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??政策環境：持續寬松

??1．中央層面：房地產市場供求關系發生重大變化，穩樓市政策向“托舉并用”轉變

??2023年第三季度，房地產政策寬松再迎實質性突破，中央層面政策力度由“托而不舉”向“托舉并用”轉變。7月24日，中央政治局會議提出“要切實防范化解重點領域風險，適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展”。多部委從優化住房信貸和稅收政策、支持房企合理融資需求、推進保障性住房建設和城中村改造等方面頻頻發聲或出臺政策措施。

??優化住房信貸和稅收政策，降低居民購房成本。7月20日，稅務總局發布《支持協調發展稅費優惠政策指引》，提出個人銷售住房減免增值稅、個人轉讓自用家庭唯一生活用房免征個人所得稅、個人購買安置住房免征印花稅、個人購買安置住房減征契稅、個人銷售或購買住房免征印花稅等多項舉措。7月27日，住建部部長倪虹提出，要進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。8月25日，住建部、央行、金融監管總局推動落實“認房不用認貸”，并將其納入“一城一策”政策工具箱。同日，財政部、稅務總局、住建部延期“換房退稅”政策，明確“到2025年12月31日前，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠”。8月31日，央行、金融監管總局宣布調降首付比例下限和二套房貸利率加點下限，將首套住房商業貸款的最低首付比例統一調整為20%，二套房統一為30%，二套房貸款利率加點下限調整為LPR加20個基點。同時，降低存量首套住房貸款利率，新的利率水平由金融機構與借款人自主協商確定，但在貸款市場報價利率（LPR）上的加點幅度，不得低于原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。9月9日，工、農、中、建四大國有商業銀行分別發布公告，大部分符合要求的存量首套房貸利率將降至報價利率，2022年5月以后的將降至報價利率減20個基點。

??支持房企合理融資，保交樓、保民生、保穩定。7月10日，央行、金融監管總局提出將“金融16條”中對存量融資、配套融資兩項支持政策的適用期限延長至2024年年底，其余政策長期有效。7月14日，央行表示，結合保交樓工作需要，將2000億元保交樓貸款支持計劃期限延長至2024年5月底。7月19日，國務院出臺“民營經濟31條”，鼓勵破產重整與民企合理融資。8月3日，央行召開金融支持民營企業發展座談會，提出要滿足民營房地產企業合理融資需求，推進“第二支箭”擴容增量。8月18日，證監會表示，要強化城投、房地產等重點領域債券風險防控，堅持“一企一策”，穩妥化解大型房企債券違約風險；月底發布通知，明確房地產上市公司再融資不受破發、破凈和虧損限制。中國人民銀行于9月15日下調金融機構存款準備金率0.25個百分點。9月20日，國務院召開政策例行吹風會表示，要加大金融支持民企發展力度，抓好“金融16條”落實等。

??推進保障性住房建設和城中村、老舊小區改造。7月13日，商務部等13部門發布通知，鼓勵居民開展舊房裝修和局部升級改造，支持城鎮老舊小區居民提取住房公積金用于住房改造。7月18日，住建部等7部門發布通知，提出大力改造提升建成年代較早、失養失修失管、設施短板明顯、居民改造意愿強烈的住宅小區，重點改造2000年底前建成需改造的城鎮老舊小區。7月21日，國務院常務會議審議通過《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》，提出要把城中村改造與保障性住房建設結合好，加大對城中村改造的政策支持，積極創新改造模式。8月25日，國務院常務會議審議通過《關于規劃建設保障性住房的指導意見》，提出要做好保障性住房的規劃設計，用改革創新的辦法推進建設，確保住房建設質量，同時注重加強配套設施建設和公共服務供給。9月4日，國務院規劃建設保障性住房工作部署電視電話會議指出，要建立公平公正的配售機制，加強監督審計，重點針對住房有困難且收入不高的工薪收入群體及政府引進人才，按保本微利原則配售。9月28日，財政部、稅務總局、住建部聯合發布通知，明確保障性住房有關稅費減免政策等。

