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??近日，合肥市寶匯置業有限公司管理人發布《關于合肥市寶匯置業有限公司重整投資人招募結果的公告》，宣布信達地產和民生信托接手了合肥最大爛尾項目寶能城。這是公開市場上AMC對房企項目紓困的最新消息，AMC對房企爛尾項目的接手在房地產危機爆發之初曾一度被市場寄予厚望，但是現在看來整體推進都較為緩慢。那么AMC對于房企的紓困主要有哪些方式？又主要面臨著什么問題呢？

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??AMC從集團和項目層面紓困房企

??不乏成功案例

??自從房地產流動性危機爆發以來，大量房企和房地產項目出現了流動性問題淪為不良資產。在此背景下，AMC作為不良資產處理的專家開始快速入場紓困。整體來看，AMC對房企的紓困主要可以分為集團和項目兩個方面：對于集團層面的紓困，AMC主要是通過參與房企破產重整。對于部分嚴重資不抵債、凈資產為負的房企，債權人或房企向地方法院申請進行破產重整，由地方法院審查裁定后進入破產重整程序并指定破產管理人，進入破產重整程序后，AMC可以作為債權人參與重整方案設計，也可以參與共益債權投資（清償優先級高），作為戰略投資者參與集團的破產重整，化解其債務風險。如2024年3月新華聯受盈新資產、招商平安資產等兩家AMC支持重整成功，獲取55億資金支持用于償債，債務風險得到化解；金科也在8月17日宣布了12家意向重整投資人，包括中金資本、長城國富、招商平安資產等，企業的破產重整又推進了一步。

??除此之外，AMC還會參與房企整體的債務重組。AMC可以通過收購問題房企的各項債權，對債務償還金額、期限、利率和擔保條件等進行整體重組，給予一定還款寬限期，并根據項目實際情況提供流動性資金支持。過往的紓困案例中，包括泰禾、華夏幸福、恒大等規模房企的債委會中都有AMC的身影。

??在項目層面，AMC主要是對項目進行重組再開發。AMC收購問題房企的不良資產后，對不良債權進行談判，對債務償還金額、期限、利率和方式等進行重組，再通過參與追加投資、跟蹤管理，使得問題項目的不良轉為正常并且完成后續建造。項目代建方可能由原出險房企承擔，也可能由AMC旗下開發平臺或委托的第三方來代建代管。

       在對單個項目進行紓困的同時，AMC還會聯合房企設立不良資產處置基金，并通過該獨立平臺出資購買出險房企的項目資產，房企作為牽頭方為項目提供信用背書，出資比例較少，不良資產處置基金的資金主要來源于金融機構如商業銀行和AMC，出資方或其安排的代建方完成后續的續建和交付。

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??近年來AMC不良資產業務收縮

??疊加資金壓力加大紓困能力不足

??雖然四大AMC會按照監管要求積極參與房地產風險化解，如中國信達在2023年就參與房地產風險化解項目47個，帶動1300億元項目復工復產，預計可保障近4萬套商品房交付。但由于自身資產質量、資本壓力以及盈利承壓等各因素，以及考慮到房地產項目中的隱藏風險，AMC的紓困能力及意愿均較為有限。

??從近年來四大AMC的不良資產業務規模來看，呈現逐年同比下降的趨勢。2023年四大AMC的不良資產業務規模達12224億元。從歷年趨勢來看，2021年及2022年四大AMC的不良資產業務規模均下降了6%，而2023年這一下滑趨勢擴大到了9%。同時其在金融投資中的占比也下降至44%，相較于2022年呈現出較大下降幅度，反應出四大AMC在本輪經濟下行期所起到的救助作用相對有限。

??在不良資產業務收縮的同時，四大AMC的資金情況也不容樂觀。即使央行提供800億、資金成本低廉的紓困專項再貸款，但AMC使用率較低，緣于當前四大AMC業務的發展模式均已轉向債務推動型，自身財務杠桿及償債壓力相對較高。2023年末中國信達、東方資產的資產負債率均高于85%，中信金融、長城資產該指標甚至超過95%；而中信金融、長城資產2022年EBITDA對利息覆蓋倍數不足1，甚至為負值，資產結構惡化，償債能力薄弱。

??整體看來，雖然AMC在房地產流動性危機的初期被市場寄予厚望，至今也確實完成了部分企業和項目的紓困，但是當前AMC的經營和財務狀況都說明其后續紓困房地產的力度很難有新的突破，未來仍會傾向于選擇區域優質、風險相對較低的部分項目或資產進行紓困，較難充分發揮其金融救助職能，房地產金融風險化解的關鍵還是在于行業信心的回歸、市場的復蘇。