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??泉州市商品房預售資金監督管理規定

??（2024年1月修訂的征求意見稿）

??根據《城市房地產管理法》、《城市商品房預售管理辦法》、《福建省住房和城鄉建設廳關于印發的通知》（閩建房〔2023〕12號）等法律法規和文件的規定，為進一步加強商品房預售資金監督管理，規范預售資金的繳存使用行為，保障預售資金優先用于項目工程建設，維護商品房交易雙方合法權益，促進房地產市場平穩健康發展，結合本市實際，制定本規定。

??一、總則

??（一）本市范圍內新批準預售商品房的預售資金收存、使用及監督管理，適用本規定。

??（二）泉州市住房和城鄉建設局（以下簡稱市住建局）負責指導全市商品房預售資金監管工作，負責統管區（鯉城區、豐澤區、洛江區、泉州臺商投資區，下同）及泉州開發區商品房預售資金監管的組織實施。

??各縣（市）、泉港區住建主管部門負責本轄區范圍內商品房預售資金監管工作。

??市住建局委托泉州市房地產交易與監測中心，負責統管區及泉州開發區商品房預售資金監管制度落實情況的日常巡查、預售項目工程形象進度現場查勘、預售資金撥付受理和審核、預售資金信息系統建設等工作。

??市級住建主管部門委托的建設工程質量安全監督機構負責預售項目的工程質量監督管理，指導項目創建優質工程，配合落實預售資金監管的相關工作。縣級住建主管部門委托的建設工程質量安全監督機構負責具體監督項目創建優質工程的全過程。

??商業銀行、政策性銀行（以下簡稱監管銀行）配合住建主管部門和被授權委托的事業單位（以下統稱住建主管部門）共同做好商品房預售資金監管工作，按照住建主管部門的審批意見及時撥付進度款項，配合預售資金監管檢查工作，實時提供監管賬戶出入賬信息等相關資料。

??（三）建立預售資金監管銀行名單，凡在本市轄區設立銀行或分支機構，具備資金監管安全規范運行所需的金融管理業務能力及信息化管理所需的技術標準，沒有不良記錄，承諾遵守法律法規和監管協議約定，積極配合住建主管部門做好預售資金監管和房屋交易網簽備案工作的，可向住建主管部門申請，加入預售資金監管銀行名單。

??二、監管賬戶開設

??（四）以獨立商品房項目為單位申請設立預售資金監管賬戶。開發企業應在取得建筑工程施工許可后、申請商品房預售許可前，按照一本預售許可證對應一個賬戶的原則在監管銀行名單中選取銀行開設商品房預售資金監管專用賬戶（以下簡稱監管賬戶），監管賬戶名應當體現“商品房預售資金監管專戶”字樣。

??監管賬戶應在《商品房預售許可證》《商品房買賣合同》上載明，該賬戶不得開通任何形式的自動扣款業務，不得作為其他貸款的還款賬戶或還款擔保賬戶。

??（五）開發企業、監管銀行和住建主管部門三方應當簽訂監管協議，明確預售資金監管額度、相應建設形象進度節點監管資金控制要求、撥付流程、監管責任及違約責任等。監管協議作為商品房預售方案的附件。

??（六）預售項目因開發規模、按揭額度等原因，經住建主管部門同意（有開發貸款的預售項目，還需經發放開發貸款的監管銀行同意），可從監管銀行名單中選擇銀行變更監管賬戶。變更監管賬戶的，開發企業應持監管協議書向住建主管部門申請辦理預售方案變更備案，并按要求公示。

??（七）預售資金監管方案應當包括以下內容：

??1.項目總造價；

??2.項目重點資金監管額度；

??3.工程形象進度計劃表；

??4.工程款支付計劃表；

??5.監管賬戶名稱、賬號；

??6.其他需要說明的情況。

??（八）住建主管部門應通過官方網站等政府信息公開要求公示預售項目的監管銀行、監管賬戶名稱及賬號。

??商品房預售時，開發企業或營銷代理中介機構應當在銷售場所、簽約繳款處等醒目位置公示預售資金監管銀行、監管賬戶信息，在商品房認購協議中載明監管賬戶。

??三、預售資金繳存

??（九）商品房預售時，開發企業應當提供所開設的監管賬戶給購房人，協助購房人將全部購房款（包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和銀行按揭貸款、住房公積金貸款等）和全裝修款實名直接存入監管賬戶，由監管銀行通過預售資金監管系統上傳實時數據或存入監管賬戶的憑證，憑證應體現監管賬戶名稱和賬號信息。

