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陣地丨6月房企推貨信心不足,樓市延續(xù)平淡

市場 2023-06-12 08:27:02 來源:丁祖昱評(píng)樓市

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??樓市復(fù)蘇動(dòng)能減弱,房企推貨信心不足,預(yù)計(jì)6月新房供應(yīng)規(guī)模保持低位運(yùn)行,行情將延續(xù)平淡。

??根據(jù)CRIC調(diào)研盤點(diǎn)全國27個(gè)重點(diǎn)城市預(yù)入市項(xiàng)目情況的結(jié)果,6月新房供應(yīng)規(guī)模環(huán)比僅微增9%,與去年同期和今年3月相比,降幅都接近四成。

??基于供應(yīng)規(guī)模的約束和對(duì)市場信心的不足,我們推測,在沒有重大政策利好刺激下,6月樓市行情將延續(xù)平淡,成交難有大幅放量空間。

??《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》6月7日也撰文稱,“當(dāng)前,房地產(chǎn)市場仍處于調(diào)整期,對(duì)于4月份、5月份的回落應(yīng)理性看待…………我們應(yīng)該給房地產(chǎn)市場的企穩(wěn)回升以及持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展更多耐心和信心。”

??CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,6月全國27個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅新增供應(yīng)面積預(yù)計(jì)為1214萬平方米,環(huán)比增長9%,同比下跌36%,較前6月的月平均供應(yīng)量僅微增1.6%。

??因年中沖刺業(yè)績的壓力,房企6月的供貨量有所增加,供應(yīng)環(huán)比止跌回升,但增幅非常有限,規(guī)模仍處在相對(duì)低位,無論是與去年同期值相比,還是和今年3、4月的高峰值相比,都相差甚遠(yuǎn)。這也說明,市場復(fù)蘇動(dòng)能轉(zhuǎn)弱后,房企推貨信心不足。

??其中,一線城市供應(yīng)整體低位回升,廣州和深圳明顯反彈、北京和上海仍繼續(xù)低迷。特別是深圳,預(yù)期將有13個(gè)項(xiàng)目推售,金地環(huán)灣城、拾悅城楠園等單盤供應(yīng)可達(dá)10萬平米,或?qū)?dòng)整體供應(yīng)規(guī)模創(chuàng)年內(nèi)新高。

??北京在上個(gè)月低基數(shù)的基礎(chǔ)上,供應(yīng)環(huán)比增長了74%,但同比仍然下跌53%。根據(jù)CRIC的調(diào)研,6月北京預(yù)計(jì)僅有京投發(fā)展?北熙區(qū)二期、北京城建·國譽(yù)朝華等4個(gè)項(xiàng)目入市。

??而上海6月的新增供應(yīng)不增反降,5月三四批次項(xiàng)目集中入市后,6月供應(yīng)進(jìn)入階段性休整期。

??二線城市6月的新增供應(yīng)環(huán)比漲跌參半,多數(shù)城市同比還是負(fù)增長。18個(gè)二線城市預(yù)計(jì)供應(yīng)937萬平方米,環(huán)比微增8%,同比跌32%。

??其中,長沙、昆明、鄭州6月的新增供應(yīng)由跌轉(zhuǎn)增,濟(jì)南、長春、南寧等城市則下滑明顯。與去年同期對(duì)比,除武漢、長沙、重慶外,多數(shù)城市的供應(yīng)規(guī)模均低于去年同期,杭州和長春甚至出現(xiàn)了腰斬的情況。

??三四線城市的新增供應(yīng)繼續(xù)縮量。5個(gè)城市6月份僅供應(yīng)49萬平米,同、環(huán)比分別下降71%和27%。泉州供應(yīng)探底回升,萬科城市之光、建發(fā)養(yǎng)云等3個(gè)剛需項(xiàng)目都將于6月集中入市。

??除泉州之外,無錫、徐州等其余4個(gè)城市供應(yīng)均延續(xù)回落走勢,徐州回調(diào)尤為明顯,預(yù)期供應(yīng)規(guī)模跌破10萬平米,僅為2023年月均值的1/5左右。

??6月,房企推貨聚焦核心區(qū)域,主城區(qū)供應(yīng)占比高達(dá)52%,近郊占比30%,去化相對(duì)困難的遠(yuǎn)郊占比僅18%。

??其中,昆明、福州等主城區(qū)供應(yīng)占比超過8成。昆明本月預(yù)計(jì)將推售的信達(dá)萬科京江隱翠、中交碧桂園映象美廬等7個(gè)項(xiàng)目均位于盤龍、官渡等區(qū)域,主城5區(qū)供應(yīng)占比達(dá)到100%。

