高鐵下的商務磁極

  1. 商務辦公

  高鐵的開通給予很多國際大公司在中小城市開拓業(yè)務的機會。里昂的高鐵開通后，巴黎的一些公司開始在里昂設(shè)立分部，公司管理人員可以在巴黎總部與里昂分部之間當天往返，將巴黎的商務活動延伸到法國南部地區(qū)。

  此外，高鐵可以將大城市的公司吸引到與之相連的中小城市進行辦公。這些公司主營與大城市相關(guān)的業(yè)務，高鐵開通后，中小城市以更好的環(huán)境、更低的租金吸引他們在這些城市布局，同時通過高鐵維持與大都市的聯(lián)系。在這些公司中，商貿(mào)服務公司和咨詢公司所體現(xiàn)的特征更為明顯。里爾已經(jīng)成為歐洲的鐵路認證中心，并引入了一些國際會計公司和一些國家銀行的主要辦公機構(gòu)。

  因此，在交通利好的基礎(chǔ)下，各個城市通過相應的優(yōu)惠政策來吸引在大都市立地的公司。法國的南特市在TGV 開通后，為帶動高鐵站點周邊的地區(qū)發(fā)展并吸引企業(yè)進駐南特，專門制定相關(guān)的政策，為搬遷到高鐵站周邊地區(qū)的公司提供選址和規(guī)劃方面的優(yōu)惠政策。為新成立的公司在高鐵站附近專門設(shè)置產(chǎn)業(yè)孵化區(qū)，在產(chǎn)業(yè)孵化區(qū)內(nèi)，辦公樓的租金比南特市的辦公樓租金平均水平要低大約25%。

  圖10：里昂拉帕迪車站商務區(qū)

  2. 商務研發(fā)

  相比于普通辦公，商務研發(fā)對環(huán)境的依賴度更高。在大城市中心區(qū)辦公環(huán)境日益惡化的形勢下，商務研發(fā)的離心辦公表現(xiàn)的越來越明顯。在這種背景下，高鐵的開通，為中小城市發(fā)展科技中心、研發(fā)基地帶來了更多的可能。

  法國的馬恩拉瓦萊新城在發(fā)展中，伴隨著RER快速鐵路的建成，其城市發(fā)展動力從傳統(tǒng)制造業(yè)向現(xiàn)代服務業(yè)轉(zhuǎn)變，商務中心、研發(fā)機構(gòu)等功能空間大量出現(xiàn)。其中，最為著名的就是迪斯卡特科學城。目前科學城已吸引了十多所歐洲著名高校、科研機構(gòu)以及200多家企業(yè)的研發(fā)部門在此安家落戶，主要從事建造藝術(shù)、電子技術(shù)和信息技術(shù)等方面的科學研究，使其成為具有國際影響力的科學研究和培訓中心。

  3. 商務會議

  高鐵能帶動商務會議。這是因為，高鐵的開通，讓人們出行更方便、快捷。旅行所需交通費用和時間成本大幅下降，刺激了人們異地開會。對于很多企業(yè)，以往在大都市郊區(qū)召開的會議，因為高鐵的開通，可以拓展在高鐵沿線的城市舉行。

  法國的里爾在高鐵建成后，在區(qū)域建設(shè)了很大規(guī)模的會議中心。由于高鐵開通后，會議中心總是被訂滿，因此目前相關(guān)的擴建規(guī)劃正在進行中。日本的埼玉在高鐵的帶動下，也全力發(fā)展會議產(chǎn)業(yè)。如今埼玉超級體育場作為可以舉辦大規(guī)模會議的場所，已成為埼玉的新地標。(圖11、12)

  圖11、12：埼玉超級體育場的白天和夜晚

  4. 其它衍生功能

  居住、商業(yè)均為由商務功能衍生出來的配套功能，在寫字樓、商務花園、會議中心、酒店等發(fā)展的同時，必然會有相應的住宅、商業(yè)中心等建設(shè)，以及一些綠地公園、集散廣場、文化娛樂等公共場所的建設(shè)，與其商務功能形成更強的聯(lián)動性，共同促進了區(qū)域的發(fā)展。

  商務布局的核心要點

  1. 與大都市之間的關(guān)系

  中小城市發(fā)展商務，其必須遵循的先決條件是處于大都市圈輻射下。并且，與大都市的時間距離最好能控制在2小時以內(nèi)。研究表明，2小時是高速鐵路促進商務發(fā)展最優(yōu)通行的時間。這樣可以保證很多商務活動可以一日往返。

  目前滬寧城際鐵路沿線城市的商務發(fā)展較之其它高鐵沿線城市而言，發(fā)展更為成熟。這是因為作為長三角經(jīng)濟區(qū)域的領(lǐng)頭城市上海對滬寧線沿線的經(jīng)濟輻射早在九十年代初就開始了。后來滬寧城際鐵路的開通，更加速了上海通過滬寧線向蘇南其它地區(qū)輻射。目前，滬寧線2小時商務圈包括了多種商務形式，上海的技術(shù)、資本、市場在沿線城市得到了共享，極大地促進了沿線城市的發(fā)展。因此從未來看，無論是蘇州的高鐵新城，還是無錫錫東新城(圖13)，發(fā)展科技研發(fā)、商務辦公，都有非常好的前景。

