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??近日，住建部表示，近兩年來全國(guó)各地共已建設(shè)籌集保障性租賃住房508萬(wàn)套（間），按照“十四五”期間全國(guó)計(jì)劃籌建保租房870萬(wàn)套(間)估算，完成進(jìn)度近60%。

??隨著各地保租房的加速供應(yīng)，市場(chǎng)租金走勢(shì)也成為行業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)。在去年的研究中我們已經(jīng)發(fā)現(xiàn)保租房對(duì)市場(chǎng)租金的平抑作用已經(jīng)有所顯現(xiàn)，今年這種平抑效應(yīng)進(jìn)一步凸顯。

??據(jù)克而瑞租售數(shù)據(jù)顯示，2023年三季度，一二線租賃住房熱點(diǎn)城市的個(gè)人房源租金同比下跌顯著。

??隨著城市化的快速推進(jìn)和年輕人對(duì)各大城市的喜愛，我國(guó)各地的個(gè)人租賃房源市場(chǎng)的租金前期一直租呈現(xiàn)出持續(xù)上漲的態(tài)勢(shì)。

??特別是北京、上海、廣州和深圳這四大一線城市，由于地理位置優(yōu)越、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人口密集，個(gè)人房源租金更是一直因?yàn)樽饨鸶呤艿街攸c(diǎn)關(guān)注。

??很多新進(jìn)入城市的年輕一族談到房租上漲，無不深感壓力。然而，隨著時(shí)間推進(jìn)至2023年的第三季度，我國(guó)多個(gè)典型一二線城市的個(gè)人房源租金卻展現(xiàn)出了不同層次的下滑趨勢(shì)。

??根據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023年三季度，除北京外，其他9個(gè)城市的個(gè)人租賃房源成交租金同比均下跌，北上廣深四個(gè)一線城市三季度租金同比平均下跌5.09%，杭州、成都等六個(gè)二線城市平均下跌3.65%，一線城市租金下降更加顯著。

??為何會(huì)出現(xiàn)這種現(xiàn)象呢？通過進(jìn)一步的追溯，我們認(rèn)為“保租房加速供應(yīng)”和“租客支付能力下滑”或是其背后的兩大原因。近兩年保租房快速發(fā)展，已成為市場(chǎng)供應(yīng)增加的主要來源，低租金的保租房大量涌入市場(chǎng)，對(duì)個(gè)人租賃房源租金產(chǎn)生沖擊。

??1 供應(yīng)端：各地保租房加速供應(yīng)

??根據(jù)住建部近期披露數(shù)據(jù)，2023年全國(guó)籌集建設(shè)保障性租賃住房204萬(wàn)套（間）的任務(wù)目前已完成72%，各地籌集建設(shè)進(jìn)度不斷加快。從全國(guó)看，截止到2023年三季度各地已共已建設(shè)籌集保障性租賃住房508萬(wàn)套（間），預(yù)計(jì)2023年底累計(jì)籌集規(guī)模將達(dá)到565萬(wàn)套，“十四五”全國(guó)籌集建設(shè)目標(biāo)將完成65%。

??隨著籌建進(jìn)度不斷推進(jìn)，保租房項(xiàng)目也加速入市。根據(jù)公開資料整理，多地保租房入市量超過已籌集建設(shè)量的一半以上。

??除了市場(chǎng)化項(xiàng)目納管和建設(shè)周期相對(duì)較短的存量改建項(xiàng)目外，近兩年一二線城市涉租賃用地新建的租賃社區(qū)也開始大規(guī)模入市運(yùn)營(yíng)，帶來保租房市場(chǎng)供應(yīng)量的快速上升。

??保租房的租金普遍低于周邊市場(chǎng)，且整體品質(zhì)相對(duì)更高，它的加速供給對(duì)個(gè)人房源的去化產(chǎn)生沖擊，租金的下調(diào)是其最直觀的表現(xiàn)之一。這也說明了保租房加速供應(yīng)對(duì)市場(chǎng)租金的平抑效應(yīng)進(jìn)一步凸顯。

