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??導語

??房地產行業(yè)則在一系列優(yōu)化調整政策的作用下，行業(yè)指標繼續(xù)呈現(xiàn)了邊際改善的跡象，單月銷售面積、新開工、房地產開發(fā)投資等指標單月同比降幅持續(xù)收窄，而竣工依舊保持高增。

??◎  作者 / 楊科偉、謝楊春、吳嘉茗

??12月15日上午，國家統(tǒng)計局公布了11月宏觀經濟和房地產行業(yè)數(shù)據(jù)，經濟層面，宏觀調控政策持續(xù)發(fā)力顯效，生產供給穩(wěn)中有升，市場需求持續(xù)改善，就業(yè)物價總體穩(wěn)定。房地產行業(yè)則在一系列優(yōu)化調整政策的作用下，行業(yè)指標繼續(xù)呈現(xiàn)了邊際改善的跡象，單月銷售面積、新開工、房地產開發(fā)投資等指標單月同比降幅持續(xù)收窄，而竣工依舊保持高增長。

??01 生產需求指標呈現(xiàn)穩(wěn)中有升態(tài)勢
但信貸需求、企業(yè)居民中長期貸款延續(xù)弱勢

??隨著宏觀政策效力持續(xù)顯現(xiàn)，11月份主要生產需求指標呈現(xiàn)穩(wěn)中有升態(tài)勢，就業(yè)物價總體穩(wěn)定，國民經濟整體上延續(xù)了回升向好的態(tài)勢。

??第一，生產供給穩(wěn)中有升。11月份，規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長6.6%，比上月加快2個百分點。服務業(yè)生產指數(shù)同比增長9.3%，比上月加快1.6個百分點；第二，國內需求繼續(xù)恢復。11月份，社會消費品零售總額同比增長10.1%，比上月加快2.5個百分點，服務零售額同比增長19.5%，比1-10月份加快0.5個百分點，固定資產投資同比增長2.9%，與1-10月份持平。第三，物價總體穩(wěn)定。1-11月份核心CPI上漲0.7%，漲幅與1-10月份持平，保持穩(wěn)定。

??經濟穩(wěn)步修復的同時，信貸需求羸弱、內生性融資需求的偏弱的問題依舊存在。

??從11月的金融數(shù)據(jù)也可見一斑，11月新增人民幣貸款1.1萬億元，同比少增1368億元，規(guī)模創(chuàng)下2017年以來新低，考慮到去年同期受到疫情影響基數(shù)較低，同比少增實際反映信貸需求的疲軟，而企業(yè)中長期貸款走弱、居民中長期貸款延續(xù)弱勢印證了內生性融資需求依舊偏弱。

??此外，M1、M2持續(xù)走低、剪刀差的不斷走擴，體現(xiàn)出當前經濟活性不高，企業(yè)投資動力偏弱，經濟持續(xù)恢復的基礎仍需進一步鞏固。

??02 商品房銷售金額、面積降速持續(xù)收窄
11月銷售面積同比降幅收窄至-10.3%

??1-11月份商品房銷售面積100509萬平方米、商品房銷售額105318億元，累計同比分別下降8.0%和5.2%，降幅較1-10月擴大0.2和0.3個百分點。趨勢上看，自3、4月份“小陽春”之后，無論金額、面積累計增速均逐月下滑，市場持續(xù)承壓。但值得注意的是，隨著新政陸續(xù)出臺，銷售面迎來邊際改善，體現(xiàn)在面積累計增速下降速率連續(xù)5個月收窄、金額則是連續(xù)4個月收窄。由此可見，目前房地產市場尚處在底部修復、震蕩調整過程中。

??我們認為，當前政策利好效應仍在發(fā)酵，且能對市場起到一定支撐作用。實際上，昨日京滬同天發(fā)新政，也為市場信心的恢復注入強心劑，夯實了下半年以來銷售邊際改善的趨勢。這一點從單月銷售指標的企穩(wěn)、改善也同樣可見。

??其中，11月商品房銷售面積7930萬平方米、商品房銷售金額8157億元，環(huán)比分別增長2%和1%，保持底部企穩(wěn)格局，絕對量上，11月面積、金額分別較1-10月月均下降14%和16%。

??同比來看，11月商品房銷售面積、金額同比下降10.3%和8.6%，面積降幅較上月收窄0.7個百分點，是下半年以來次低降幅。金額單月同比增速則較上月擴大0.5個百分點，中斷了連續(xù)五個月收窄的趨勢，但8.6%的同比降幅同樣是下半年以來次低，較6、7月份收窄10.7個百分點。

??銷售的邊際改善、底部企穩(wěn)一方面是新政帶動購房信心的回升，另一方面源自房企推盤節(jié)奏的加快。根據(jù)CRIC重點百城數(shù)據(jù)，11月新增供應環(huán)比增長32%，改善需求仍是市場主力軍。譬如成都、西安、杭州等優(yōu)質供應集中入市帶動剛改和高改需求集中入市，中心城區(qū)改善項目去化明顯優(yōu)于外圍剛需。

