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??江西省贛州市南康區(qū)的一紙公告引發(fā)市場(chǎng)諸多關(guān)注。

??9月3日，江西省贛州市南康區(qū)發(fā)布《關(guān)于加大力度促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展十七條措施》，涉及階段性購(gòu)房補(bǔ)貼、生育家庭差異化購(gòu)房補(bǔ)助、契稅補(bǔ)貼、房票安置、“以舊換新”等。

??文件提出，允許配套人才住房轉(zhuǎn)成商品房銷售。允許規(guī)劃未建、在建未交付的人才配套住房，保持原規(guī)劃不變的情況下，開發(fā)企業(yè)按不低于土地成本加建設(shè)成本的價(jià)格進(jìn)行協(xié)商，向政府進(jìn)行回購(gòu)，轉(zhuǎn)成商品房進(jìn)行銷售，回購(gòu)款可一次性付清和分批分套進(jìn)行支付。

??這則政策意味著人才房可以推向市場(chǎng)銷售了。

??“人才住房通常是由開發(fā)商建好后無(wú)償移交給政府，現(xiàn)在又讓開發(fā)商回購(gòu)這些人才住房，主要是出于‘保交房’的考慮。”贛州市南康區(qū)城市住房保障中心相關(guān)工作人員表示，雖然回購(gòu)行為可能有利于社會(huì)穩(wěn)定和項(xiàng)目順利進(jìn)行，但開發(fā)商是否愿意回購(gòu)還取決于其自身的經(jīng)營(yíng)狀況、資金狀況以及對(duì)市場(chǎng)的判斷。

??據(jù)上述贛州市南康區(qū)城市住房保障中心相關(guān)工作人員介紹，截至目前，南康區(qū)已累計(jì)籌集建設(shè)人才住房16177套，其中，定向配租公租房籌集1494套，企事業(yè)單位自建11861套，商品房住宅項(xiàng)目配建2822套。

??此前，南康區(qū)為落實(shí)人才強(qiáng)市戰(zhàn)略和贛州新時(shí)代人才政策，聚焦“打造具有全球影響力的家居制造之都”目標(biāo)，發(fā)布了南康區(qū)人才政策90條，對(duì)符合條件的人才給予人才津貼、就業(yè)創(chuàng)業(yè)補(bǔ)貼子女入學(xué)、人才安居等尊享待遇和服務(wù)。其中，從人才住房、住房公積金貸款提取優(yōu)惠等方面制定了優(yōu)惠政策，D類（市級(jí)高層次人才）以上人才個(gè)人免租金租住人才住房，申購(gòu)人才住房享受優(yōu)惠價(jià)。E類、F類人才享受人才住房“5折租、8折購(gòu)”政策。

??此外，南康區(qū)對(duì)人才住房的運(yùn)營(yíng)管理實(shí)行先租后售、租售結(jié)合、租金補(bǔ)貼的供應(yīng)制度，租售價(jià)格享受“五折租、八折售”政策，保障方式靈活多樣。人才住房月租金標(biāo)準(zhǔn)控制在同地段、同品質(zhì)住房租賃市場(chǎng)租金的60%以內(nèi)，由個(gè)人、受益財(cái)政、用人單位分別按50%、25%、25%的比例負(fù)擔(dān)，并根據(jù)市場(chǎng)行情動(dòng)態(tài)調(diào)整，購(gòu)房?jī)r(jià)格按照核定的成本價(jià)且最高不超過(guò)申請(qǐng)購(gòu)買時(shí)同地段、同品質(zhì)商品房?jī)r(jià)格的80%購(gòu)買房屋全產(chǎn)權(quán)。

??對(duì)于“目前南康區(qū)人才房的租售情況以及這一政策的發(fā)布是否是因?yàn)槿瞬欧渴褂寐蔬^(guò)低”的問(wèn)題，上述工作人員未予回應(yīng)。

??對(duì)于該政策的發(fā)布，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這是出于兩方面考慮：一方面，從市場(chǎng)需求和去庫(kù)存的角度來(lái)看，將人才住房轉(zhuǎn)為商品房可以減少市場(chǎng)對(duì)人才住房的需求壓力。由于某些地區(qū)或時(shí)段內(nèi)，人才住房的市場(chǎng)需求可能并未達(dá)到預(yù)期水平，導(dǎo)致庫(kù)存積壓，給企業(yè)帶來(lái)去庫(kù)存的壓力，將其轉(zhuǎn)化為商品房后，可以擴(kuò)大潛在購(gòu)房者范圍，不再局限于特定的人才群體，從而有助于加速庫(kù)存去化，提高市場(chǎng)流動(dòng)性。

??另一方面，從資金流動(dòng)性和開發(fā)商資金壓力的角度來(lái)看，將人才住房轉(zhuǎn)為商品房也有助于緩解開發(fā)商的資金壓力。如果人才住房銷售不暢，將導(dǎo)致開發(fā)商的資金回籠速度變慢，進(jìn)而影響其后續(xù)的開發(fā)和投資計(jì)劃。允許開發(fā)商將這些房子轉(zhuǎn)為商品房，則可以吸引更廣泛的購(gòu)房者，提高銷售速度和資金回籠效率，從而緩解開發(fā)商的資金壓力，保障經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)健性。

??資料顯示，贛州市南康區(qū)前身是南康市，也是江西省經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣，2014年正式掛牌成為南康區(qū)，作為我國(guó)最大的實(shí)木家具基地，南康區(qū)的家具產(chǎn)業(yè)規(guī)模已經(jīng)超過(guò)了2000億元，整體實(shí)力非常強(qiáng)。2023年南康區(qū)實(shí)現(xiàn)GDP為455.23億元，比上年增長(zhǎng)5.7%，位居全市第2位。2023年末南康區(qū)常住人口83.2萬(wàn)，同比增速0.29%，年末戶籍總?cè)丝跒?7.47萬(wàn)。

??從贛州市南康區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)方面來(lái)看，2023年商品房銷售面積90.4萬(wàn)平方米，下降42.7%；商品房待售面積12萬(wàn)平方米，下降48.5%。商品房銷售額72.8億元，下降38.8%。

??另?yè)?jù)當(dāng)?shù)胤抗芫謹(jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，南康區(qū)2024年上半年二手房成交面積36.53萬(wàn)平方米，備案套數(shù)1541套。其中7月份，南康區(qū)二手房成交面積17.1萬(wàn)平方米，備案套數(shù)344套，分區(qū)域來(lái)看，贛州市各縣市區(qū)的二手房成交面積最高的是南康區(qū)，占全市二手房成交面積的36.93%。

??目前，對(duì)于已去化困難的開發(fā)商來(lái)說(shuō)，是否愿意回購(gòu)將是這一政策實(shí)施的關(guān)鍵。