??2．地方層面：政策寬松全面提速，重點城市迎來取消“限購”“限售”浪潮

??2023年第三季度，地方累計出臺房地產調控政策252條。其中，寬松性政策223條，占比達到88.5%；中性政策、緊縮性政策分別為15條、14條。從調控頻次來看，季度內呈現逐月遞增趨勢，尤其隨著7月底中央政治局會議關于房地產市場供求關系最新定調和多項穩樓市政策的發布帶動，地方房地產政策再次井噴，9月單月出臺的新政高達133條。從調控內容來看，除延續此前的發放購房財稅補貼、強化住房公積金貸款支持、推行貨幣化安置、鼓勵房企開展促銷活動、優化房企資金監管等常規舉措外，落實“認房不認貸”、取消或放寬“限購”“限售”、降首付比例和房貸利率等成為當季地方政策的核心，尤其是多個重點二線城市掀起取消“限購”“限售”浪潮，進一步彰顯了地方政府穩樓市的急迫性。

??具體來看，四個一線城市全部落實“認房不認貸”；沈陽、南京、大連、蘭州、青島、濟南、福州、鄭州、合肥、武漢、無錫、寧波等城市在全市區域取消“限購”“限售”。蘇州、西安、廣州、成都、廈門、天津、長沙等城市進一步優化“限購”“限售”政策。

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??房地產市場發展特點

??1．供求：主要行業指標下行趨勢不改

??2023年三季度全國房地產市場持續調整，各項指標低位運行。其中，開發投資累計跌幅持續下行；房屋新開工規模仍處低位，累計跌幅走勢趨穩；商品房銷售金額再次進入負增長區間，同比跌幅逐月擴大；國房景氣指數有上季度末的94.04下調至93.44。

??投資：持續下行。三季度，全國房地產開發投資28719億元，較上季度減少11.8%，同比減少18.5%。前三季度，全國房地產開發投資87269億元，同比下降9.1%，季度內跌幅逐月擴大。從物業類別看，住宅投資同比下降8.4%，占總投資比重為75.9%；商業營業用房投資跌幅最大，下降17.6%。從地區來看，東部和中部跌幅相對較小，分別同比下降4.4%、8.4%，西部和東北地區跌幅較大，分別下降19.4%、27.2%。開發企業投資重點仍集中在東部地區，占總投資比重為59.2%。

??開工：跌幅走穩。三季度，全國房屋新開工面積22243萬平方米，較上季度減少13.6%，同比減少21.5%；房屋竣工面積14801萬平方米，較上季度增加2.2%，同比增加20.9%。前三季度，全國房屋新開工面積72123萬平方米，同比減少23.4%，季度內跌幅緩慢收窄；房屋竣工面積48705萬平方米，同比增加19.8%。

??銷售：持續低迷。三季度，全國商品房銷售面積25291萬平方米，較上季度減少14.5%，同比減少22.2%；商品房銷售金額25978億元，較上季度減少20.2%，同比減少22.0%。前三季度商品房銷售面積84806萬平方米，同比跌幅由上季度末的5.3%擴大至7.5%；商品房銷售金額89070億元，同比由上季度末上漲1.1%轉變為減少4.6%。

??分物業類型看，商品住宅市場變動明顯，銷售面積及金額跌幅逐月擴大，季度末同比額跌幅分別為6.3%和3.2%；辦公樓及商業營業用房兩項指標保持下降，跌幅收窄。分區域看，各區域銷售面積及金額均表現為下降，東部地區跌幅相對較小，分別減少5.2%和3.0%，中部地區跌幅較大，在10%上下。東部地區銷售面積及金額占全國比重分別為45.8%、61.7%。

??庫存：小幅增加。三季度末，商品房待售面積64537萬平方米，較上季度末增加378萬平方米。其中，住宅待售面積31186萬平方米，增加180萬平方米；辦公樓待售面積4730萬平方米，減少26萬平方米；商業營業用房待售面積14027萬平方米，減少35萬平方米。

??2．價格：新房和二手房保持下降，跌幅趨穩

??新房：房價同環比跌幅走勢趨穩。7-9月，70個大中城市新建商品住房價格環比上漲城市數量分別為20座、17座、15座，環比算數平均值分別為-0.23%、-0.29%和-0.30%。7-9月，房價同比為上漲的城市數量分別為26座、25座、27座，同比算數平均值分別為-0.57%、-0.55%、-0.57%。