??03 新開工單月同比由負轉正達4.9%
竣工依舊保持穩(wěn)定增長

??1-11月份，房地產開發(fā)企業(yè)房屋施工面積831345萬平方米，同比下降7.2%。其中，住宅施工面積585309萬平方米，下降7.6%。房屋新開工面積87456萬平方米，下降21.2%。其中，住宅新開工面積63737萬平方米，下降21.5%。房屋竣工面積65237萬平方米，增長17.9%。其中，住宅竣工面積47581萬平方米，增長18.5%。

??竣工在今年行業(yè)指標中表現(xiàn)比較亮眼，得益于“保交樓”是行業(yè)聚焦點和核心點，也是未來行業(yè)出清過程中的“重中之重”，其增速保持較高的增長速度。1-11月竣工面積增速較1-10月略降1.1個百分點，連續(xù)兩個月下降，僅高于一季度，但從增速絕對值來看依然保持在相對高位。

??單月來看，由于2022年基數(shù)相對較低，竣工單月同比走勢同樣“強勢”，同比增速始終維持正增長，3月、7月同比增速分別達到32%和33%。值得注意的是，進入四季度竣工指標走勢“沖高回落”，單月同比增長勢頭略有放緩，11月同比增長12.2%，較上月漲幅收窄1.1個百分點，漲幅僅高于2023年1-2月。

??實際上，11月竣工量環(huán)比增長56%，絕對量再創(chuàng)2019年以來單月新高（剔除1-2月份干擾波動），年末有翹尾的趨勢。

??新開工弱勢的格局在四季度不斷邊際改善，累計降幅連續(xù)四個月收窄，1-11月降幅較1-10月收窄2個百分點。11月新開工面積8279萬平方米，環(huán)比增長17.4%，同比增長4.9%，單月同比增速時隔29個月再次由負轉正，這與前期基數(shù)相對較低不無關系，由于疫情的影響，2022年11月新開工面積實際為2014年以來新低。若看2023年前十月均值，11月新開工面積則較月均增長5%。

??04 11月開發(fā)投資同比降幅收窄至-10.6%
下半年以來持續(xù)邊際改善

??1-11月份，全國房地產開發(fā)投資104045億元，同比下降9.4%，降幅較1-10月擴大0.1個百分點。其中，住宅投資78852億元，下降9.0%，降幅較1-10月擴大0.2個百分點。

??房地產開發(fā)投資降幅自年初大幅收窄之后，隨即一路下滑，年內整體承壓。但自下半年以來，出現(xiàn)邊際改善的信號，累計降幅趨緩，降速持續(xù)收窄。

??11月單月走勢喜憂參半。從絕對量而言，11月房地產開發(fā)投資額8123億元，環(huán)比下降6%，為2016年4月以來新低，較2023年前十月月均下降15%。同比來看，降幅較10月收窄0.7個百分點至-10.6%，降幅為下半年以來新低，呈現(xiàn)底部修復態(tài)勢。

??開發(fā)投資壓力來自于新開工及土地購置指標的走弱。1-11月份，房地產開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積下降-21.2%。而根據(jù)CRIC監(jiān)測的全國300城土地成交來看，1-11月份成交面積和金額同比下降21%和20%。

??綜上，我們對于后市給出如下判斷：

??我們認為，第一，12月恰逢房企業(yè)績沖刺季，供應有望持續(xù)回升，不排除部分房企為沖刺業(yè)績而進行年末大促，考量此影響，預計整體成交環(huán)比有望止跌回升，但漲幅預期5%-10%之間，全年累計成交跌幅有望在5%-10%。城市分化預期延續(xù)，短期內熱點恒熱的成都、西安、杭州等熱度或將延續(xù)，上海、北京等還將保持平穩(wěn)運行，南京、武漢、蘇州等核心一二線城市預期在年末迎來一輪放量，而多數(shù)城市還將延續(xù)筑底，年末“翹尾”增幅有限。

??第二，保交樓支撐2023年竣工面積增速維持18-20%區(qū)間。無論從近期中央化風險的表態(tài)，亦或是地方政策舉措來看，保交樓都將是行業(yè)未來出清過程中的核心問題，住房問題一方面是金融問題，另一方面也是民生問題，因此竣工短期仍有保障和支撐。

??第三，由于多數(shù)房企現(xiàn)金流緊張，開工意愿不足，2023年新開工增速預計仍將維持在-20--25%左右。短期新開工意愿大幅提升難度較大，資金壓力仍是懸頂之劍，多數(shù)房企銷售回款重心在“保交樓”。另外，拿地大幅下滑之下企業(yè)新開工規(guī)模也將受到負面影響，僅靠央國企開工并不能扭轉開工弱格局。

??第四，土地、新開工等先行指標底部震蕩影響開發(fā)投資繼續(xù)小幅下滑，預計2023年跌幅維持10%左右。值得注意的是，但是隨著政策落地以及城中村改造的加速，未來房地產投資將逐步回歸正常合理水平。