??分期付款方式的首付款不低于政策要求的最低比例，后續款項要合理安排入賬時間。

??（十）開發企業收繳購房款項采用pos機結算時，需向住建主管部門提供pos機綁定監管賬戶為結算賬戶的書面證明。

??住建主管部門在辦理商品房預售合同網簽備案時，應當核對預售資金已存入監管賬戶的憑證，或以其他監管手段確保預售資金存入監管賬戶。

??（十一）房地產項目的開發貸款，包括土地使用權抵押貸款、在建工程抵押貸款等，應當用于所設置抵押的房地產項目的開發建設，并全部進入該項目的監管賬戶。商品房項目辦理預售許可前存在土地使用權抵押的，應先轉成在建工程抵押，并將抵押貸款全部轉入預售資金監管賬戶；土地使用權抵押貸款和在建工程抵押貸款已用于監管項目前期開發建設費用的，在保證重點監管資金額度的前提下，可憑發票進行抵扣。

??住建主管部門在辦理房地產項目抵押備案、預售方案審核時應對開發貸款入賬情況嚴格把關。

??（十二）住建主管部門應加強與不動產登記機構、公積金管理機構、商業銀行的溝通、協調，對購房人申請住房貸款的，要將個人住房貸款（包括公積金貸款等）直接劃入監管賬戶，貸款信息應對接傳輸至預售資金監管系統。

??（十三）監管銀行應嚴格履行資金監管協議，指定專人定期核查，發現商品房預售資金、開發貸款等未按時、足額存入監管賬戶的，應及時告知住建主管部門。

??四、預售資金使用

??（十四）對存入監管賬戶的商品房預售款、開發貸款等資金全部進行監管，分重點監管資金和一般監管資金。重點監管資金是確保預售商品房竣工交付所需的建設資金。

??重點監管資金專項用于支付預售項目工程建設費用，重點監管資金額度原則上按照項目總造價的1.2倍核定。項目總造價包括項目所需的建筑施工、設備安裝、材料購置、配套建設（含小區規劃建設的配套設施及室外配套工程）等相關建設費用總額；其中，住宅項目應包括達到同步交付使用條件所需的建設費用；全裝修項目的裝修監管資金按照房屋套內建筑面積乘以裝修單價標準進行測算。

??重點監管資金額度可根據開發企業信用等級按照項目總造價的1.0～1.2倍調整，統管區及泉州開發區的房地產項目（毛坯房）按總建筑面積以下標準計算（全裝修款標準另計）：12層及以下的項目不少于3500元/平方米；13～30層的項目不少于4000元/平方米；31層及以上的項目不少于5000元/平方米，造價標準可根據市場公開的信息按年度調整。

??其中，對信用評價等級為AAA級、AA級的企業：重點監管資金額度為項目總造價的1.0倍，非重點監管資金實行報備即辦理；允許使用銀行保函置換預售監管資金；對信用評價等級為A級、B級：重點監管資金額度為項目總造價的1.1倍；允許使用銀行保函置換預售監管資金；對信用評價等級為C級的企業：重點監管資金額度為項目總造價的1.2倍，預售資金實行全額監管；未參與信用評價的企業：重點監管資金額度為項目總造價的1.2倍，預售資金實行全額監管。

??（十五）重點監管資金以外的為一般監管資金。預售項目留足重點監管資金后，在項目無拖欠工程款和農民工工資的情況下，開發企業可以申請提取一般監管資金撥付至其基本戶，優先用于本項目建設、繳納稅費和償還項目貸款。

