??三季度樓市量穩(wěn)價(jià)新高，一三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)冰火兩重天
??一、30個(gè)典型城市分析
??（一）成交量合理回調(diào)
??2015年三季度，30個(gè)典型城市商品住宅成交面積為6368萬(wàn)平方米，環(huán)比微降0.9%，受3.30等支持改善性需求政策以及降準(zhǔn)、降息釋放的大量流動(dòng)性影響，大量需求二季度提前釋放，導(dǎo)致三季度成交量略微下降，略低于二季度成交量，創(chuàng)歷史第二新高；同比增長(zhǎng)33.5%，已持續(xù)四個(gè)季度保持正增長(zhǎng)，且增幅較大，市場(chǎng)回暖趨勢(shì)依舊。考慮樓市正在復(fù)蘇當(dāng)中，加上房地產(chǎn)、金融等政策的寬松，以及近年大部分年份四季度成交量高于三季度的情況，我們預(yù)計(jì)四季度成交量仍會(huì)小幅增長(zhǎng)。

??（二）成交價(jià)持續(xù)創(chuàng)新高
??2015年三季度，30個(gè)典型城市商品住宅成交均價(jià)為12453元/平方米，持續(xù)創(chuàng)歷史新高。環(huán)比增長(zhǎng)2.8%，同比增長(zhǎng)19.6%。環(huán)比來(lái)看，成交價(jià)較大幅度上漲，一方面，商品住宅作為一類(lèi)特殊商品，價(jià)格適度上漲是其正常表現(xiàn)；另一方面，價(jià)格相對(duì)較低的三線(xiàn)城市成交量萎縮，以及價(jià)格相對(duì)較高的一、二線(xiàn)城市成交量的小幅增長(zhǎng)，使得均價(jià)“被”上漲；最后，加上一線(xiàn)城市價(jià)格較大漲幅，也進(jìn)一步推高了成交均價(jià)。

??二、一二三線(xiàn)城市分析
??（一）一線(xiàn)城市成交量再創(chuàng)近五年新高
??2015年三季度，一二三線(xiàn)30個(gè)典型城市商品住宅成交面積分別為1229、4266和872萬(wàn)平方米，環(huán)比增幅分別為0.4%、1.4%和-12.3%，同比增幅分別為81.2%、22.5%和43.1%。一線(xiàn)城市成交面積超上季度，再創(chuàng)近五年歷史新高。二線(xiàn)城市成交面積再創(chuàng)近五年第二新高。三線(xiàn)城市成交量環(huán)比小幅回落，但同比增長(zhǎng)仍然較快。一二三線(xiàn)城市已連續(xù)3個(gè)季度保持同比正增長(zhǎng)。

??（二）一三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)漲幅反差大
??2015年三季度，一二三線(xiàn)30個(gè)典型城市商品住宅成交均價(jià)分別為27152、9209和7598元/平方米。環(huán)比增幅分別為4.6%、0.8%和-1.1%，同比增幅分別為20.3%、7.6%和1.6%，一線(xiàn)城市同環(huán)比漲幅最大。一二線(xiàn)城市成交均價(jià)分別都再創(chuàng)歷史新高，由于三線(xiàn)城市去庫(kù)存任務(wù)較重，以?xún)r(jià)換量仍在持續(xù)，成交均價(jià)環(huán)比輕微下跌。相比五年前，2010年二季度，也即限購(gòu)限價(jià)限貸等執(zhí)行之前，一二三線(xiàn)城市成交均價(jià)同比漲幅分別為54.2%、26.4%和15.1%，一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)漲幅較為突出。

??三、東中西部城市分析
??（一）西部成交量持續(xù)攀升
??2015年三季度，東中西部30個(gè)典型城市商品住宅成交面積分別為3390、1624和1353萬(wàn)平方米，環(huán)比增幅分別為-2.7%、-0.7%和3.5%，同比增幅分別為55.5%、10.2%和21.1%。東中部城市三季度環(huán)比小降，是對(duì)二季度需求過(guò)度釋放的合理回調(diào)；西部城市保持正增長(zhǎng)，成交量創(chuàng)近五年第二新高，成交量持續(xù)攀升。三個(gè)地區(qū)同比增長(zhǎng)保持穩(wěn)定，各自保持正增長(zhǎng)已持續(xù)3個(gè)季度以上。

??（二）東中西部城市房?jī)r(jià)都創(chuàng)新高
??2015年三季度，東中西部30個(gè)典型城市商品住宅成交均價(jià)分別為16494、8379和7220元/平方米，環(huán)比增幅分別為3.6%、5.2%和0.9%，同比增幅分別為18%、9.4%和1.9%。東中西部城市成交均價(jià)都創(chuàng)歷史新高，由于前幾個(gè)季度成交量的穩(wěn)步增長(zhǎng)，帶來(lái)了當(dāng)前東中西部?jī)r(jià)格的整體回升；東部城市由于相對(duì)比較強(qiáng)勁的需求，環(huán)比同比增幅都較大，且同比增幅仍然大幅領(lǐng)漲中西部城市。

