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??導 讀 

??成都躋身TOP3，TOP50城市房地產供求韌性更佳。

??榜單解讀

??受經濟增長降速、居民住房消費意愿降低、前期行業規模觸頂等因素影響，2022年房地產行業經歷了非常動蕩的一年。行業的交易規模收窄，使得高周轉模式更加難以為繼，導致房企頻頻暴雷，住宅交付、還款逾期等現象屢見不鮮。而融資側方面管控的進一步完善，以及銷售規模縮量導致的庫存調降需求，更使得土地市場景氣進一步下跌，除了少部分資金實力較強的央國企之外，絕大部分均交由地方城投“托底”，大多數民企被迫進入了周轉降速、緊縮成本、精簡規模、降低負債的新階段。房地產行業也正式翻過了需求增量的高峰，走向更加依賴住房更替和需求改善的可持續發展模式。

??2023年以來，隨著疫情管控的放開，年初房地產行業迎來了一輪前期積壓需求的集中釋放。中央和地方也鮮明地多次釋放了“穩地產”信號，優化集中供地制度為“預供地清單”以適應當前市場環境，金融方面降準降息減輕居民融資成本壓力，允許房價連續下跌城市利率突破LPR下限。地方層面在2022年基礎上進一步放松調控并適度扶持自住需求，但是頻次與力度均已經出現了邊際下降。

??不過聯系房地產市場實際走勢來看，行業供求雙方均出現了明顯的風險偏好下降。土地市場方面雖然頻頻出現高溢價成交，但是從整體角度來看仍是點狀回暖，只有少數核心城市的市區優質地塊可保持熱度，且上半年大多數城市未能完成預供地中的供地計劃，大量無人問津的遠郊地塊未能如期進入工地公告。新房市場方面，在一季度以自住為主的需求釋放結束之后，后續需求規模的持續性顯著下滑，上半年累計成交仍不如2022年同期。

??在此背景之下，我們認為2023年城市之間的分化將進一步加劇，那些在供給端適時調整、人口指標保持強勢、購買力較強的城市將更具發展韌性，而那些前期樓市供給側轉向不及時、人口吸納能力不強的城市將深陷庫存泥沼。企業在城市選擇上，也應當更加重視不同城市之間的基本面差異，重點關注在近兩年疫情影響之下的經濟韌性較佳和供給側調整及時的城市。在當下這個時點上，我們也有必要對城市的基本面指標再做詳細的分析，對不同城市的發展前景重新進行客觀的量化評價。

??2023年，CRIC研究中心在歷年的研究基礎之上，繼續將研究對象覆蓋285個地級以上市，并新增供地規模調整，完善地價房價比、短期人口增量等指標，將最新城市數據進一步更新到2022年，同時更完善了分析方法，綜合運用因子分析、相關性分析、回歸分析、Ahp層次分析、 德爾菲法等多種數學工具，對房地產市場前景進行定量化研究，對不同城市能級的前景來源予以剖析，并對前景較優城市的指標特征進行歸納總結。

??01

??格局：成都躋身TOP3

??TOP50城市房地產供求韌性更佳

??長三角城市數量下降至4個，仍是高位次城市最為集中的城市群。上一年新躋身TOP10的合肥位次依舊不變，寧波因2022年市場交易規模波動較大，在新一年的排名中下降2個位置至11名。西安則在對周邊城市強大的人才集聚效應推動下，其市區房地產供求指標表現較佳，在新一年的排名中上升至前十。

??具體來看，前六位依舊是4個一線城市和成都、杭州，上海憑借行業交易規模優勢，超過北京重奪首位。而成都則是依靠優秀的人口和供求關系指標，躋身TOP3行列，并且在2023年上半年，其商品房和土地市場也保持著相對較高的熱度。杭州、深圳、廣州名次各向后順延一位。

??長三角、珠三角城市圈經濟實力雄厚，居民購買力強，在行業中目前繼續保持著領先的狀態，發展前景排名前50的城市已經連點成片。其中長三角更是形成了“南京-上海-杭州-寧波-溫州”的“3”字型發達城市群走廊，不僅城市能級較高的一二線城市全處于排名前列，無錫、嘉興、常州、紹興等城市，得益于發達的民營經濟支持，居民收入水平在全國范圍內處于領先位置，吸引了大量外來人口的到來，典型如金華、無錫、嘉興、常州常住人口都達到了戶籍人口的1.3倍以上，外來人口購房安居的剛性住房需求持續保持高位。不過值得注意的是，大量“避險”投資的涌入，使得近年部分長三角城市供求指標風險有所加大，城市排名較2022年出現了下降，典型如無錫下降6位，溫州下降4位，常州下降5位。