??監管賬戶設立時，開發企業應同時提交施工總承包單位的普通賬戶和農民工工資專用賬戶，工程款按規定比例要求直接撥付至農民工工資專戶，剩余工程款原則上應直接轉入施工單位賬戶、建材供應商賬戶等。

??一般監管資金應預留不低于已收房款15%的額度，優先用于支付法定稅費、行政事業性收費，預留額度隨已撥付稅費金額下調。一般監管資金撥付時應綜合考慮，確保集團公司在本市項目的保交樓。

??（十六）開發企業應當根據項目建設方案（含單體工程、道路綠化、配套設施等）及施工進度編制預售項目用款計劃，用款計劃應按照節點申請支取。具體按以下要求辦理：

??1.建筑工程支取節點和比例

??①取得商品房預售許可證后，累計可申請使用監管資金額度內的預售資金不超過監管額度（扣除裝修監管資金，下同）的25%；

??②工程建設進度達50%（按施工建筑面積計算），累計可申請使用監管資金額度內的預售資金不超過監管額度的35%；

??③主體結構封頂后，累計可申請使用監管資金額度內的預售資金不超過監管額度的50%；

??④外墻裝修完畢腳手架拆除，累計可申請使用監管資金額度內的預售資金不超過監管額度的70%；

??⑤單體驗收完成，累計可申請使用監管資金額度內的預售資金不超過監管額度的80%；

??⑥取得《工程竣工驗收備案表》且無拖欠工程款和農民工工資的，累計可申請使用監管資金額度內的預售資金不超過監管額度的95%。

??中心市區統管區及泉州開發區國有建設用地使用權出讓合同有規定建筑單體質量要求達到泉州市優質工程的項目，建設單位和施工總承包單位應在施工合同中約定項目“創優”有關事項，按照監管額度的3%預留項目“創優”保證金或獎勵金。

??2.全裝修工程支取節點和比例

??交付標準為全裝修的項目，其全裝修款項全部進入預售資金監管的，全裝修工程按以下節點和比例申請撥付材料款、工程款等與裝修工程有關的費用：

??①主體建筑工程取得經區住建局確認的《福建省房屋建筑工程竣工驗收報告》后，因購買裝修材料需要，根據裝修材料采購合同及正式發票等，可申請使用資金額度不超過該單位工程重點監管額度（裝修監管資金部分，下同）的20%；

??②裝修工程取得施工許可證后，完成裝修工程量50%，累計申請使用資金額度不超過該單位工程重點監管額度的50%；

??③裝修工程完成竣工驗收備案，累計申請使用資金額度不超過該單位工程重點監管額度的95%；

??④裝修監管資金剩余5%作為裝修工程質量保修保證金，項目交付使用后滿3年可申請支取其中3%、滿5年可以全部取出，撤銷裝修款項監管。

??3.項目預售資金撥付在規定的節點之間，且不超過規定比例的情況下，根據工程實際完成量及合同約定的撥付比例，可靈活撥付預售資金。對于分期開發的項目，可精準提取單棟樓棟的監管資金。

??4.鼓勵全裝修項目購買全裝修質量缺陷保險，保險費用可從監管資金列支。

??開發企業申請重點監管資金使用節點時，應當向住建主管部門提供相關資料進行核驗，具體程序詳見附件。

??（十七）開發企業依據資金使用節點要求申請撥付監管資金，應當根據資金用途提供相關資料。具體程序詳見附件。

??（十八）開發企業與購房人解除購房合同的，經住建主管部門辦理完網簽合同備案注銷手續后，申請退回相應購房款，監管銀行按照預售資金退房款流程，將監管資金退回購房人指定的交易資金結算個人賬戶和貸款銀行賬戶。因退回購房款導致重點監管資金不足的，開發企業應予以補足。

??（十九）因資金錯誤劃入監管賬戶的，開發企業應提交沖正申請表、承辦銀行出具的證明文件等資料申請辦理不明入賬沖正業務。由于發放購房貸款或者銀行匯款等原因造成資金錯誤劃入監管賬戶的，還應當提供發放資金銀行出具的證明文件。