??二手房：房價上漲城市數量不超過一成，同比跌幅有所擴大。7-9月，70個大中城市二手住宅價格環比上漲城市數量分別為6座、3座、4座，環比算數平均值分別為-0.47%，-0.48%，-0.48%。7-9月，價格同比上漲城市數量分別為5座、3座、3座，同比算數平均值分別為-3.06%，-3.18%，-3.25%。

??3．城市：商品住宅成交量減少、多城市消化周期拉長

??三季度，監測30[1]座重點城市商品住宅成交總面積3708.03萬平方米，較上季度減少31.3%，較去年同期減少28.1%。其中，成都成交量明顯領先，為391.26萬平方米，其次杭州、青島超過200萬平方米，成交前十的城市還有西安、天津、上海、廣州、武漢、北京、長沙，在155萬—200萬平方米之間。

??三季度末，商品住宅庫存最大的城市為武漢1936萬平方米，其次成都、青島分別為1700萬和1328萬平方米；嘉興庫存面積最小，為164萬平方米。消化周期上，4座城市低于12個月，杭州最低為9.4個月；26座城市消化周期在12個月以上，常州、東莞、嘉興超過36個月，福州、廈門、徐州等6座城市在31—36個月之間。

??土地市場方面，成都土地成交面積相對領先，近300萬平方米，杭州、徐州、重慶、上海、南京、廣州、西安、寧波成交面積位于第二至九均超過100萬平方米，前十的還有長沙，成交99.70萬平方米。

??4．企業：銷售業績下降 投資力度不足

??業績：有所下降。1-9月，百強房企實現銷售操盤金額41567.4億元，同比下降11%。百強房企銷售操盤金額門檻同比下降4.9%至81.7億元，TOP10、TOP20、TOP30、TOP50房企門檻分別為1271.8億元、484.6億元、302.7億元、187.5億元，同比分別下降2.8%、12.4%、17.6%、19.7%。

??投資：力度不足。1-9月，房企新增貨值百強總價值22707億元，總體投資力度不及二季度。華潤、萬科和保利位列新增貨值前三，新增貨值突破千億的房企還有建發、中海、綠城。1—9月，百強房企拿地銷售比為0.19，仍保持低位，房企投資積極性未有提升，但較上季度末的0.15有一定程度修復。

??融資：規模下降。1-9月，克而瑞研究中心監測的80家典型房企融資總額為4902.66億元，同比減少21.64%。1—9月房企發債規模達2600.55億元，其中境內債券為2519.33億元，占比為96.88%。新增債券類融資成本3.58%，較2022年全年下降0.64個百分點。

??到位資金：持續下降。三季度，房地產開發企業到位資金29270億元，較上季度減少14.1%，同比減少21.8%。前三季度，開發企業到位資金98067億元，同比下降13.5%。其中，國內貸款12100億元，下降11.1%；利用外資36億元，下降40.0%；自籌資金31252億元，下降21.8%；定金及預收款33631億元，下降9.6%；個人按揭貸款17028億元，下降6.9%。

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??當前產業存在的問題

??1、住房消費動力不足，政策仍有優化空間

??在各項政策利好之下，三季度商品房銷售、投資、新開工等市場指標仍繼續低位運行，市場表現低迷。當前內外部經濟環境挑戰較大，受就業困難趨勢加重、勞動性收入減少影響，居民消費能力和動力不足，購房意愿不強。中國樓市長期基本需求規模還在，有城鎮化、城市更新、保障房建設等多方面市場需求支撐。面對當前房地產行業的不景氣，我們認為行業政策環境仍有優化空間，進一步提振市場主體信心、改善經營預期。中短期，財政金融進一步寬松，行政政策方面，放開高能級城市“限購”“ 限售”“ 限價”等政策擴大需求，讓市場重新在資源配置中起主導作用，激活市場交易意愿。長期看，可以從土地供應結構、收入分配制度等源頭進行調整。

