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??導(dǎo)語

??少數(shù)項(xiàng)目熱銷對于當(dāng)前低迷的市場行情而言只能算是“星星之火”，后期熱度傳導(dǎo)、由點(diǎn)及面難度較大。

??◎  文 / 楊科偉 俞倩倩

??2023年以來整體樓市陷入脈沖式復(fù)蘇行情，2-3月階段性復(fù)蘇后，4-5月成交動(dòng)能持續(xù)放緩，隨著前期積累的剛需剛改需求釋放進(jìn)入階段性尾聲，改善和高端開啟“接棒”模式，韌性漸顯，豪宅熱銷的喜訊不絕于耳，究竟當(dāng)前樓市的真實(shí)成色如何？不同城市間存在著哪些共性和差異化特征？熱銷項(xiàng)目能否由點(diǎn)及面，再度帶動(dòng)市場迎來“小陽春”呢？

??01 前5月新房總價(jià)1000-3000萬成交持增
單價(jià)15萬元/平以上頂豪倍增

??雖然5月新房成交環(huán)比下挫，但改善和高端市場韌性顯現(xiàn)，改善盤去化顯著優(yōu)于剛需。首先從2023年前5月各城市不同總價(jià)段成交套數(shù)來看，1000-3000萬，3000-5000萬，5000萬以上同比持增，漲幅分別為45%、13%和35%。杭州、廈門、東莞、佛山、成都等1000-3000萬豪宅成交套數(shù)已然翻番，顯著好于去年同期。

??從2023年前5月各城市不同單價(jià)段成交套數(shù)也不難看出端倪，北京、上海單價(jià)15萬元/平以上豪宅成交套數(shù)均超過200套，上海豪宅項(xiàng)目云錦東方備案均價(jià)16.49萬元/平，而5月14-5月16日三天認(rèn)購期，有超700組購房者參與認(rèn)購，認(rèn)購率達(dá)667%，火熱程度可見一般。

??以面積段來看，西安、鄭州等大面積段成交占比穩(wěn)中有增。西安5月160-200平再改產(chǎn)品成交占比增至18%，環(huán)比上漲5個(gè)百分點(diǎn)，漲幅在各面積段中居首，而剛需市場則持續(xù)萎縮。鄭州如是，從前5月各面積段成交套數(shù)變動(dòng)情況來看，100平以下剛需產(chǎn)品受市場波動(dòng)影響較大，下降最為明顯，其次是剛改100-120平產(chǎn)品，120-140平及140平以上改善產(chǎn)品絕對值波動(dòng)較小。成交價(jià)格來看，剛改100-120平產(chǎn)品價(jià)格基本不變，140平以上改善產(chǎn)品價(jià)格微抬2%，保持穩(wěn)中有增。

??02 高端韌性凸顯
天津、蘇州、濟(jì)南、徐州等核心區(qū)改善盤

??去化“飄紅”目前來看，隨著剛需剛改退潮，改善高端韌性顯現(xiàn)，天津、濟(jì)南、蘇州、寧波等核心二線城市均呈現(xiàn)出改善高端去化優(yōu)于剛需的特征。具體來看：天津5月無新盤入市，9個(gè)項(xiàng)目加推去化率56%，改善盤表現(xiàn)優(yōu)于剛需項(xiàng)目。首開表現(xiàn)亮眼的建投譽(yù)山院、金地水西印、龍湖青云闕本月紛紛補(bǔ)貨加推，建投以其稀缺的位置、突破的產(chǎn)品（小院、閣樓）實(shí)現(xiàn)百分百去化，西青的兩個(gè)項(xiàng)目則以產(chǎn)品差異（綠城大面積偏改善、金地小戶型更適合外溢剛改）實(shí)現(xiàn)雙贏，龍湖溢價(jià)10%也有6成的去化。再如濟(jì)南，整體呈現(xiàn)出“越貴越好賣”的特征，5月重點(diǎn)監(jiān)測項(xiàng)目保利臻譽(yù)、鐵投仁恒河濱城、中建星光城市認(rèn)購均價(jià)均超2.4萬元/平，而整體去化率也保持在8成以上。蘇州園區(qū)、寧波鄞州區(qū)項(xiàng)目基本也是逢開盤必?zé)徜N。

??除了二線城市之外，諸如徐州、佛山、東莞等三四線城市也呈現(xiàn)出“核心熱、外圍冷”、“高端熱，改善冷”的特征。以徐州為例，從其前2023年以來去化率3成以上的項(xiàng)目面積段來看，基本以120平以上大面積段為主，佛山熱銷項(xiàng)目鵬瑞三龍灣壹號廣場地處禪城區(qū)奇槎板塊，本輪加推T5棟40套房源，為一線望江樓棟，定價(jià)為284平戶型50000-60000元/平，343平戶型55000-70000元/平，5月開盤去化率高達(dá)63%，顯著高于城市平均去化率13%。

