄在郊區(qū)買房的根本原因。

??分化共性

??根據(jù)綠中介數(shù)據(jù)顯示，截至5月7日，北京二手房前端掛牌量已達(dá)到140902套，庫存量持續(xù)上升，且未見放緩跡象。非核心區(qū)域面臨交易周期長，客源短缺等難題，在持續(xù)增長的去化壓力下，二手房價格或再次下滑。

??部分受訪者表示，對市場持觀望態(tài)度，或期待房價進(jìn)一步下跌以尋求抄底機(jī)會。

??北京并非孤例，上海、廣州等一線城市同樣面臨“核心漲、外圍跌”的分化趨勢。

??在上海，黃浦等核心區(qū)域新房均價達(dá)10.5萬元/平方米，部分項目如保利外灘序BUND88單價突破12.7萬元/平方米，靜安、長寧區(qū)域次新二手房掛牌價環(huán)比上漲0.1%，學(xué)區(qū)房、濱江資源房成硬通貨，而崇明、金山等遠(yuǎn)郊區(qū)域新房均價僅1.6萬~1.7萬元/平方米，部分老破小二手房總價不足百萬元，經(jīng)紀(jì)人直呼已跌至2016年水平。

??同樣，廣州海珠、荔灣等核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房、江景盤備受購房者推崇，廣東中原地產(chǎn)負(fù)責(zé)人黃韜透露，以2024年10月為轉(zhuǎn)折點(diǎn)，之后核心區(qū)成交量持續(xù)走高。至4月廣州二手住宅網(wǎng)簽量同比暴漲12.97%，華景新城等老牌小區(qū)漲幅超20%。

??與核心區(qū)形成鮮明對比的是增城、花都等外圍區(qū)域。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，廣州整體庫存去化周期超20個月，增城區(qū)以超20%的庫存占比居首。

??專家分析稱，一線城市的市場分折射出的是城市發(fā)展不均衡的現(xiàn)狀。核心區(qū)憑借不可復(fù)制的資源配置和政策避險屬性，成為資本與需求的“避風(fēng)港”，而邊緣區(qū)域則因配套滯后、產(chǎn)業(yè)缺失容易陷入惡性循環(huán)。

??未來，隨著城市化進(jìn)程深化，核心區(qū)房產(chǎn)的稀缺性與投資屬性或進(jìn)一步強(qiáng)化，房價抗跌能力凸顯，而外圍區(qū)域若無法在交通、教育等配套上實現(xiàn)突破，恐將長期面臨去化困境。對購房者而言，明確自身需求——是追逐資源確定性還是成本優(yōu)先——將成為決策關(guān)鍵。