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??2023年房地產行業持續筑底，市場駛入了深水區。在波動的行業浪潮下，有的踟躕觀望，有的隨波逐流等待周期過去，有的卻信心篤定、大步前行。在年末，綠城有勇有謀的出擊，讓行業看到了一束光。

??更為重要的是綠城堅信市場將回歸到產品時代，在信心搖擺兵荒馬亂的當下，不確定的時候最可以確定的，是綠城的產品主義和產品力。

??01

??2天拿下6塊地，投資額超113億元

??12月12日，杭州迎來“取消土地限價”后的首次出讓。

??根據新規，土拍競價重回“價高者得”時代。面對好地，開發商終于不再拼運氣，而是重回資金、運營、產品、營銷等綜合實力的比拼。

??經過競價，綠城包攬了好運街、石橋、未科和云城的4宗優質地塊，耗資超74億元。除石橋外，地塊全部在綠城的“射程內”。

??其中，好運街地塊位于地鐵好運街站上蓋，可建面積約21.7萬㎡，不遠處就是去年大熱的“海棠三子”；未科地塊位于綠汀路南側，可建面積約13.3萬㎡，東南側不遠處就是總體量約165萬㎡的超級大盤翡翠城；云城地塊則位于楓嶺云灣北側，可建面積約7.1萬㎡，附近有剛剛結束最后一開登記的云誦桂月軒。

（2022年交付的杭州翡翠城實景圖）

??石橋雖是首入，但周邊的田園、丁橋也都有綠城的身影。較早的有依山傍水的田園牧歌，最新的則是丁橋天街旁的沐春明月。

（2023年交付的杭州沐春明月實景圖）

??不止杭州，綠城在義烏和海南也有所斬獲。

??12月11日，綠城以底價31億元摘得義烏鳳凰山有機更新地塊，折合樓面價2.08萬元/㎡，意圖打造新一代市中心高端低密住宅。同日，綠城以8億元補倉海南，拿下藍灣小鎮玉蘭苑北側地塊，進一步擴大高端文旅版圖。

??2天時間，綠城拿了6塊地，花了超113億元，與部分企業“不敢拿”甚至“拿不起”形成鮮明對比。可以肯定的是，這不是綠城年底的突擊花錢，而是基于“聚焦收斂、精準投資”理念，在有把握的地方爭取“做一成一”。

??02

??抓住回暖浪潮，上一批新盤部分已售罄

??這已經不是綠城第一次因為拿地“上頭條”了。

??今年8月初，綠城就在2天內連投180億元，先后以底價取得杭州市北地塊、以搖號方式取得上海閔行梅隴地塊、嘉定南翔地塊和青浦徐涇地塊。

??事后再回頭看，這只是在競拍時就以綠城名義摘得的地塊，加上同期合作、收并購的，綠城今年年中時就有過一輪密集拿地。拿地范圍主要集中在北京、上海、杭州等核心城市。

??厲害的是，僅僅用了半年時間，上述項目中的部分已經售罄或接近售罄。

??以杭州市場為例，通過“創新前置”和產品優化，綠城很好地抓住了樓市新政后的這一波行情。

（在售的杭州詠溪云廬示范區實景圖）

??錢二的芝瀾月華軒29天內住宅車位全售罄，麗瀾軒也在兩個月左右的時間內售罄；11月20日才首開取證的云誦桂月軒，剛剛結束了最后一批房源的登記；良渚的玉海棠，在板塊前期屢遭流搖的基礎上快速推盤，已登記房源的綜合中簽率都在30%左右；不到兩個月，總價700-1400萬元的閑林疊墅詠溪云廬也已經推到了最后一批，年內基本售罄……

（在售的杭州玉海棠示范區實景圖）

??這股旋風般的速度，快到連綠城的員工都在疑惑“明年還剩什么可以賣”？好在，綠城補倉也是旋風速度。

??在上海亦是如此。8月拿地、9月品牌發布會、10月售樓處開放、12月開盤，從拿地到開盤僅132天，創造了上海市場的一個記錄。

??綠城的效率和產品力好好地“卷”了一把上海。據說，從綠城拿地后沒多久，幾乎所有中環外的項目都達成共識——要趕在綠城之前銷售。

??上周末，上海三子首開，取得銷售業績82億元，一口氣就回籠了土地款（139億元）的6成。

??在西安，綠城憑借海棠三章締造出了一個年度爆款”,提前鎖定了西安樓市的“2023年度的MVP”。

??產品力是硬實力，是綠城的壓艙石，2023年在杭州、在上海、在西安、在北京、在大連、在天津，一系列叫好又叫座的項目面世，引起市場和行業的關注。

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??長效運營、有勇有謀

??在今年初的業績發布會上，綠城是少有承諾“新拿地貨值不低于2022年”的房企之一。在普遍收縮的背景下，綠城會不會太“勇”了一些？

??時至年末，我們再回頭看這個問題，就知道綠城的確是“勇”，但也是有勇有謀。

??綠城的“第一謀”在于堅持“產品主義”和“前置創新”，這才穩穩抓住了回暖的第一波浪潮。

??前兩年，綠城一直強調“產品主義仍有未來”，很多人是將信將疑的。這是因為過去幾年大家并沒有切實感受到“產品主義”的利好，只看到火熱的行情下什么房子都好賣、觀望的行情中多數房子都難賣。

??直至下半年多地推出新政、市場分化加劇，以綠城為代表的“產品主義”備受歡迎，甚至出現面對面的兩個項目“一個在夏天、一個在冬天”的情況，市場才重回“比拼產品力”的正軌。

??其實市場都是一樣的市場，因為產品好，所以表現好，在很多房企看來最壞的時代，也許是理想主義者、產品主義者最好的時代。

??綠城的“第二謀”在于“聚焦收斂、精準投資”。

??換言之，綠城的投資規模是不小，但不是普投、亂投，而是緊緊盯住幾個杭州、北京、上海等戰略核心區以及其他城市的優質項目，“做一成一”，確保高兌現、零失誤。

??“第三謀”是高效運營。

??別的不說，通過有序統籌，綠城已經大大提高拿地到開工、開工到開盤、開盤到售罄的幾個核心速度，并對投資決策形成了正向回饋。

??在8月的半年業績發布會上，綠城說已經做到了“一年兩熟”，即通過高效完成投資到售罄的閉環，使得等量資金一年內實現兩次投資。

??機會是留給有準備之人的。除了這三“謀”，綠城還在優化融資、輕重協同、品質交付等多方發力，以“全品質、高質量、可持續”為目標制定長效經營策略。現在大家說的土拍市場的“勇”不過是綠城的“謀定而后動”。