??在整體房地產投資熱度持續低迷的2023年上半年，仍有部分城市土地市場保持了較高的熱度。結合城市基本面來看，均為典型的人才“安居”型城市，如杭州、合肥、成都、蘇州、南京等，2023年上半年平均溢價率仍能保持在7%以上，其中杭州、合肥、成都平均溢價率更是突破了10%，其2023年新房市場供求指標也表現出了更強的韌性。

??從資源集中度情況來看，前景排行TOP50城市中有19個三四線城市，較上年持平。就2022年數據來看，這50個城市擁有全國34.4%的常住人口，集中了50.5%的GDP，均與2021年基本持平。但是在房地產指標上表現相對較佳，就已發布相關數據的城市表現來看，2022年TOP50城市經營性土地成交建筑面積同比下降32%，較全國降幅小了2個百分點，統計局口徑的商品住宅成交金額平均下降23%，更是較全行業商品住宅成交降幅小了約5個百分點。在行業規模震蕩下行的2022年，TOP50城市房地產市場呈現出了更強的市場韌性，不過鑒于當前整體行業的波動大背景，城市內不同區域的冷熱分化同樣不可避免，大多數TOP50城市的外圈層土地和新房項目均面臨著更大的去化壓力挑戰。而那些土地、新房市場仍能維持一定熱度的城市主城區，如成都、合肥等，若能夠繼續維持當前的推盤規模和折扣力度，其市區在2023年下半年也有望走出更加穩健的市場行情。

??02

??分化：供給側調整助部分城市排名上升

??東三省二線位次持續下滑

??在投資前景排名中，本文綜合考慮市場容量、市場供求、購買能力等城市基本面情況，同時將高校在校生數量、房地產開發投資額、土地財政依賴度、基礎設施投資水平、教育支出、五星級酒店數量等外部因素也作為關鍵項目進行打分作為參考，從而得出最終排名。

??從各能級城市綜合排名情況來看，各能級城市內部排名雖有變化，譬如二線城市中成都、西安等排名明顯進步，海口、沈陽等城市排名也出現了下滑，導致各城市平均排名均與去年同期一致，一、二、三線城市之間的差距依舊。

??憑借著國內獨一  無二的經濟和人口首位度疊加優勢，北京和上海即便在嚴峻的市場波動考驗之下，其龐大的外來人口和大量的高收入崗位，仍然提供了堅實的需求側支撐，也是房地產行業投資的信心所在。2023年上半年京滬穗深土拍市場熱度依舊高居不下。尤為值得注意的是，在2023年供地模式轉為“預供地清單”模式之后，大多數城市均未能如期完成上半年的預供地計劃，但是四座一線城市均是100%完成。為了維持市場熱度，增加企業參拍熱情，2023年上半年大多數城市在土地拍賣時均采取了少量高頻的模式，但上海卻是一次性放出了首輪擬供應的全部19宗地塊，顯示出了投資面對于上海土地市場的認可，年中的上海第二輪預供地雖然分了兩次公告，但間隔時間也在半個月內。但需要指出的是，目前一線城市城市內部同樣出現了明顯的冷熱分化，市中心區域土拍高熱，但遠郊地塊依舊以底價成交為主，即便同一區縣內的不同地塊，由于出讓條件和細分板塊的差異，其土拍熱度也會出現顯著差異，如北京2023年3月同日成交的兩宗昌平宅地，即因為板塊發展的巨大差異，一宗封頂溢價，另一宗則是底價成交。

??二線城市平均排名相比上年保持不變，但城市內位次變化明顯。其中最值得關注的即是成都，排名上升3個位次躋身TOP3。對于周邊城市人才強大的吸附效應，再加上適中的房價水平、以及發達的新興經濟，使得成都在西部的人才爭奪中占盡優勢。在良好的需求支持下，成都房地產市場供求指標也得以維持在相對健康的范圍。以2023年二季度為例，成都新房市場成交熱度雖有所下降，但供求比依舊只有0.8，橫向對比來看仍明顯好于其他城市。且在大量改善項目加推的助力之下，2023年成都新房成交均價達到了歷史新高。此外西安、南寧等區域中心城市排名也出現了3個位次或更高的提升。與之相對的，東三省二線城市排名持續小幅回落。受疫情和人口流出等因素疊加影響，東三省住房需求亦持續回落，哈爾濱常住人口已跌破1000萬，對周邊城市的人口吸納速度已經比不上自身人口向南方發達城市的流出速度，在東、中部省會沖擊千萬人口的目標下，這些集聚了大量東三省優質人才的二線城市，未來或更多地受到南方發達城市的人口吸引挑戰。