??（二十）開發企業提交資金使用申請后，住建主管部門應在受理之日起3個工作日內提出審核意見。

??（二十一）主管部門和監管銀行要完善預售資金監管信息系統，與監管銀行資金收付系統和商品房網簽備案系統對接并聯網運行，分套核驗已售商品房購房款到賬情況。監管銀行應監控監管賬戶是否被查封凍結，在系統中實時記錄預售資金監管賬戶收支、查封凍結等情況。

??開發企業應及時核對每筆出入賬明細的詳細來源與用途，在資金監管系統中予以確認，未完成核對確認的，不得發起新的資金撥付申請。

??（二十二）監管銀行應配合主管部門共同做好商品房預售資金監管工作，按照主管部門的審批意見及時撥付款項（一般不超過1個工作日），嚴禁擅自扣劃。

??（二十三）司法、稅務等部門依法對監管賬戶的預售資金進行凍結和扣劃的，監管銀行有義務按照監管協議約定，向有關部門提供預售資金監管有關文件規定及監管協議等文件，以說明商品房預售資金及監管賬戶的性質，并于當日書面告知住建主管部門。住建主管部門應及時致函相關部門，說明預售資金的用途及凍結、扣劃的風險。

??（二十四）預售項目出現逾期、難交付等重大風險隱患時，住建主管部門應對監管賬戶內的資金實施全額封閉管理，待開發企業提交保交樓方案后，按照項目工程建設計劃支取使用預售資金。

??五、保函置換預售監管資金

??（二十五）對信用良好、服從行業管理、積極解決購房人合理訴求的開發企業，按照《關于規范人民法院保全執行措施確保商品房預售資金用于項目建設的通知》（法〔2021〕12號）規定，開發企業可使用銀行出具的保函釋放相應額度監管資金。擔保銀行出具的現金保函為不可撤銷的見索即付現金保函，其擔保期限不得早于擔保標的項目所有樓棟的計劃竣工驗收備案日期。其中，全裝修商品住房需按合同約定完成裝修工程后方可終止。

??（二十六）監管賬戶內資金達到住建主管部門規定的監管額度后，開發企業可向商業銀行申請出具保函置換監管額度內資金，保函置換金額不得超過監管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的30%，置換后監管資金不得低于監管賬戶中確保項目竣工交付所需資金額度的70%，保函置換額度可循環使用。

??（二十七）開發企業要按規定使用保函置換的預售監管資金，優先用于項目工程建設、償還項目到期債務等，不得用于購置土地、新增其他投資、償還股東借款等，企業要按約定承擔監管賬戶內的資金補足義務，確保項目建設資金充足。

??開發企業申請保函置換預售預售資金時，應當向住建主管部門提供相關資料進行核驗，具體程序詳見附件。

??六、預售資金監管解除

??（二十八）預售項目竣工通過驗收備案（預售申報價格包含裝修的，裝修工程也應通過竣工驗收）并辦理項目不動產首次登記后，開發企業可向住建主管部門申請解除商品房預售資金監管。合同約定交付標準為全裝修商品房的，裝修款部分監管至裝修裝飾工程取得竣工驗收備案止（其中5%質保金監管至交付后滿5年）。監管賬戶對應多個預售項目的，應在其對應的所有預售項目均符合條件后才能解除監管。

??開發企業申請解除預售資金監管時，項目首次登記證明日期在1年內的，開發企業應提供施工企業出具的無拖欠工程款證明作為要件；登記日期在1年至3年內的，開發企業應提供項目施工企業出具的無拖欠工程款證明或能證明建設單位與施工單位之間工程款糾紛已起訴，且相應財產已被保全的法律判決文書作為要件；登記日期在3年以上的，不做該項要件的提交要求。

??（二十九）開發企業應落實項目業主所有的共有部分及其他公益性配套服務用房的移交工作，在申請預售資金監管解除時，提供相關證明文件作為監管解除的要件（包括但不限于人防車位、配套建設的社區管理服務用房、物業服務用房、公共養老助殘用房、幼兒園等公共服務設施）。住建主管部門可根據需要，要求開發企業出具《物業承接查驗備案證明》，作為預售資金監管賬戶解除申請的要件。

