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??2025年5月二手房市場熱度穩步回調。

??據CRIC監測數據，2025年5月30個重點城市二手房成交環比下降10%，同比微增4%，整體增長動能放緩。

??據杭州西湖區云谷板塊一位中介反饋，過了3月以后大部分客戶對樓市仍抱有觀望情緒，尤其是許多有買房計劃的剛需群體并不著急。

??表現在成交層面，5月杭州低總價房源成交占比進一步提升，總價200萬元以下的二手房成交占比接近42%，環比上月增長1.1個百分點。

??和杭州類似的是，北京、上海、深圳低總價二手房成交占比持續提升。

??整體二手房市場呈現出剛需、高改“兩頭翹”，剛改、中改需求“塌陷”的格局。

??5月典型城市二手房成交總價呈現兩個典型的特征。

??一個是總價300-600萬二手房成交占比顯著回調。比如上海，總價300-400萬元、400-500萬元、500-600萬元三個總價段成交占比全線“飄綠”，5月成交占比同環比齊跌。剛改、中改需求明顯回調。

??與之相對應的另一個明顯特征是，低總價房源成交集中度仍有上行趨勢。比如深圳，2025年5月總價300萬以內房源成交套數占比為34.5%，環比上升1.2個百分點，同比上升6.0個百分點，低總價房源市場份額進一步擴大。

??不只是深圳，上海、杭州低總價段極致剛需客群也面臨嚴重的消費降級，總價300萬元以內二手房成交環比均有所上漲。

??值得關注的是，剛需客群仍是二手房市場購買主力，北京、上海、深圳、杭州低總價段成交套數占比均在50-60%。

??從成交面積段來看，北京和上海主力成交面積段為80平以內房源，不過5月份該面積段二手房成交占比同環比齊跌，市場份額占比持續下降，與之相對應的是90-120平的成交占比持增，這意味著剛需客群也在拋棄戶型功能性缺失且多為老舊房源，轉而“一步到位”購入性價比較高的“三房”。

??深圳則不同，二手房成交主力面積段在70平以下和80-90平，且占比持增，原因是深圳二手房市場房齡普遍較新，小面積低總價戶型迎合了剛需客群的短期置業需求。

??北京、上海、深圳和杭州4城剛需成交基本都占據成交主力且集中度還有進一步上升趨勢，低價策略對于剛需小區跑量作用更為顯著。

??事實上，5月北京、深圳、杭州二手可比房價下跌項目占比均有所擴大，上海下跌項目占比略有縮小，但仍保持在56%高位。

??剛需小區仍在加速“以價換量”。

??據CRIC監測數據，除深圳之外，京滬杭2025年5月剛需小區二手可比房價下跌項目占比環比均出現了不同程度回升，即成交的剛需小區中房價下跌占比有進一步擴大趨勢，其中北京、上海成交的剛需小區中半數以上價格下調。

??與剛需小區不同的是，高端小區更多是受限于新增掛牌量不足影響，加之2025年5月高得房率的四代宅、新規產品集中入市，也會對高凈值客群有一定的分流作用。

??5月二手房市場熱度迎來了季節性回落，重點城市京滬深杭剛需客群仍是二手房市場成交主力、剛改中改需求“塌陷”。

??短期來看京滬深杭二手房市場還將穩中有降態勢。中高改小區能否放量主要取決于新增掛牌量和新房市場優質產品入市量影響；而剛需盤目前仍然以價格為導向。

??隨著二手房市場逐步過渡為買方市場，購房者在置業時往往會綜合考慮小區區位、配套、價格等因素，選取性價比較高的小區，這也意味著區位偏遠、功能性缺失的遠郊老破小交易周期將進一步拉長。