??四、戶(hù)型分析
??本報(bào)告綜合考慮各城市戶(hù)型劃分的特殊性，原則上將商品住宅按面積段劃分為四個(gè)等級(jí)：90平方米以下為小戶(hù)型、90-140平方米為中小戶(hù)型、140-200平方米為中大戶(hù)型、200平方米以上為大戶(hù)型。由于各地統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)不一樣，因此有個(gè)別城市的劃分標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了適當(dāng)調(diào)整。
??（一）剛需戶(hù)型成交量同環(huán)比領(lǐng)先
??2015年三季度，小戶(hù)型、中小戶(hù)型、中大戶(hù)型和大戶(hù)型四類(lèi)商品住宅成交面積分別為1921、3265、790和557萬(wàn)平方米，環(huán)比增幅分別為5.7%、2.9%、3.0%和-5.9%，同比增幅分別為52.4%、39.7%、28.9%和51.2%。環(huán)比來(lái)看，除大戶(hù)型外，其它三類(lèi)較小戶(hù)型的成交面積都創(chuàng)歷史新高；三季度大戶(hù)型的量縮是對(duì)二季度成交量暴增的適度回調(diào)。同比來(lái)看，含“金九”月份的三季度，剛需和高端需求增長(zhǎng)最為明顯，主要與三季度此類(lèi)產(chǎn)品推盤(pán)量增多有關(guān)。相比五年前，2010年三季度，也即限購(gòu)限價(jià)限貸等執(zhí)行之前，小戶(hù)型、中小戶(hù)型、中大戶(hù)型和大戶(hù)型四類(lèi)商品住宅成交量同比漲幅分別為59%、91.6%、61.9%和64.3%，中小戶(hù)型剛改類(lèi)產(chǎn)品需求增長(zhǎng)最為顯著。

??（二）四類(lèi)戶(hù)型成交價(jià)格都創(chuàng)新高
??2015年三季度，小戶(hù)型、中小戶(hù)型、中大戶(hù)型和大戶(hù)型等四類(lèi)商品住宅成交均價(jià)分別為11175、10051、15848和24835元/平方米，環(huán)比增幅分別為5.6%、-2.4%、7.4%和4%，同比增幅分別為9.8%、11.9%、29.4%和22.3%。各類(lèi)戶(hù)型成交量的大漲再次推高了成交價(jià)，中小戶(hù)型二季度價(jià)格環(huán)比漲幅較大，出現(xiàn)回調(diào)，其他各類(lèi)戶(hù)型成交均價(jià)都創(chuàng)歷史新高。相比五年前，2010年三季度，也即限購(gòu)限價(jià)限貸等執(zhí)行之前，小戶(hù)型、中小戶(hù)型、中大戶(hù)型和大戶(hù)型四類(lèi)商品住宅成交均價(jià)同比漲幅分別為28.2%、30.4%、51.1%和35.5%。

??五、樓市復(fù)蘇還將延續(xù)
??2015年三季度30個(gè)典型城市成交量保持穩(wěn)定，成交價(jià)仍然漲幅較大，再創(chuàng)歷史新高。主要原因可歸結(jié)如下：首先，寬松的房地產(chǎn)、金融等政策環(huán)境未變；其次，價(jià)格較低的三線(xiàn)城市成交量的下滑，以及價(jià)格較高的一二線(xiàn)城市成交量的持續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)，造成三季度價(jià)格出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲；最后，一線(xiàn)城市價(jià)格的較大漲幅，對(duì)整體價(jià)格的帶動(dòng)。綜合以上因素，使得30城三季度商品住宅價(jià)格整體保持一個(gè)較大漲幅，再創(chuàng)歷史新高。
??從區(qū)域結(jié)構(gòu)上看，一線(xiàn)城市表現(xiàn)依舊搶眼，量?jī)r(jià)持續(xù)創(chuàng)近五年新高，三線(xiàn)城市量?jī)r(jià)有所回落，去庫(kù)存壓力依舊較大；三季度，西部地區(qū)成交量穩(wěn)步攀升，價(jià)格創(chuàng)歷史新高，東中部地區(qū)成交量回調(diào)，成交價(jià)再創(chuàng)新高；從產(chǎn)品類(lèi)型結(jié)構(gòu)上看，剛需類(lèi)戶(hù)型成交量同環(huán)比領(lǐng)先中小戶(hù)型、中大戶(hù)型及大戶(hù)型等其他3類(lèi)戶(hù)型，大中型改善類(lèi)戶(hù)型成交價(jià)格同環(huán)比領(lǐng)漲其他3類(lèi)戶(hù)型。總體來(lái)看，樓市復(fù)蘇的步伐仍然穩(wěn)健，在各項(xiàng)政策寬松，流動(dòng)性較好的金融環(huán)境下，預(yù)計(jì)四季度樓市成交量?jī)r(jià)保持向好態(tài)勢(shì)不會(huì)變。
??附注：30個(gè)典型城市分別為：北京、上海、廣州、深圳、沈陽(yáng)、濟(jì)南、南京、杭州、福州、海口、長(zhǎng)春、太原、鄭州、合肥、武漢、南昌、成都、西安、蘭州、西寧、南寧、煙臺(tái)、連云港、徐州、泉州、東莞、惠州、三亞、洛陽(yáng)、九江。其中，一線(xiàn)城市4個(gè)、二線(xiàn)城市17個(gè)、三線(xiàn)城市9個(gè)；東部城市17個(gè)、中部城市8個(gè)、西部城市5個(gè)。
??執(zhí)筆人：上海易居房地產(chǎn)研究院研究員 謝金龍
??數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC、易居研究院