??開發企業申請預售資金監管解除時，應當向住建主管部門提供相關資料進行核驗，具體程序詳見附件。

??（三十）開發企業憑住建主管部門出具的監管意見向監管銀行申請辦理結算手續，解除商品房預售資金的監管。

??七、違規情形處理

??（三十一）開發企業有下列行為的，由住建主管部門責令限期整改，整改期間對存在違規行為的項目可暫停撥付商品房預售資金和合同網簽備案并發布購房風險警示。逾期未改正的，可暫停該企業在轄區范圍內所有開發項目的預售許可、現售備案，并記入企業信用檔案。造成嚴重后果的，依法追究法律責任。

??1.存在違法違規行為導致工程停工的；

??2.預售項目存在嚴重質量問題或發生質量事故的；

??3.預售項目未按期交付使用的；

??4.違反規定直接收取商品房預售資金的；

??5.未按要求及時將預售款、開發貸款等資金存入監管賬戶的；

??6.未按規定使用商品房預售資金的；

??7.提供虛假資料套取商品房預售資金的；

??8.未將監管銀行、專用賬戶等信息在商品房銷售場所顯著位置公示的；

??9.代收代繳資金未及時繳交的；

??10.其他違反商品房預售資金監管的行為。

??（三十二）施工、監理、勘察、設計等單位提供虛假證明或采取其他方式協助開發企業違規使用監管額度內資金的，由主管部門對相對參建單位予以曝光，并將其不良行為記入信用檔案，按照相關規定予以信用扣分。

??（三十三）銷售代理中介機構在監管賬戶外直接收取預售資金、未將購房款存入監管賬戶、以收取其他款項為名變相逃避商品房預售資金監管、擅自挪用或者協助開發企業實施逃避預售資金監管行為的，由行業主管部門依法對銷售代理中介機構實施重點監管，不良行為計入信用檔案并按規定予以信用扣分。

??（三十四）監管銀行有下列情形之一的，由住建主管部門發函要求其限期整改追回資金，無法追回的依法承擔相應賠償責任。相關行為通報人民銀行分支機構、銀保監部門予以處理。監管銀行未在規定時限內整改到位的，移出預售資金監管銀行名單，列入商品房預售資金監管不誠信單位名單,不得承接新的監管業務：

??1.未按要求及時將預售款、開發貸款等資金存入監管賬戶的；

??2.發現房地產開發企業存在違規收存預售資金行為，未及時通報住建主管部門的；

??3.未經住建主管部門同意擅自撥付商品房預售資金的；

??4.未按預售資金監管系統數據接口規范傳輸數據的；

??5.拒不配合監管部門對預售資金監管賬戶監督檢查的；

??6.擅自截留、挪用或者拖延支付商品房預售資金的;

??7.其他違反預售資金監管規定的行為。

??移出預售資金監管銀行名單的,兩年內不得再加入預售資金監管銀行名單。

??（三十五）住建主管部門內設科室、局屬單位要加強信息互通、聯動，形成監管合力。住建主管部門、監管銀行等工作人員在商品房預售資金監管工作中玩忽值守、徇私舞弊、濫用職權，構成犯罪的，依法追究刑事責任；不構成犯罪的，給予行政處分。

??八、附則

??（三十六）本規定自公布之日起30日后施行。本規定施行后，《泉州市住房和城鄉建設局關于印發〈泉州市商品房預售資金監督管理規定〉的通知》（泉建房〔2021〕7號）同時廢止。