??2 租客端：租金支付能力下滑

??近兩年，全國(guó)經(jīng)濟(jì)增速下行，人們的收入普遍下降，帶來租客的租金支付力下降。2023年第三季度，智聯(lián)招聘發(fā)布《中國(guó)企業(yè)招聘薪酬報(bào)告》，從2022Q1-2023Q3全國(guó)平均薪酬數(shù)據(jù)來看，全國(guó)平均薪酬基本在10250左右，同環(huán)比增速均呈下降趨勢(shì)，第三季度同比下降0.5%。收入水平的下降，也會(huì)降低租客在租金上的支付能力水平。

??與此同時(shí)，全國(guó)青年人失業(yè)率也不斷上升，進(jìn)一步加大租金支付力的下滑。

??根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2022年10月-2023年6月全國(guó)18-24歲人口城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率來看，2023年以來青年人失業(yè)率不斷上升，6月份已上升至21.3%。

??失業(yè)意味著失去穩(wěn)定的收入，以及招聘薪酬下降，帶來租客租金支付能力下降，這也在一定程度上影響了市場(chǎng)租金的下滑。

??以保租房籌集及供應(yīng)較快的城市——上海為例。根據(jù)規(guī)劃，到“十四五”期末，上海將累計(jì)建設(shè)籌措保障性租賃住房達(dá)60萬(wàn)套（間）、形成供應(yīng)40萬(wàn)套（間），全面健全完善“一張床、一間房、一套房”的多層次供應(yīng)體系。

??據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2023年10月，上海通過多種方式已累計(jì)建設(shè)籌措保障性租賃房46萬(wàn)套（間）、供應(yīng)28萬(wàn)套（間），分別完成“十四五”規(guī)劃期末總量77%和70%，跑出了加速度，完成進(jìn)度位居全國(guó)前列。

??供應(yīng)端來看，今年上海整個(gè)住房租賃市場(chǎng)供應(yīng)顯著增加。2023年1-11月，上海機(jī)構(gòu)化集中式長(zhǎng)租房新增供應(yīng)約5.8萬(wàn)間，市場(chǎng)規(guī)模較去年同期上升了35.08%，其中65%以上來源于保租房新增供應(yīng)。

??從個(gè)人房源成交數(shù)據(jù)來看，2023年11月，上海個(gè)人房源成交租金坪效約82.8元/㎡/月，已連續(xù)6個(gè)月出現(xiàn)成交租金同比下降，個(gè)人房源租金變化主要受住房租房市場(chǎng)的供需結(jié)構(gòu)及租客的支付力的影響，其中，保租房的加速供應(yīng)是上海個(gè)人房源租金下滑的一個(gè)重要原因。

??進(jìn)一步細(xì)化到板塊來看，上海保租房供應(yīng)量最大的三個(gè)板塊為閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)板塊、浦東新區(qū)周康板塊、松江區(qū)松江新城板塊，對(duì)應(yīng)的三個(gè)板塊2023年1-11月個(gè)人房源租金坪效較去年均出現(xiàn)下跌，且跌幅均超過全市個(gè)人房源租金下降水平。

??2023年三季度個(gè)人房源租金下滑顯著，保租房對(duì)市場(chǎng)租金的平移效應(yīng)逐步凸顯。

??保租房的租金普遍低于市場(chǎng)化租賃房的租金標(biāo)準(zhǔn)，保租房加速供應(yīng)，不僅讓更多城市青年人“租得到”“租得起”“租得好”，同時(shí)對(duì)市場(chǎng)化租賃房源也形成一定的競(jìng)爭(zhēng)壓力，從而平抑市場(chǎng)租金，這也進(jìn)一步推動(dòng)了“租購(gòu)并舉”制度的落實(shí)。