??03 價(jià)格倒掛、學(xué)區(qū)、圈層、江海景資源等
標(biāo)簽豪宅仍是爭搶焦點(diǎn)

??細(xì)化分析單個(gè)項(xiàng)目熱銷原因，我們發(fā)現(xiàn)，高端市場火熱并不是毫無緣由，熱銷原因無外乎以下兩點(diǎn)：一是一二手價(jià)格倒掛，存在顯著的套利空間。目前來看上海、杭州、深圳、廈門等核心區(qū)域仍存在一二手價(jià)格倒掛現(xiàn)象，以上海為例，近期開盤被緊急叫停的云錦東方項(xiàng)目，雖然備案價(jià)16.49萬元/平創(chuàng)上海市新房備案均價(jià)新高，但是由于項(xiàng)目周邊二手房均價(jià)已超過20萬元/平方米，因此大戶型套利空間高達(dá)2000多萬元，因而整體也呈現(xiàn)出“一房難求”的盛況。事實(shí)上，我們梳理了2020年以來銷售金額、面積TOP50項(xiàng)目，僅3成沒有漲價(jià)，而未漲價(jià)項(xiàng)目中剛需占比8成以上，而價(jià)格漲幅顯著的前三名基本都是新房成交均價(jià)在10萬元/平以上的豪宅項(xiàng)目，由此可見，高端客群爭搶豪宅熱情不減的確也是因?yàn)楹勒Ｖ翟鲋敌悦黠@好于剛需。

??二是擁有高附加值或獨(dú)一配套資源的核心區(qū)項(xiàng)目，譬如學(xué)區(qū)、景觀等，天津5月來訪、認(rèn)購居前的項(xiàng)目諸如仁恒星源世紀(jì)、龍湖樘樾、天保九如品筑等項(xiàng)目均有學(xué)區(qū)資源加持，北京5月熱銷項(xiàng)目北京豐禾嘉會(huì)項(xiàng)目西北側(cè)也規(guī)劃有北京小學(xué)、西側(cè)規(guī)劃有北京八中優(yōu)質(zhì)教育資源。

??如果說學(xué)區(qū)改善是項(xiàng)目增色點(diǎn)，那個(gè)景觀的無可復(fù)制性則更是很多高端項(xiàng)目熱銷的不二法門，廈門本月開盤的3個(gè)高端項(xiàng)目中有2個(gè)具有獨(dú)一的一線灣景，其中建發(fā)五緣灣海項(xiàng)目距五緣灣海灘直線距離230米，中間為文化展覽苑，對于高層幾乎無遮擋，戶型設(shè)計(jì)及樓棟朝向方面最大化呈現(xiàn)灣海景觀，因此5月開盤234套，當(dāng)日去化222套，去化率高達(dá)95%。武漢如是，頂豪項(xiàng)目武漢天地云廷三期最后一期臨江房源推出，即便成交均價(jià)高達(dá)63720元/平，依然能實(shí)現(xiàn)去化率100%。

??綜上，可以看到，短期內(nèi)隨著剛需剛改退潮，樓市熱度轉(zhuǎn)降，但是高端項(xiàng)目表現(xiàn)“可圈可點(diǎn)”，韌性逐步顯現(xiàn)：從城市中觀數(shù)據(jù)來看，大面積段、高總價(jià)段產(chǎn)品成交占比穩(wěn)中有增；從項(xiàng)目去化來看，核心區(qū)豪宅項(xiàng)目“一房難求”，受到高凈值人群追捧。而聚焦這些項(xiàng)目的熱銷原因，無外乎以下兩點(diǎn)，除了一二手價(jià)格倒掛有顯著套利空間之外，還有部分項(xiàng)目因獨(dú)特江景、海景或是稀缺學(xué)區(qū)資源而備受購房者青睞。

??預(yù)判后市，我們認(rèn)為，少數(shù)項(xiàng)目熱銷對于當(dāng)前低迷的市場行情而言只能算是“星星之火”，后期熱度傳導(dǎo)、由點(diǎn)及面難度較大。上海云錦東方項(xiàng)目開盤被臨時(shí)叫停可以看出，因限價(jià)影響而造成個(gè)別項(xiàng)目一二手價(jià)格顯著倒的情況，有關(guān)政府部門已經(jīng)引起了高度重視，后續(xù)預(yù)期也將有應(yīng)對性政策出臺(tái)，隨著套利空間持續(xù)收窄，后續(xù)投資投機(jī)的需求也將逐步退潮，高端市場熱度轉(zhuǎn)降或?qū)⒊蔀榇蟾怕适录６鴮τ谄渌麚碛邢∪睂W(xué)區(qū)、景觀資源的高端項(xiàng)目而言，畢竟算是少數(shù)，很難拉動(dòng)市場全面回暖，當(dāng)前剛需剛改購買力壓縮、信心不足的基本境況未得到根本性扭轉(zhuǎn)，故而后續(xù)樓市整體復(fù)蘇動(dòng)能仍將不足。