??三四線城市平均排名與上年持平，其中惠州表現較為突出，排名提升7個位次，進入榜單TOP25。究其原因，一方面近年來臺州經濟保持較快增長，2020年以來GDP平均增速達到5%，處于重點城市前列，供求關系和盈利空間指標表現較佳，平均地價僅為房價的二成左右，再加之深圳產業轉移帶來的需求導入，使其新一年城市排名有所提升。此外值得注意的是，面對經濟增速減緩帶來的需求側挑戰，部分三四線城市在2021年即早一步開始收縮供地規模，在供給側的“提前掉頭”使其供求指標評價排名有所提升，在最新的城市排名中也得以獲得更優的位次，如泉州、江門等均是如此。

??03

??需求：京滬穗渝等七市形成四大增長極

??冀魯豫普通地市需求預期較佳

??根據各區縣七普城鎮化水平、城鄉住房面積增速差異等指標，測算2983個區縣城鎮人口未來十年的需求增長規模，可以得到中長期視角下中國各地級市的需求規模分布差異（見下圖）。

??在區域分布上，可以看到北京、上海蘇州、廣州深圳、成都重慶形成四大需求增長極，未來十年地級市需求增量均可達到1億平方米以上。就地區對比來看，東部地級市州需求增量規模相對更高，黑河-騰沖縣以西的絕大多數地級市州的需求增量均小于2000萬平方米。而在東部地區中，華中、華北，華東北部增量規模尚可的地級市更為密集，如河北南部、山東、河南等，這些地區的三線城市人口相對密集，且城鎮化發展空間較大，因此需求增量也明顯高于全國平均。

??一、二線城市方面，未來十年自身需求增量約為28億平方米左右，加上人口機械流入帶來的需求增長，合計住房需求約為31億平方米左右，較過去五年平均值下降約31%左右，與全國降幅相差不大。具體到城市視角來看，考慮到市區和下轄縣市房地產市場存在較大差異，單比較市區需求增量規模來看，上海市排名第一，住宅需求年均增量接近2000萬平方米，甚至超過了擁有3000萬常住人口的重慶。就上海需求結構來看，以改善性需求為主，中性預計改善性需求年增可達到1400萬平方米左右，占比達到70%。而2000萬平方米左右的年需求增量，也大大超過了目前上海商品住宅的成交規模，成為了2022年上海商品住宅市場走出獨立行情的有力支撐。

??重慶憑借龐大的人口基數和較低的城鎮化率水平，其市轄區需求年增量也接近2000萬平方米，僅次于上海排在第二。若加上其下轄縣市，合計需求年增量更是超過3000萬平方米高居首位。一二線城市中較低的城鎮化水平，為重慶帶來了更大的剛性需求增長空間，全市未來十年城鎮化增量帶來的需求增量預計可達到7000萬平方米以上，在一二線城市中剛需增量規模最大，占重慶所有需求增量規模的份額接近三成。

??04

??投資：需求轉冷下土地交易落入低位

??土地投資力度普遍轉降

??在諸多因素中，一二級市場規模是判斷城市房地產市場前景最為關鍵的因素之一。就最新土地交易數據來看，2022年285個城市中絕大部分中小城市的土地成交金額都在100億元以下，如麗江、普洱、襄陽等城市招拍掛公開出讓土地成交金額甚至不足20億元，甚至哈爾濱、西寧、呼和浩特等城市土地成交額也不足50億元。在需求規模縮減的沖擊下，大部分庫存高位城市的土地成交規模均顯著縮減，與之相關的投資機會也隨之減少。

??成交金額超過200億的城市僅占18%，其中高于1000億的城市僅有10個，合計占比不足4%。這些土地成交額仍能保持一定規模的城市基本為上海、杭州、北京等一二線城市及無錫、南通等強三線城市。因城市基本面尚可，仍能保持一定的土地交易規模。

