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??行業仍處在風險出清中。

??2月21日，金科向法院遞交重整申請相關資料，成為首家主動發起重整的千億房企。

??人民法院公告網顯示，以“房地產”關鍵詞檢索，剔除重復信息及非房地產企業的名單統計后發現，2023年約有235家房企發布了相關破產文書，2024年截至2月29日申請破產房企已有超20家。

??申請破產的房企主要以三四線的中小型房企為主，這些房企實力較低，抵御風險能力較弱。在這一輪企業優勝劣汰之后，留下來的企業的整體利潤水平會有一個復位。

??2月21日，金科股份發布公告稱，已向法院遞交重整申請相關資料。

??至此，金科成為首家主動發起重整的千億房企。

??金科股份在公告中表示，如果公司順利實施重整并執行完畢重整計劃，將有利于優化公司資產負債結構，提升公司的持續經營及盈利能力；若重整失敗，公司將存在被宣告破產的風險。

??早在2023年6月末，金科正式宣布引戰的消息，稱長城國富有意向獨立或與其他合作方組成投資聯合體作為重整投資人參與金科股份的預重整。

??而就在此前1個月，陜西建工與金科集團高層就雙方開展全面戰略合作等事項向重慶市政府做了專題匯報，后續并無實質進展。因此，市場猜測，長城資產可能聯合陜西建工對金科進行重整，以有效隔離風險、盤活資產、推動后續開發與保交付。

??在金科之前，多家房企已被債權人提出清盤呈請、破產申請等，比如大發地產、弘陽地產等，1月29日，中國恒大被正式下令清盤。

??事實上，更多中小房企的生存環境更難。

??人民法院公告網顯示，以“房地產”關鍵詞檢索，剔除重復信息及非房地產企業的名單統計后發現，2023年約有235家房企發布了相關破產文書。進入2024年，截至2月29日申請破產房企已有超20家。

??這些破產房企主要還是以地方小微房企為主，且位于三四線城市的企業居多，經營及項目覆蓋范圍不大。在房地產行業深度調整階段，中小房企市場競爭壓力加大，容錯率也將變得更低，一些實力不濟的小房企最終將會被兼并或走向破產的邊緣。

??2023年行業規模繼續下滑，全年商品房銷售面積、金額為11.17億平方米、11.66萬億元，分別較2022年下降8.5%和6.5%。

??這意味著，商品房銷售面積回到2014年，商品房銷售金額則略高于2016年。

??若與2021年行業頂峰相比，面積、金額分別下降35%和34%，行業繼續出清、延續筑底行情。

??2024年商品房銷售保持震蕩修復的格局，預計全年面積、金額下降5%左右。

??行業規模下降，資源也將更加集中在規模房企之間，中小房企市場份額不斷減少，一定程度上會加劇其生存困境。

??數據顯示，2023年房企銷售操盤金額TOP50房企銷售操盤金額在百強房企中的集中度已達到了86%。其中，TOP10房企幾乎占了一半，集中度達到了48.2%。

??與此同時，隨著土地成本的不斷提升，中小房企拿地也越來越難。2023年百強房企新增貨值排名中，53%的新增貨值都被銷售TOP10占據，TOP50更是占據了86%的貨值。

??實際上，房企債務到期壓力仍未得到本質緩解。

??2023年全年典型80家房企新增融資總額5692億元，同比下降28%。至此，房企融資總量已連續三年負增長。到期債務來看，2024年一、二季度仍是到期高峰，到期規模均在1500億以上，上半年房企的債務壓力依然較大。

??近期房企融資仍然較為低迷，再加上房地產銷售仍未全面復蘇，因此未來仍有可能有更多房企曝出債務違約事件，流動性問題仍需要行業注意。

??為了實現“自救”，房企紛紛出售資產。比如富力，通過出售倫敦“敦ONE”項目來抵債。再如萬科，1月末以來萬科加快處置資產，將深圳高新投6.16%股權出售給深投控、上海七寶萬科廣場50%股權7折轉讓領展等。接連處置旗下資產的背后，可能是為了應對上半年的償債高峰，2024上半年是萬科需兌付12.3億美元海外債，且當前其資金相對緊張。

??值得注意的是，中央層面正在加大金融支持房地產力度。

??2月末金管總局、住建部披露，截至2月28日全國31個省份276個城市已建立城市融資協調機制，共提出房地產項目約6000個，商業銀行快速進行項目篩選，審批通過貸款超2000億元。根據住建部最新要求，3月15日前，地級及以上城市要建立融資協調機制，完成“白名單”推送。

??對于出險房企來說，債務展期、重組以及保交樓將成為接下來一段時間內兩大棘手任務。

??當前行業仍處在風險出清期，市場信心和行業預期修復尚需時日。值得注意的是，出險房企的債務重組正在加速，但當前這類企業的債務壓力依然較大。2024年，無論是規模房企，還是中小型房企，都需要適應行業新變化，當務之急仍是把握好當前政策利好的窗口期，積極營銷去化，保障流動性安全。