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??本月關(guān)注

???“三個(gè)不低于”支持房企融資，多家銀行積極響應(yīng)

??本月央行、金監(jiān)局、證監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開(kāi)金融機(jī)構(gòu)座談會(huì)，會(huì)議強(qiáng)調(diào)要一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。據(jù)市場(chǎng)消息，會(huì)上討論提出“三個(gè)不低于”支持房企融資，后續(xù)得到多家房企證實(shí)，監(jiān)管部門正在擬定“白名單”為其提供金融支持。截至月末建行、交行、農(nóng)行、浙行、工行積極響應(yīng)，開(kāi)展支持房企融資性質(zhì)的座談會(huì)。值得留意的是，碧桂園獲邀參與工商銀行組織的座談會(huì)，這意味本次融資白名單可能擴(kuò)圍至部分出險(xiǎn)房企，有望短期提振市場(chǎng)信心，但出險(xiǎn)房企能否“化險(xiǎn)”還是依賴行業(yè)基本面的企穩(wěn)。

???融創(chuàng)上海核心項(xiàng)目獲華融34.8億的直接融資

??本月融創(chuàng)公告稱，中國(guó)華融將向其上海亞龍項(xiàng)目提供34.8億借款，期限不超過(guò)3年。值得注意的是華融采取的紓困方式為直接融資，融創(chuàng)提供連帶擔(dān)保責(zé)任，而去年上海董家渡項(xiàng)目則采取的是華融收購(gòu)項(xiàng)目股權(quán)、享有優(yōu)先權(quán)，融創(chuàng)后續(xù)回購(gòu)股權(quán)。紓困方式的變化，間接說(shuō)明融創(chuàng)完成境內(nèi)外債務(wù)整體重組后，信用得到修復(fù)，金融機(jī)構(gòu)增加了對(duì)其恢復(fù)正常經(jīng)營(yíng)信心。

???金地?cái)M出售深圳環(huán)灣城，碧桂園服務(wù)成合富輝煌第一大股東

??本月重點(diǎn)監(jiān)測(cè)房企共涉及24筆并購(gòu)交易，披露的交易對(duì)價(jià)約200.5億，由于本月并購(gòu)涉及的關(guān)聯(lián)交易較多（9筆、交易規(guī)模73.9億），若剔除本月收并購(gòu)交易規(guī)模約127億，整體熱度依舊維持低位，活躍度不足。市場(chǎng)消息傳，金地正與二股東福田投資談判，計(jì)劃出售深圳環(huán)灣城項(xiàng)目部分股權(quán)予福田投資；據(jù)Debtwire消息，該項(xiàng)交易對(duì)價(jià)或?yàn)?0億至50億。2024年是金地的償債高峰期，據(jù)監(jiān)測(cè)預(yù)計(jì)有9筆境內(nèi)債、1筆境外債、3筆ABS到期，涉及到期規(guī)模約180億。此外，碧桂園服務(wù)繼續(xù)高溢價(jià)增持合富輝煌，持有38.1%股權(quán)，成為第一大股東。碧桂園服務(wù)在母公司開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)流動(dòng)性困難情況下，依舊實(shí)現(xiàn)物管業(yè)務(wù)的逆勢(shì)收購(gòu)，保持高度的獨(dú)立，借由輕資產(chǎn)龍頭地位來(lái)反哺主業(yè)。

??01 并購(gòu)政策

??“三個(gè)不低于”支持房企融資
多家銀行積極響應(yīng)

??本月中央密集發(fā)聲支持房企融資，8日央行、住建部、金監(jiān)局、證監(jiān)會(huì)四部委聯(lián)合召集頭部房企座談，了解行業(yè)資金狀況和房企融資需求。17日央行、金監(jiān)局、證監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開(kāi)金融機(jī)構(gòu)座談會(huì)，會(huì)議強(qiáng)調(diào)要一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，對(duì)正常經(jīng)營(yíng)的房企不惜貸、抽貸、斷貸，并加大保交樓金融支持，推動(dòng)行業(yè)并購(gòu)重組。另?yè)?jù)市場(chǎng)消息獲知，會(huì)上討論并提出“三個(gè)不低于”支持房企融資，后續(xù)得到多家房企證實(shí)，監(jiān)管部門正在擬定一份涵蓋50家規(guī)模房企的“白名單”，并為其提供更有針對(duì)性的金融支持。

??截至本月末，建設(shè)銀行、交通銀行、農(nóng)業(yè)銀行、浙商銀行、工商銀行等5家銀行積極響應(yīng)政策，開(kāi)展支持房企融資性質(zhì)的座談會(huì)。多數(shù)參會(huì)房企均為財(cái)務(wù)相對(duì)穩(wěn)健、債券尚未實(shí)質(zhì)違約，如萬(wàn)科、綠城、龍湖、美的、新城、濱江、大華、信達(dá)、首開(kāi)、卓越等。而值得留意的是，碧桂園獲邀參與工商銀行組織的座談會(huì)，這意味本次融資白名單可能擴(kuò)圍至部分出險(xiǎn)房企，有望短期提振市場(chǎng)信心，但出險(xiǎn)房企能否“化險(xiǎn)”還是依賴行業(yè)基本面的企穩(wěn)。

??地方政府層面，本月松綁政策頻次與10月持平，63個(gè)城市69次松綁房地產(chǎn)政策，其中深圳調(diào)降二套首付比至40%，并優(yōu)化普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、取消750萬(wàn)元總價(jià)限制，廈門取消限購(gòu)，珠海、紹興放松限價(jià)，核心城市限購(gòu)限貸政策正迎來(lái)普遍放松。

