土地曾冬梅 2024-01-02 09:30:24 來源：中房報
??12月29日，廣州土地拍賣的壓軸大戲頗為精彩，9家房企花了5個多小時、競價85輪，締造了廣州的新單價地王。
??琶洲西區AH040331地塊雖然建筑面積僅3萬平方米，但地理位置頗為優越，被越秀地產以約22.7億元的總價、約7.57萬元/平方米的單價拿下，溢價率高達59%。
??這一天，廣州原本計劃出讓6宗住宅用地，其中3宗在12月28日就發布了中止出讓或延期出讓的公告，其余2宗以底價成交。這是廣州取消地價上限后首次大規模推地，雖然整體成交不算理想，但新地王的誕生還是在一定程度上鼓舞了士氣。
??“超預期了，沒想到價格這么貴，不過對樓市來說是好事。”廣州一位業內人士如此表示。在中原地產研究發展部看來，廣州近三年來再出地王對市場影響不言而喻，9家房企逐鹿地塊，可見開發商對廣州樓市的信心。
??新單價地王誕生
??琶洲西區AH040331地塊位于海珠區，周邊聚集了大量總部企業，如阿里巴巴、騰訊、小米、唯品會等。地塊為二類居住用地，占地面積約2.37萬平方米，計算容積率建筑面積3萬平方米，掛牌起始價約14.3億元，折合樓面地價約4.77萬元/平方米。
??琶洲的住宅用地頗為稀缺，地塊附近的在售項目表現不俗，琶洲南TOD項目2022年完成了150億元的銷售業績，今年前11個月也賣了134.6億元，目前的銷售價格為12萬元/平方米至15萬元/平方米，琶洲·樾的價格也差不多，在12萬元/平方米至14萬元/平方米。
??由于地段好、總價低，周邊購買力強，在掛牌時，業內就預計該地塊會吸引不少房企的關注。從競價表可看出，參與競爭的9家房企都是實力雄厚的央企、國企，包括保利發展、中國海外發展、招商蛇口、中國金茂、國貿地產、建發股份、華發股份、越秀地產、珠江實業等。雖然競價開始時間是12月29日10時，但房企們在8時33分就開始報價，直到13時51分才結束戰斗。
??在這之前，廣州的單價地王是廣州城投在2020年3月拿下的越秀南地塊，樓面地價約6.46萬元/平方米。此次琶洲西區AH040331地塊不僅打破了越秀南地塊保持了3年的紀錄，還一舉將廣州土地的成交單價推高到了7.5萬元/平方米以上的臺階。
??拍賣結束后，競得者越秀地產解釋了高價奪地的原因，首先是琶洲核心區土地供應稀缺，AH040331地塊是片區內珍貴的住宅用地資源，其次是該公司已在附近布局了琶洲南TOD、琶洲·樾兩個豪宅項目，且市場反響良好。
??克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉認為，琶洲經濟開發區嚴格限制商業房地產開發，琶洲西區AH040331地塊幾乎是含著金鑰匙出生的。“此番被多家房企重金追捧毫不意外。”據他介紹，截至12月中旬，廣州全市總價1000萬元以上的新房成交已經達到了4741套，遠超2022年全年的3116套，而琶洲周邊總價1000萬元以上的新房2022年賣出了723套，今年也已成交了855套，板塊含金量十足。“對于開發商而言，盡管本次拿地代價不菲，但是只要能精心打造好，項目的價格天花板可以很高，受眾人群也不缺乏，屬于當前不確定市場下‘有量又有價’的典型項目。”
??全年賣地超1100億元
??與琶洲西區AH040331地塊同一天出讓的還有5宗住宅用地。其中，起拍價約36.45億元的天河區岐山路AT1010005、AT1010007地塊因故中止出讓，起拍價23.18億元的天河區黃村三聯路AT1007015地塊和起拍價約34.84億元的白云區金沙洲AB3702045地塊延期到了2024年1月9日出讓。
??海珠區新滘西路以北AH050727地塊的占地面積約2萬平方米，計算容積率建筑面積約5.35萬平方米，掛牌起始價約19.83億元，折合樓面地價約3.7萬元/平方米。這塊地第一次出讓是在今年10月份，當時因故中止，此次掛牌總價降低了1億元，最終成功以底價出讓，競得人為中建信和地產有限公司。
??荔灣區東沙國際商貿港片區AF060610、AF060617、AF060712、AF060715、AF060720地塊是一個大型項目，占地面積約9.25萬平方米，計算容積率建筑面積約32.2萬平方米，掛牌起始價高達約82.8億元，折合樓面地價2.57萬元/平方米。因為只有保利發展報名競價，也以底價成交。
??相關研究機構人員表示，從此次廣州土地拍賣的熱度來看，房企對于核心區域優質地塊給予十分高的溢價，尤其是取消限地價后，房企對于優質地塊的競拍會更加激烈，擁有一定資源優勢且具備打造高端產品條件的地塊更是受到房企青睞。近幾年廣州高端產品去化提升顯著也堅定了開發商趨于拿市中心核心優質地塊的信心。
??據克而瑞統計，2023年廣州共供應64宗住宅地塊，成交43宗，成交總建筑面積638.82萬平方米，同比減少28.28%，攬金1183億元，同比減少3%。出讓規模減少近三成、土地出讓金只是微降，源于中心區地塊成交占比提升。肖文曉表示，2023年廣州的土地市場從頭到尾都是高度分化，以核心區為代表的熱門地塊要么搖號要么地價創新高，普通地塊以低溢價或底價成交為主，冷門地塊則逃脫不了終止出讓和流拍的命運。“今年以優質地塊為主的成交結構，將更有助于廣州樓市在動態發展中去庫存、調結構，促進市場供求關系恢復平衡。”
??溢價率能夠更直觀的體現市場冷暖。中指研究院的統計顯示，2023年全年，廣州共有11宗住宅用地封頂搖號，1宗高溢價成交，3宗低溢價成交，28宗底價成交，底價成交仍是主流。
2024年房地產關鍵詞展望
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2023-12-20進一步優化營商環境，加強精細化管理，提高信息透明度。
中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
