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??“如果一家企業只能看見10年、20年以后的發展道路，它注定是悲觀的。”御風集團董事長馮侖觀察房地產行業這幾年的變化調整時拋出了這樣的觀點。

??過去幾年特別是過去一年，中國房地產行業經歷著銷售下行、風險蔓延、市場處于低迷的深度調整中，悲觀情緒蔓延。

??面對這一行業現狀，馮侖則樂觀地表示行業不必過于悲觀。他以段子隱喻行業發展，如果你今年50歲，家里有個小孩18歲了，不長個了，你會認為他會死掉嗎？他不長個了，就會長智慧了。

??相反，馮侖認為，現在是房地產行業發展的一個重要機遇期，也將是一個快速發展的起點。行業的機遇期將在七大賽道領域出現，涉及醫療、物流等，這也是一個行業在人均GDP超過1.2萬美元、人口增長緩慢或不增長、城市化率超過50%后必然的發展趨勢。

??2016年，馮侖退出自己一手創建的萬通集團，以御風集團董事長身份活躍在公眾視野中，圍繞醫療健康開發空間產品，他推出的健康公寓、療愈酒店、大健康產業園、健康生活館等都獲得了市場的認可，最近他又聯手遠大集團正在落地健康住宅。

??“我一直在講行業要創新，不要老看地產行業在暴雷，我們也在用創新來解決暴雷、人居環境改善和品質提升的問題，這是行業趨勢。”馮侖表示。

??對于未來中國房地產行業的發展，馮侖表示，穩定下來的健康的房地產市場規模會由2019年的20萬億元調整至8萬億~10萬億元，房地產公司的數量未來或會從10萬家減少到1萬家以下，房地產企業的發展模式則可以參考新鴻基、凱德、長實、黑石等，他們就是我們的未來。

??中國房地產報：長期以來，中國房地產行業都在調整中發展，目前走到了一個關鍵的十字路口，要如何發展成為業界普遍關心的話題，在這方面您怎么看。

??馮侖：房地產行業的調整是很重要的，行業的發展已經到了這個時刻，也不必悲觀。相反，現在是行業發展的一個重要機遇期，也將是一個快速發展的起點。

??舉個例子，如果你今年50歲，家里有個小孩18歲了，不長個了，你會認為他會死掉嗎？不會吧，你會知道他不長個了但是開始長智慧了，在社交、人際關系方面長能力了；他還學會了請客吃飯，這種變化家長會高興的。其實，讓我看現在的房地產行業我就是這么看的。原因是“住宅產品”已經不可能再有多高的增長規模了，企業的規模也到頂了，有很多企業會退出會死掉，這都是正常現象，但這個行業還在。我們可以看到，在人均GDP達到五六萬美元甚至8萬美元的國家，房地產市場依然發展得很好，只不過它走向了其他領域，行業將進入“非住宅開發時代”。

??中國房地產報：行業進入“非住宅開發時代”后， 哪些領域將迎來機會？

??馮侖：比如我一直在講的“1+7”賽道，“1”是住宅，“7”則是指七大賽道領域，包括商業、辦公、酒店度假、教育研發、醫療健康、物流倉儲、政府物業等，這里面醫療健康和物流倉儲發展得就很好。

??其實，房地產行業也不等于住宅開發，它是一個非常大的概念，領域豐富，就像年輕人談戀愛，感覺談戀愛就是人生了，到了老爺爺、老奶奶的年紀才知道那并不是全部的人生，人生很復雜。一樣的，房地產行業并不等于住宅開發。

??中國房地產報：目前，房地產行業仍處在調整中，行業表現悲觀，您悲觀嗎？

??馮侖：我不悲觀。從成熟國家發展情況來看，房地產領域開發類公司只占10%，90%均是服務類公司。現在，中國房地產市場中90%是開發類公司，這90%的開發公司當中有90%是開發住宅的，所以經過這一輪調整，我認為會有將近90%的企業會消失，行業的發展也會趨同于其他國家的模式，走入服務模式，賺取經營收入。

??雖然說企業的生死很重要，但我們不要把這件事看得過于重了，除了“死”還有“生”，我們要站在更高的位置向更遠的方向去看，要看到行業70年、100年、200年以后的發展規律，如果看見的只是10年、20年后的發展道路，他注定是悲觀的。

??我身邊也有一些地產公司的朋友，他們總是沉浸在過去高周轉的時光里，突然一下子環境變了就認為行業不行了，他不知道轉向，不知道還有一片大好未來。對于下一步的發展，我們可以看看新鴻基、凱德、長實、黑石等，他們就是我們的未來。

??中國房地產報：有觀點認為是過往政策導致了如今的局面，您怎么看？

??馮侖：一個企業的死亡分為多種情況，分別是自然死亡、制度性死亡、意外死亡，商業競爭、技術替代就是自然死亡，自然災害屬于偶然性死亡，制度性死亡就是社會革命顛覆導致的死亡，中國房企的調整是市場趨勢使然，這一狀況在歐美國家發生過，在中國臺灣地區發生過，在香港也發生過，當人均GDP過了1.2萬美元、人口增長緩慢或不增長、城市化率超過50%后，很多住宅公司就沒有空間了。

??中國房地產報：您如何看現在一些企業面臨的困局，包括萬科。

??馮侖：萬科是一家財務合規、專業能力好、運營穩健的企業，也是一家有明確價格觀和使命的企業，風險偏好也沒有大，監管也比較全面，管理團隊的管控力也較好，我認為是沒有什么問題的。一些企業出問題是因為老板個人的風險意識不足，過于追求“大”了。

??中國房地產報：您對2024年的房地產市場發展怎么看，有什么建議？

??馮侖：我認為，未來穩定下來的健康的房地產市場規模大概會由2019年的20萬億元調整至8萬億~10萬億元，房地產公司的數量未來或會從10萬家減少到1萬家以下。住房市場將重點解決三方面需求，一是剛性住房需求，二是保障性住房需求，三是城市更新需求，這三個方面將是市場增長的重點；上述需求也將主要集中在經濟發達、人口增加的城市，這是企業拓展的機會區域。