??2023年以來，雖然一季度新房市場成交規模有所轉暖，但是二季度市場熱度明顯降溫，大部分城市土地市場交易仍趨于謹慎。對比CRIC重點監測的100個城市的宅地成交金額和住宅成交額之比（以下簡稱地房交易額之比）來看，2022年上半年這一平均比值尚有41.7%，但是在2023年上半年僅為28.2%，土地市場投資熱度的下降由此可見一斑。

??就典型城市來看，重點城市中僅南京、天津等少數城市的地房交易額之比高于2022年同期，但也主要是基期數值過低所致，2023年上半年的地方交易額之比也在30%以下。其余大多數城市2023年的地房交易額之比均較2022年同期有所下降。

??即便是2023年上半年二線城市中新房和土地成交熱度首屈一指的杭州，其2023年上半年地房交易額之比也僅為42%，較2022年同期下降了50個百分點。在商品住宅交易額同比增長超過700億的情況之下，房企在供給側重點關注的依舊是內圈層優質地塊，對于外圈層去化速度預期一般的地塊依舊關注度不高，上半年遠郊地塊也多為底價成交，并且在2023年7月的第七輪土拍中，杭州還出現了流拍地塊。

??結合城市的投資前景變動來看，TOP20城市中前景提升（含持平）的有兩類，一類是新房市場供求指標相對較佳，且土地市場規模指標韌性較強的城市，如成都、天津等。另一類則是主要來自于盈利空間的改善，如福州、惠州等，得益于相對較低的地價房價比，再加之需求流入的支撐，使得這些城市在趨于保守的投資背景之下，城市前景排名較上一年有所上升。

   ?05

       各能級城市房地產投資前景分析

??1、一線城市：2022年人口均負增長，但高收入人群支撐下、需求韌性依舊最佳

??受城市規模擴張、消費水平較高、房價高企等因素影響，2020年以來四大一線城市人口增速明顯放緩，四城2022年常住人口較2021年均有不同程度的減少，其中上海市2022年常住人口降至2475.89萬人，較2021年減少了13.54萬人，是四個一線城市中常住人口減量最多的城市；其次是廣州，2022年常住人口減少了7.65萬人；北京和深圳降幅稍小，分別減少4.3和1.98萬人。

??即便是在2022年住宅銷售增速大幅下滑的背景之下，一線城市的土地消化周期仍在相對較低水平。具體城市來看，除深圳外，其余三個一線城市庫存壓力均呈下降趨勢，北京的消化周期降至2年，住宅用地供給規模差不多滿足近兩年的市場需求。上海土地銷售周期縮短至3.08年，表現相對均衡，不過結合狹義消化周期來看，上海絕大部分區域商品住宅保持較快的流速，僅崇明和金山等少數區域面臨較大的庫存壓力，商品住宅消化周期均在15個月以上，其余區域商品住宅去化周期大都在8個月以下。廣州土地消化周期降至3.54年，整體來看供地規模足夠充裕，但不同區域的冷熱差異依然較大，越秀、番禺、花都等區域庫存壓力依然較大、商品住宅消化周期均在20個月以上。

??綜上來看，一線城市市場需求側規模及市場抗風險能力仍然是其他能級城市難以企及的，特別是疫情影響下樓市需求側的穩健，更能說明一線城市的市場韌性十足。另一方面，從2023年上半年的土拍進行情況來看，一線城市中北上廣深均進入成交金額TOP20榜，分列第1、3、4和12位，北京成交金額超千億，奪得榜首。房地產企業仍然對一線城市的優質地塊報以充分信心。因此，一線城市的投資前景依然位居全國各能級城市之首。

??2、二線城市：常住人口增速變緩致需求下滑，改善成為增長支柱

??據七普統計數據，我國不少大城市城鎮化率發展已經接近或超過發達國家80%的平均水平。以二線城市為例，目前平均城鎮化率已經達到了80%，廈門、太原、南京、天津等地城鎮化率更是達到了85%以上，考慮到耕地紅線和城郊均衡發展等因素，未來這些大城市城鎮人口或可進一步增加，但城鎮化率進一步提升的空間已經很小。

??從2020-2022年典型大中城市城鎮化率增長幅度來看，近兩年大中城市城鎮化率增速已經明顯放緩。正是由于二線城市城鎮化率已達高位，未來增長空間有限的背景下，城市研究也更需要關注短期的常住人口總量變化。二線城市中，長沙2022年新增人口數量位居全國  第一，超越了杭州、西安、成都等城市，不過長沙2022年人口增長速度較2021年新增人口數量的19.14萬已經明顯放緩。在目前國內人口已經出現負增長的情況下，各大城市都面臨一個人口增長速度下降的現實，預計未來幾年，國內主要城市人口增長將持續下降，這些城市的住房需求規模或將繼續下降。意料之中地，長春、天津等城市常住人口均出現收縮，在我國2022年出生人口首次跌破千萬、正式步入人口負增長國家的大背景下，人口老齡化突出、經濟競爭力下降的東北，面臨的常住人口收縮挑戰也將更為嚴峻。