??上海、青島、廈門等城市的新增供應(yīng)主要集中在近郊。以廈門為例,6月將入市的4個(gè)項(xiàng)目,僅1個(gè)位于島內(nèi)五緣灣核心板塊,其余3盤都在島外,分布在同安環(huán)東海域、同安老城和翔安東部會(huì)展板塊。

??廣州、天津、杭州等城市近遠(yuǎn)郊區(qū)域?yàn)楣┴浿髁Γ┤绾贾荩?月一圈層結(jié)構(gòu)性斷供,6月核心區(qū)域供貨壓力依然較大,所推37個(gè)項(xiàng)目僅有11個(gè)位于主城區(qū)。

??從新增供應(yīng)的產(chǎn)品看,剛需、改善產(chǎn)品平分秋色,供貨占比分別為45%、43%,高端產(chǎn)品占比13%。其中,泉州、濟(jì)南等城市的純剛需產(chǎn)品是6月新增供應(yīng)的絕對(duì)主力,長沙、鄭州等城市的新增供應(yīng)中,剛需、剛改產(chǎn)品供應(yīng)同步發(fā)力,也正好適應(yīng)當(dāng)?shù)仄珓傂缘男枨蠼Y(jié)構(gòu)。

??北京、上海、成都等城市的新增供應(yīng)中,改善產(chǎn)品依然占據(jù)主導(dǎo)地位,占比普遍在五成以上。蘇州、徐州等城市的新增供應(yīng)則迎合了改善及豪宅市場不斷提升的需求,房企增加了中高端盤推貨占比,剛需盤占比僅不足兩成。

??6月份偏低的供應(yīng)量勢必制約成交放量的空間。6月27城供應(yīng)量同比跌36%,僅為今年3月的6成左右,基本與前6月平均相當(dāng),低位運(yùn)行的供應(yīng)預(yù)示著成交也難有大幅放量空間。同時(shí),供給端推貨積極性不高也能看出市場信心和預(yù)期的不足。

??因此,在沒有重大政策利好刺激的情況下,預(yù)計(jì)6月樓市整體延續(xù)平淡行情,成交較5月可能會(huì)有所好轉(zhuǎn),但改善程度有限。

??具體到城市,成都、長沙、南京等城市,6月供應(yīng)規(guī)模增長且結(jié)構(gòu)合理,可能會(huì)帶動(dòng)成交回漲。長沙6月供應(yīng)規(guī)模預(yù)計(jì)將達(dá)到年內(nèi)新高,預(yù)加推項(xiàng)目中剛需、剛改貨源增加,契合目前主流市場需求,成交有望企穩(wěn)回升。

??北京、上海等城市新增供應(yīng)不濟(jì)將拖累成交。北京和上海的新房市場不缺需求也不乏購買力,供應(yīng)是影響成交的最主要因素。6月份北京和上海預(yù)計(jì)入市的項(xiàng)目質(zhì)量不差,主城加近郊占比都在七成以上,但受限于較低的供給規(guī)模,成交也難有強(qiáng)勢增長表現(xiàn)。

??廣州等6月供應(yīng)體量增加而質(zhì)量欠佳,對(duì)成交驅(qū)動(dòng)力偏弱。廣州5月開盤項(xiàng)目平均去化率為18%,海珠、天河等核心區(qū)域高總價(jià)江景房去化表現(xiàn)較好,去化率大多超過3成,外圍區(qū)域項(xiàng)目則普遍遇冷、去化遲緩,而6月推售項(xiàng)目有7成以上位于郊區(qū),如果營銷力度不見加碼,去化表現(xiàn)或許同樣不容樂觀。

??濟(jì)南、長春、天津等城市的新增供應(yīng)縮量疊加供需錯(cuò)配,市場行情或?qū)⒗^續(xù)轉(zhuǎn)淡。濟(jì)南6月供應(yīng)預(yù)計(jì)縮量至10萬平米以下,加上供需結(jié)構(gòu)存在明顯錯(cuò)配,即目前高品質(zhì)改善項(xiàng)目保持較高熱度,剛需尤其外圍區(qū)域項(xiàng)目降溫明顯,但6月預(yù)入市項(xiàng)目中,剛需產(chǎn)品占比高達(dá)92%,且大多位于近郊,供需錯(cuò)配的情況下,成交或?qū)⒗^續(xù)走弱。

??我們認(rèn)為,房地產(chǎn)市場相關(guān)支持政策仍有空間,尤其4月以后,市場觀望情緒又有所回升,各地可以進(jìn)一步挖掘支持政策調(diào)整的優(yōu)化空間,以恢復(fù)購房者對(duì)房地產(chǎn)市場的信心,助力市場企穩(wěn)回升,重回良性循環(huán)的軌道。

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2023-10-23 更多

中國城市住房價(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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