??02 并購(gòu)金融

??融創(chuàng)上海核心項(xiàng)目獲華融34.8億的直接融資

??本月融創(chuàng)公告稱，中國(guó)華融將向其上海亞龍項(xiàng)目提供34.8億借款，期限不超過(guò)3年，款項(xiàng)將用于上海亞龍項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。與此同時(shí)，融創(chuàng)同意向項(xiàng)目公司提供對(duì)應(yīng)本金不超過(guò)17.4億的連帶責(zé)任保證擔(dān)保（融創(chuàng)持有項(xiàng)目公司50%股權(quán)）。上海亞龍項(xiàng)目位于核心區(qū)域黃浦，是融創(chuàng)與新湖中寶合作開(kāi)發(fā)，總建面約43萬(wàn)平，住宅可售面積22.8萬(wàn)平。

??值得注意的是，本次華融對(duì)上海亞龍項(xiàng)目采取的紓困方式為直接融資，融創(chuàng)提供連帶擔(dān)保責(zé)任，而去年上海董家渡項(xiàng)目則采取的是華融收購(gòu)項(xiàng)目股權(quán)、享有優(yōu)先權(quán)，融創(chuàng)等融資全部?jī)斶€后才能回購(gòu)股權(quán)。本次紓困方式的變化，間接說(shuō)明融創(chuàng)在完成境內(nèi)外債務(wù)整體重組后，信用得到修復(fù)，金融機(jī)構(gòu)增加了對(duì)其恢復(fù)正常經(jīng)營(yíng)信心。

??03 行業(yè)并購(gòu)

??金地?cái)M出售深圳環(huán)灣城
交易對(duì)價(jià)40至50億

??根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，2023年11月重點(diǎn)監(jiān)測(cè)房企共涉及24筆并購(gòu)交易，披露交易金額的有21筆，總交易對(duì)價(jià)約200.5億人民幣，同比減少33.8%、環(huán)比大幅增加61.2%。本月并購(gòu)涉及的關(guān)聯(lián)交易較多，如中駿出售北京綜合體予商管平臺(tái)，濱江、榮盛出售車位予旗下物管平臺(tái)以回流資金償債等，共涉及9筆、交易規(guī)模73.9億的關(guān)聯(lián)交易，倘若剔除這些關(guān)聯(lián)交易，本月收并購(gòu)交易規(guī)模約127億，整體熱度依舊維持低位，活躍度不足。

??交易進(jìn)展來(lái)看，本月9筆交易處于掛牌狀態(tài)，其中華僑城處置資產(chǎn)最為積極，單月掛牌成都文旅、西安曲江太平坊和南京商辦地塊等3項(xiàng)資產(chǎn)，合計(jì)底價(jià)16.6億。自2022年華僑城首次歸母凈利虧損百億以來(lái)，近2年都沒(méi)有扭虧為盈，2023年以來(lái)密集掛牌商業(yè)、文旅等虧損項(xiàng)目，也是為了扭轉(zhuǎn)業(yè)績(jī)不佳的局面。本月完成7筆并購(gòu)交易，對(duì)應(yīng)交易對(duì)價(jià)合計(jì)約102億，主要由太古54億港元出售港島東中心若干辦公樓樓層貢獻(xiàn)。此外，簽署轉(zhuǎn)讓協(xié)議、訂立框架協(xié)議、傳言交涉中分別有6筆、1筆和1筆。

??本月市場(chǎng)關(guān)注度高的是，月底市場(chǎng)消息傳，金地正與二股東福田投資談判，計(jì)劃出售深圳環(huán)灣城項(xiàng)目部分股權(quán)予福田投資，來(lái)償還2024年即將到期的債務(wù)；另?yè)?jù)Debtwire消息，該項(xiàng)交易對(duì)價(jià)或?yàn)?0億至50億。自金地董事長(zhǎng)凌克辭職以來(lái)，外界對(duì)金地流動(dòng)性爆發(fā)擔(dān)憂。2024年是金地的償債高峰期，根據(jù)監(jiān)測(cè)，預(yù)計(jì)有9筆境內(nèi)債、1筆境外債、3筆ABS到期，涉及到期規(guī)模約180億。而根據(jù)三季度報(bào)披露，金地期末賬面現(xiàn)金338.5億，短期有息負(fù)債420億，不足以覆蓋短債。

??交易標(biāo)的物業(yè)類型看，本月8筆涉及商辦、文旅、物管等不同領(lǐng)域的多元化投資，披露的交易金額75.3億，占到全部規(guī)模的37.5%。其中，商辦資產(chǎn)出售熱度最高，6筆交易披露的交易對(duì)價(jià)71.5億，占比35.7%。值得注意的是，本月碧桂園服務(wù)以1.61港元/股的認(rèn)購(gòu)價(jià)格，溢價(jià)73%繼續(xù)增持合富輝煌股權(quán)，總代價(jià)約1.15億港元，交易完成后將持有合富輝煌38.1%，躍升成為第一大股東。碧桂園服務(wù)在母公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流動(dòng)性困難的情況，依舊實(shí)現(xiàn)物管業(yè)務(wù)的逆勢(shì)收購(gòu)，保持高度的獨(dú)立，借由輕資產(chǎn)龍頭地位來(lái)反哺主業(yè)。