??據七普披露統計數據，我國所有居民的人均住房面積已經達到了41平方米以上，人均住房套數也達到了1.2套，從總量上來看已經不缺房。但是城市的人均住房面積只有36.5平方米，相較歐美發達國家而言仍有較大發展空間。分城市能級來看，一二線城市人均住房面積為38平方米，而三線城市則已經達到了43.3平方米。造成兩者差異的主要原因，是一二線城市市轄區聚集了大量流動人口，占常住人口總量超過四成的流動人口，大大拉低了一二線城市人均住房面積。單論市轄區人均住房面積，一二線城市更是只有36平方米，遠低于三線城市市轄區的平均水平。

??具體城市來看，重慶憑借龐大的人口基數和較低的城鎮化率水平，其市轄區需求年增量也接近2000萬平方米，在二線城市中居于首位。若加上其下轄縣市，合計需求年增量更是超過3000萬平方米。較低的城鎮化水平為重慶帶來了更大的剛性需求增長空間，全市未來十年城鎮化增量帶來的需求增量預計可達到7000萬平方米以上，在二線城市中剛需增量規模最大，占重慶所有需求增量規模的份額接近三成。

??3、三四線城市：逆周期下投資更關注長三角，縣域成為增長主力

??2022年百強房企全年拿地總金額約為1.65萬億，同比降幅高達57%。在整體投資下行的情況下，三四線城市的占比快速下滑，2022年投資金額占比僅有15%，較2021年下降了15個百分點，房企投資持續保持回歸至一二線的態勢。從百強房企在三四線城市投資的城市數量來看，也明顯呈現逐年下降的趨勢：2018年，百強房企拿地的三四線城市數量為280個，而到了2022年，百強在三四線拿地城市驟減至46個，較2018年減少84%。 

??細分至區域層面，長三角、珠三角由于區域整體經濟基本面較好，且三四線城市與核心一二線城市之間市場關聯性高度相關，在本輪投資“退潮”中表現相對堅挺。

??中西部、環渤海區域雖然關注度不及長、珠三角：但由于地域面積大、城市范圍廣，實際上成交規模持續較大，尤其中西部城市在2018年以后持續占三四線城市成交的四成以上。

??參照國際經驗，一個國家的城鎮化率位于30%至70%的區間時，一般認為城鎮化率會處于較快發展區間，但是就中國全國城鎮化率的發展速度來看，2001-2017年全國城鎮化率從36%上升至60%，期間城鎮化年一直在每年1.4個百分點左右的速度上下波動增長，2018年后城鎮化率發展速度才出現了下滑，以此作為各行政單位的增長速度并不合適。為此，我們使用了各省份2005年以來城鎮化率增速對各城市城鎮化率進行擬合，可以看到城鎮化率水平在30%以下時增長速度較慢，而在30%-50%左右區間增速最快，平均達到了年增1.5個百分點左右，而在城鎮化率接近90%時，城鎮化率增速已經接近0。

??據此對未來十年縣級行政區城鎮人口進行估算，就城鎮化率變化推動人口增長的口徑來看，若未來十年新增城鎮人口約為1.1億人，其中僅25%位于市轄區，超過四分之三的城鎮人口增長將由廣大的縣域貢獻，城鎮人口增量空間接近9000萬人。固然，在人口持續遷徙背景之下，其中部分本應在縣市增長的城鎮人口將向經濟更為發達的市轄區流動，但是在流動人口跨省遷徙減少，省內遷徙增加的大背景之下，諸如北京、上海、南京、蘇州等一二線城市人口機械流入速度已經大大下降，這一影響將較2000-2020年間大為減少，未來十年，城鎮人口增長以縣域為主的格局已經基本確定。并且就住房需求角度而言，因城鎮化率水平上升而帶來的增量城鎮人口，意味著這些人已經具有本地戶籍，就購房需求角度而言，在房屋置換、舊改拆遷等資產性收入方面更具有支付力優勢，本地“鄉-城”流動人口在置業方面也更為堅定，相關需求也更為值得關注。