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??近期多家REITs公布了二季度的運營成果，已上市的公募REITs的運營情況基本都較為穩定，鼓舞了投資者信心。與此同時，首創城發的首只奧萊REITs獲批，華安百聯消費REIT等多只新上市公募REITs公眾認購規模超上限，公募REITs市場整體仍在快速穩健發展。

??公募REITs整體盈利情況較好

??住房租賃REITs收益率領先

??截至7月24日，大多數已上市的公募REITs公布了二季度的運營情況，結合一季度的披露可以發現，上半年有披露運營情況的28只已上市公募REITs中，除了華安張江產業園REIT和中金安徽交控REIT之外，其余26只REITs都實現了盈利，其中更有14只實現了凈利率20%以上，占比超過了一半，公募REITs整體仍然繼續保持著較高的收益率。按上半年累計可供分配金額來計算，28只公募REITs的算術平均分派率為2.8%，投資者回報率也較為穩定。

??在將28只公募REITs按底層資產類型進行分類之后，可以發現房企較為關心的消費類基礎設施公募REITs在上半年的整體凈利率僅有7.9%。這其中固然有樣本數量較少，單只REIT影響較大的原因，但是也可以看出來當前重資產的消費類基礎設施盈利仍然相對困難。相較之下，租賃住房公募REITs的上半年凈利率水平最高，達到了37.1%，主要是因為5只住房租賃公募REITs中有4只主做保障性租賃住房業務，收益較高。

??前7月REITs上市數量和規模已超2023全年

??投資者反應熱烈

??2024年以來，在政策利好、以及公募REITs長期穩定且較高的收益率的吸引下，越來越多的原始權益人和投資者開始進入公募REITs市場。截至7月24日，2024年已有11只公募REITs完成了上市，募集資金總額為279.88億元，已經超過了2023年全年（5只REITs共170.92億元）。其中房地產開發企業密切相關的是萬科、華潤和金茂發行的三只消費基礎設施類的公募REITs，募資總額達到了112.3億元。

??與此同時，還有20只公募REITs產品處于已申報還未上市階段，預計下半年仍將有較多公募REITs產品完成上市。按基礎設施類型來看，產業園公募REITs共有7只，是所有類型中最多的，其余類型的產品基本都在2-3只之間。而從審批階段來看，共有7只已經注冊生效，此外華安百聯消費REIT已經成立且完成了募集等待上市。

??在越來越多的企業參與申請發行公募REITs的同時，戰略配售的投資者也出現了新面孔。除了原始權益人、保險、銀行理財等傳統戰略配售投資者之外，包括擔保機構、私募基金、實業投資公司等在內的機構也開始出現在公募REITs的戰略配售名單之中。比如深圳擔保集團就參與了華夏深國際倉儲物流REIT和工銀河北高速REIT的戰略配售，華夏華潤商業REIT的戰略配售投資者中出現了上海中遠匯麗建筑裝潢有限公司、上海家樹建設集團有限公司等企業。

??投資者范圍的擴大，意味著公募REITs市場投資者結構進一步豐富，市場正在穩定健康發展。而隨著公募REITs相關利好政策落地，資產估值回歸理性，未來公募REITs將有可能吸引更多秉承長期投資理念的資本加入。與此同時，2024年新發行的公募REITs中，包括華安百聯消費REIT（未上市）、華夏特變電工新能源REIT、華夏金茂商業REIT、嘉實物美消費REIT等多只REIT都出現了超募，公眾投資者對于公募REITs熱情也較為高漲。

??越來越多房企參與公募REITs

??首發及擴募均有嘗試

??隨著公募REITs政策環境逐漸完善、市場規模逐漸擴大，持有優質存量資產的房地產開發企業也迎來了更多的機會，越來越多的房企開始進行試水。從交易所披露的公募REITs產品申報情況來看，目前房企已申報未上市的公募REITs產品共有5只，其中首創城發的華夏首創奧萊REIT已經在6月底獲得了證監會的批準注冊，成為了國內首只獲批的以奧特萊斯項目為底層資產的消費基礎設施公募REITs。

??此外在房企發行的已上市公募REITs產品方面，部分項目已經開始了擴募，比如5月30日華夏基金華潤有巢REIT就宣布計劃通過增發份額收購上海市的保障性租賃住房項目，華夏華潤商業REIT也在5月28日完成了對華潤商業資產1號資產支持專項計劃的吸收合并，這也是房企在公募REITs方面的新嘗試。

??整體看來，房企參與公募REITs發行申報主要還是在消費類基礎設施、租賃住房領域和產業園等方面。尤其是在消費類基礎設施領域，目前房企旗下已上市和已申報的10只公募REITs產品中，有5只是消費類公募REITs。租賃住房領域也是未來發力的方向，除了已上市的華夏基金華潤有巢REIT之外，還有審批中的招商基金招商蛇口租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金，此外也有消息稱萬科計劃以泊寓為標的申報發行10億元租賃住房REIT。在公募REITs市場快速發展的背景下，未來預計將有更多持有優質資產的房企來通過公募REITs來盤活存量資產。