  此外，對于京滬線上的濟南，京津城際鐵路中的武清，未來都可以承接北京的商務遷移，發(fā)展高端的科技研發(fā)、商務辦公等。

  圖13：錫東新城CBD

  2. 高速鐵路網(wǎng)上的地位

  在與大都市的時間距離保證在2小時以內(nèi)這個前提條件下，是否可以發(fā)展商務，還依賴于城市高鐵站點在高鐵網(wǎng)上的地位。

  首先，最好可以是高鐵網(wǎng)絡交織的節(jié)點城市。“四橫四縱”的高鐵規(guī)劃，將高鐵線路編織成一個巨大的網(wǎng)。而這個網(wǎng)也遵循著網(wǎng)絡的正反饋效應，遵循馬太效應的“強者更強”，這其中，高鐵網(wǎng)絡交織的節(jié)點就是強者。

  德國的卡賽爾就是這樣一個強者。它原本位于東西德的交界處，發(fā)展非常滯后。德國統(tǒng)一后，因為其重要的地理位置，成為ICE 高速鐵路的重要節(jié)點城市。每天有100 列高速列車和普通列車將卡賽爾市與德國和歐洲其他城市聯(lián)系起來，使卡賽爾與漢諾威的距離不到一個小時，距離法蘭克福一個半小時，距離漢堡兩小時十分鐘，距離斯圖加特兩小時四十五分鐘，大大促進了卡塞爾商務的發(fā)展。

  在我國，隨著武廣、滬昆、渝廈三條高鐵通車，長沙北抵首都，南至港澳，均可一日往返，必然也將成為高鐵網(wǎng)絡中的一個強者。長沙的高鐵新城定位為長沙中部區(qū)域性核心交通樞紐，城市發(fā)展副中心，輻射“長株潭城市群”的城市商務中心。在其清晰的城市定位下，未來的商務發(fā)展前途不可限量。(圖14、15)

  第三，在不能成為節(jié)點和中點的情況下，一定要擁有較高的每日到達班次。前面提到過，商務活動對可達性、便捷度要求很高。中小城市的商務辦公、研發(fā)等也需要隨時隨刻，都可以與大都市保持緊密的聯(lián)系。因此，只有那些每日停靠頻率越高的城市，才越有可能發(fā)展商務。

  3. 自然環(huán)境和資源條件

  對于大都市毗鄰的中小城市而言，良好的自然環(huán)境，或者旅游資源，是發(fā)展會議產(chǎn)業(yè)先天良好的資源。尤其是我國，商務會議的召開，常常同時伴隨著商務旅行。例如一些企業(yè)學術(shù)研討會，產(chǎn)品發(fā)布會等。經(jīng)常是選擇某個環(huán)境資源好的旅游度假型城市召開，開一天會，玩三天。這樣的商務會議，與普通會議相比，時間更長，消費深度更深。因此，對于高鐵線路上具有名山大川、名勝古跡等資源的城市，發(fā)展此類會議，具有無可比擬的優(yōu)勢。

  廈門是因鼓浪嶼而蜚聲海內(nèi)外的知名旅游度假城市。由于未來有福廈高鐵、滬廈高鐵、廈深高鐵三條高鐵經(jīng)過，在這樣的重大利好下，廈門提出了打造頂級會議目的地城市，做“中國的達沃斯”的城市形象定位。從這個發(fā)展方向來看，是與廈門的資源環(huán)境高度匹配的。此外，如京津城際鐵路上的小城泰安、曲阜，以及貴廣鐵路上的桂林，津秦鐵路客運專線上的秦皇島，未來都是有希望發(fā)展會議產(chǎn)業(yè)。

  圖16：廈門國際會議中心

  而良好的自然環(huán)境和資源條件，也有利于發(fā)展商務辦公、商務研發(fā)。

  武清作為京津高鐵線路上的小城，擁有非常優(yōu)越的自然環(huán)境。在這里，既有京杭大運河從武清穿境而過，還擁有中國北方最典型的蘆葦型濕地-大黃堡濕地，以及華北地區(qū)面積最大的人工森林萬畝港北森林公園。京津城際鐵路的開通，從北京、天津到達武清都不足半個小時，大大強化了武清與兩大城市的聯(lián)系。武清抓住高鐵帶來的歷史機遇，依托于優(yōu)越的自然環(huán)境，著力打造“園區(qū)化、集約化、高端化”現(xiàn)代服務業(yè)聚集區(qū)——武清商務區(qū)。商務區(qū)分為兩個片區(qū) ：一是城區(qū)西部新區(qū)商務區(qū)，以樓宇總部、電子商務、服務外包、科技研發(fā)和云計算等為支撐；二是西北部新城商務區(qū)，建設(shè)以商務金融、文化創(chuàng)意、教育醫(yī)療、娛樂休閑等為主。依托于高鐵，背靠兩大城市，武清商務區(qū)的發(fā)展前景很廣闊。

  結(jié)語

  傳統(tǒng)交通方式下的中小城市，產(chǎn)業(yè)受到了時空的限制，商務是很難發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。然而高鐵線路一條一條的開通，對以各大城市為核心的城市群進行了整合，人們在心理上對距離的認知從空間距離，轉(zhuǎn)向了時間距離。商務成為中小城市最有可能發(fā)展的產(chǎn)業(yè)之一。因此各個城市一定要順應潮流，同時因地制宜，在這一大背景下，尋求自己發(fā)展商務的機會。

  作者：朱曉慧

  華高萊斯國際地產(chǎn)顧問(北京)有限公司

  選自《技術(shù)要點》42期《高鐵改變中國》

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