??2、民營房企投資能力和積極性受到制約

??國家統計局數據顯示，1-9月民間投資同比下降0.6%，扣除房地產開發投資，民間投資增長9.1%。在房地產行業中，民營房企占比較大，但當前市場投資拿地主要集中央國企和地方城投。民營房企受經營環境惡化及融資困難影響，投資能力和積極性受到制約。近期出臺的房地產融資支持政策覆蓋范圍有限，落地效果不理想，金融機構對房企整體呈現“不愿貸、不敢貸、不能貸”的局面，民營房企特別是中小民營房企融資難題并未得到有效解決。激發民營房企投資活力，需要銀行和金融機構在資金上給予更多支持，轉變觀念打破“囚徒困境”，切實加大對民營房企的信貸投放力度、降低融資成本，為房地產行業盡快企穩回升提供重要支撐。

??3、警惕房企違約加大金融部門風險

??此輪房地產市場調整過程中，引發房地產企業流動性風險不斷釋放，房地產企業的債務違約直接或部分影響到中國銀行業的安全。繼中國恒大之后數十家房地產開發商拖欠或無法償還海外債券，銀行面臨的壓力增加。中國銀行體系對房地產危機存有巨大敞口，其近40%的銀行貸款與房地產有關。影響主要有三方面：一是房地產開發企業資金周轉惡化帶來大量不良貸款；二是房產作為企業擔保物，價值下降導致信貸資產估值損失；三是企業資金鏈斷裂導致項目爛尾，未能按時交付，損害購房者合法權益。

??4、城中村改造要考慮低收入人群住房需求

??今年以來，超大、特大城市城中村改造提速推進。城中村改造是城市更新的重要手段，可以推動周邊區域經濟發展、優化城市空間布局、提高居民的生活質量。按照相關標準劃分，我國總計有20余個城市屬于超大特大城市范疇，城中村改造升級是推動樓市發展的新發力點，也能拉動相關產業鏈投資增長。但城中村改造存在很多難點，如產權模糊、人員密集、空間分布復雜和很多歷史遺存問題，涉及主體多，各方利益協調難度較大。同時，要避免改造后區域居住成本上升，因“買不起”“租不起”低收入人群的住房需求空間被擠壓，導致城市人員流失。

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??2023年四季度房地產市場走勢預判

??1．政策持續寬松。當前全國不同地區市場分化加劇，中央層面鼓勵地方結合經濟發展、行業形勢、人口流動等因素精細化實施“一城一策”措施，整體延續寬松的政策基調，提升市場交易和投資活躍度，提振市場主體信心。金融政策方面，將繼續落實新發放首套房貸利率政策動態調整機制，調降首付比和二套房貸利率下限，推動降低存量首套房貸利率落地見效；加大對房地產開發企業融資支持。地方層面，重點城市進一步跟進優化或解除限購、限售、限價等措施；更多城市加大財稅優惠，優化專項資金監管賬戶的支付條件，對購房者給予購房補貼、抵消個稅等。多孩家庭購房、人才購房、新市民落戶購房等仍是鼓勵住房消費的主要方向。

??2．市場溫和修復。四季度在優化政策累積效應下，市場銷售將處于溫和修復階段，整體呈現降幅收窄態勢。在銷售市場整體企穩回升之前，開發投資、新開工、土地市場將保持低位運行，一線城市及熱點二線城市投資活躍度將明顯高于其他地區。住房價格方面，9月份一線城市在利好政策下房價已經出現積極變化，如果政策繼續優化落地，更多高能級城市房價將在需求釋放支撐下走穩回升；三、四線城市市場需求不足，房價繼續承壓，延續下滑趨勢。

??3．企業資金繼續承壓。四季度房企將抓住政策窗口期，加大供應和營銷優惠力度沖刺全年業績，中小房企市場競爭力不足，分化加劇。但當前市場預期不穩，銷售和回款壓力較大，企業資金面將繼續承壓。在行業深度調整階段，企業要適應調整周，一方面市場需求結構分化下不斷提升產品品質和服務水平，增強競爭優勢；另一方面開發企業逐步調整發展戰略，增強可持續發展意識，注重綠色建筑、數字化轉型等。

??[1] 注：具體城市范圍詳見重點城市交易數據部分。