??（三十七）本規定由泉州市住建局負責解釋。各縣（市）、泉港區可結合本地實際，參照本規定，制定轄區商品房預售資金監管制度，加強對商品房預售資金監督管理。

??附件

??預售資金監管各流程操作程序

??一、簽訂監管協議操作程序

??（一）提出申請。開發企業提交申請表，或登錄資金監管系統，選擇監管銀行并填寫提交監管賬戶、企業基本信息、監管金額等相關內容。

??（二）要件提交。

??1.預售資金監管方案；

??2.企業法人營業執照；

??3.企業開發資質證書；

??4.建設工程規劃許可證；

??5.建筑工程施工許可證；

??6.規劃總平面圖紙；

??7.地名命名文件；

??8.其他應當提供的資料。

??增設賬戶只需提交預售資金監管方案及發放開發貸款（若有）監管賬戶銀行意見。

??變更賬戶只需提交申請表、原監管協議（開發企業及原監管銀行）、原監管賬戶銀行出具的監管資金劃轉同意函。

??監管協議簽訂。住建主管部門、監管銀行、開發企業根據資金監管系統打印的《商品房預售資金監管協議書》簽訂協議。

??二、監管資金使用節點核驗操作程序

??1.提交申請。開發企業提交申請表，或登錄預售資金監管系統，填寫提交申請事項。

??2．要件提交。

??（1）達到預售條件，提交《商品房預售許可證》；

??（2）工程建設進度達50%，提交由施工、監理單位的書面證明材料和施工現場照片；

??（3）主體工程封頂，提交由施工、監理單位的書面證明材料和施工現場照片；

??（4）外墻裝修完畢腳手架拆除，提交由施工、監理單位的書面證明材料和施工現場照片；

??（5）單體驗收完成，提交單體驗收備案證明；

??（6）完成綜合驗收備案的，提交綜合驗收備案證明；

??（7）其他應當提供的資料。

??3、要件審核。住建主管部門受理申請后3個工作日內完成審核。

??三、重點監管資金撥付操作程序

??（一）提交申請。開發企業提交申請表，或登錄預售資金監管系統，填寫提交申請事項。

??（二）要件提交。

??1.用于支付建設施工進度款，提供經建設管理部門備案的工程施工合同、施工監理單位出具的施工進度證明和施工單位的用款申請；

??2.用于支付購買項目建設必需的建筑材料、設備款項的，提供與供應商簽訂的購銷合同；

??3.用于支付本工程其他相關費用的，提供申報項目發生金額的正式發票復印件（加蓋單位公章，原件核對）。

??4.對存在大規模延期交房、施工問題頻發、負面輿情較多、總部集團出險及工程總承包賬戶被凍結等存在經營風險的房地產項目，住建主管部門有權要求提供包括但不限于工程款已撥付到達班組、材料供應商等進一步證明預售資金用于項目工程建設的相關材料。

??（三）資金撥付。住建主管部門受理申請后3個工作日內完成審核，對符合撥付條件的，經住建主管部門同意，監管銀行及時撥付；對不符合撥付條件的，予以退回。

??四、一般監管資金撥付操作程序

??（一）提交申請。開發企業提交申請表，或登錄預售資金監管系統，填寫提交申請事項。

??（二）要件提交。無拖欠工程款和農民工工資證明。

??（三）資金撥付。對符合撥付條件經住建主管部門審批同意的，監管銀行及時撥付到開發企業的基本戶；對不符合撥付條件的，予以退回。

??五、保函置換預售監管資金操作程序

??（一）提交申請。開發企業提交申請表，或登錄預售資金監管系統，填寫提交申請事項。

??（二）要件提交。

??1.商業銀行出具的保函（原件）。

??2.開發企業及保函出具銀行聯名的具結書，保證保函的出具符合《關于商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》（銀保監辦發〔2022〕104號）規定。

??3.無拖欠工程款和農民工工資證明。

??（三）資金撥付。主對符合撥付條件經住建主管部門審批同意的，監管銀行及時撥付到開發企業的基本戶；對不符合撥付條件的，予以退回。

??六、預售資金監管解除操作程序

??（一）提交申請。開發企業提交申請表，或登錄預售資金監管系統，填寫提交申請事項。

??（二）要件提交：

??1.施工企業出具的無拖欠工程款證明；

??2.住宅專項維修資金繳交情況確認單；

??3.建設工程竣工備案證明，全裝修項目還需提供裝修竣工驗收備案證明。

??4.項目不動產首次登記證明；

??5.為解決歷史遺留問題，保障購房業主權益，住建主管部門要求提供的其他資料。

??（三）住建主管部門受理申請后3個工作日內完成審核，對符合條件的，予以解除監管并出具監管意見；對不符合條件的，予以退回。