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??近期，中央密集發(fā)聲支持房企融資。

??房企融資面也出現(xiàn)一些積極變化。

??數(shù)據(jù)層面，CRIC監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)80家房企11月融資規(guī)模環(huán)比增加42%，企業(yè)發(fā)債環(huán)比大增264%，境外發(fā)債也迎來(lái)“破冰”。

??事實(shí)上，即便單月融資規(guī)模環(huán)比有所回升，但仍是2020年以來(lái)的次低，累計(jì)融資規(guī)模同比進(jìn)一步減少34.24%。

??房企融資仍未得到實(shí)質(zhì)性緩解，政策的落地效果仍有待進(jìn)一步觀察。

??我們也看到，近期多家銀行密集召開(kāi)房企座談會(huì)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，已有至少10家銀行密集開(kāi)展支持房企融資性質(zhì)的座談會(huì)，后續(xù)政策如果能落實(shí)，房企融資環(huán)境將得以改善，然而對(duì)于出險(xiǎn)房企來(lái)說(shuō)，還將依賴行業(yè)基本面的企穩(wěn)。

??11月，房企融資規(guī)模環(huán)比回升。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，11月80家典型房企的融資總量為302.76億元，環(huán)比增加41.7%，同比減少47.5%。融資總量環(huán)比連跌兩個(gè)月后，首次回升。

??單月融資規(guī)模仍處于2020年以來(lái)的次低。

??累計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，1-11月80家典型房企的累計(jì)融資總量為5432.88億元，同比減少34.24%。前11月融資總量不足去年全年的七成。其中，房企發(fā)債規(guī)模達(dá)2879.89億元，境內(nèi)債券占比為96.77%。

??值得注意的是，11月境外債迎來(lái)“破冰”。港龍中國(guó)因交換要約，于11月10日發(fā)行了一筆1.64億美元的境外優(yōu)先票據(jù)，這是5月以來(lái)首次有房企發(fā)行境外債。但從新增融資方面來(lái)看房企的境外發(fā)債仍然凍結(jié)中。

??11月共有11家房企成功發(fā)債，發(fā)債總量為219.13億元，環(huán)比增加264%，同比減少6.4%。

??其中，境內(nèi)債發(fā)債規(guī)模為207.4億元，環(huán)比增加244.5%，同比減少11.4%。其中，公司債發(fā)行116.4億元，環(huán)比增加2138.5%，同比增加44.4%；中期票據(jù)發(fā)行66億元，環(huán)比增加20%。

??發(fā)債企業(yè)仍以央國(guó)企為主，其中華僑城單月發(fā)債50億元排在首位。

??房企融資低迷疊加銷售面仍未全面復(fù)蘇，11月仍有房企因流動(dòng)性問(wèn)題，被爆出債務(wù)違約。

??11月22日，正商實(shí)業(yè)發(fā)布公告稱，該公司尚未償付1000萬(wàn)美元票據(jù)的利息，企業(yè)首次出現(xiàn)了實(shí)質(zhì)性債務(wù)違約。

??至此，2023年銷售TOP200房企已有12家房企出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性債務(wù)違約，2021年以來(lái)累計(jì)違約房企數(shù)量達(dá)到44家。

??12月，房企債務(wù)到期壓力有所緩解。

??CRIC監(jiān)測(cè)，剔除掉已經(jīng)提前贖回的部分之后，12月債券到期規(guī)模約為346億元，環(huán)比減少15%。單筆金額最高是碧桂園于2018年發(fā)行的1筆78.3億港元的境外債券，經(jīng)贖回后余額約為29億元人民幣。

??值得注意的是，2014年上半年房企到期債務(wù)壓力仍大，一二季度仍是到期高峰，到期規(guī)模均在1500億以上。

??房企流動(dòng)性問(wèn)題仍需要融資政策和銷售兩端來(lái)改善。

??11月17日，央行、金監(jiān)局、證監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開(kāi)金融機(jī)構(gòu)座談會(huì)，會(huì)議強(qiáng)調(diào)要一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。對(duì)正常經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)不惜貸、抽貸、斷貸。繼續(xù)用好“第二支箭”支持民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債融資。

??市場(chǎng)消息稱座談會(huì)上提出“三個(gè)不低于”支持房企融資，后續(xù)得到多家房企證實(shí)，監(jiān)管部門正在擬定“白名單”為其提供金融支持。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前已有建行、交行、農(nóng)行、浙行、工行等至少10家銀行響應(yīng)，開(kāi)展支持房企融資性質(zhì)的座談會(huì)。

??12月6日，中國(guó)銀行董事長(zhǎng)在接受新華社專訪時(shí)表示，一視同仁支持不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，持續(xù)做好保交樓信貸工作，推動(dòng)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)化出清；主動(dòng)優(yōu)化房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)，做好住房租賃、城中村改造、保障性住房建設(shè)等金融支持。

??與此同時(shí)，建行董事長(zhǎng)也在接受新華社專訪中表示，將加大對(duì)保障性住房建設(shè)等“三大工程”支持力度，為老百姓提供有溫度的住房租賃服務(wù)，助力紓解房地產(chǎn)“灰犀牛”風(fēng)險(xiǎn)。

??值得注意的是，碧桂園獲邀參與工商銀行組織的座談會(huì)，這意味本次融資“白名單”可能擴(kuò)圍至部分出險(xiǎn)房企，有望短期提振市場(chǎng)信心。

??實(shí)際上，“三個(gè)不低于”出臺(tái)對(duì)房企而言是利好，但具體的實(shí)施效果仍然難料。主要還是因?yàn)榧词钩鲭U(xiǎn)房企進(jìn)入白名單，銀行對(duì)于出險(xiǎn)房企的貸款投放或仍保持謹(jǐn)慎態(tài)度。

??出險(xiǎn)房企能否“化險(xiǎn)”還是依賴行業(yè)基本面的企穩(wěn)。

??政策利好之下，11月房企融資環(huán)比出現(xiàn)了回升，房企發(fā)債也出現(xiàn)積極變化，但能否延續(xù)仍有待于政策的進(jìn)一步落地。

??整體來(lái)看，房企融資規(guī)模仍處于低谷，在房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)未完全出清、市場(chǎng)信心未完全恢復(fù)，融資主體仍以央國(guó)企為主，多數(shù)民營(yíng)房企融資難的問(wèn)題并未改善。

??對(duì)企業(yè)而言，應(yīng)積極調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，不斷優(yōu)化調(diào)整資本結(jié)構(gòu)和融資結(jié)構(gòu)，抓住近期政策利好窗口期，加強(qiáng)銷售促回款，加快項(xiàng)目去化，并可加快優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)處置工作，促進(jìn)現(xiàn)金回流。