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??中房網訊 2023年11月22日，由中國房地產業(yè)協(xié)會主辦的第十四屆中國房地產科學發(fā)展論壇在杭州舉行。本次論壇以“新階段 新模式”為主題，旨在加快探索房地產業(yè)發(fā)展新模式，以適應我國房地產市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢。

第十三屆全國政協(xié)經濟委員會副主任、國務院發(fā)展研究中心原副主任 劉世錦

??在論壇上，第十三屆全國政協(xié)經濟委員會副主任、國務院發(fā)展研究中心原副主任劉世錦發(fā)表了《宏觀經濟態(tài)勢與房地產穩(wěn)增長促轉型》的主題演講。

??劉世錦表示，中國目前增長的背景處在從高速增長向高質量發(fā)展的轉型期，過去經濟高速增長期的主要驅動力是基建、房地產和出口。現在面臨的問題，是過去行之有效的老辦法不行了。最近有一種觀點更是認為中國目前的經濟狀況與日本上世紀90年代初泡沫經濟破裂后的狀況比較相似。盡管有一些相似現象，但總體而言還有很大的差別，不能混為一談。中國經濟要走出目前需求不足的困難局面，關鍵還是要挖掘新的增長潛能。

??挖掘兩大新增長潛能

??劉世錦認為，從需求側來講，重要的耐用消費品、房地產基建等相繼出現歷史需求峰值，進入了減速期。因此，生存型消費已經趨于穩(wěn)定，現在關鍵是要搞發(fā)展型消費，帶動消費結構升級。而發(fā)展型消費和政府基本公共服務密切相關，但基本公共服務均等化進程遲緩，特別是近3億進城農村人口保障性住房、醫(yī)療、教育、社保等不到位，我們還有4億中等收入群體和9億中低收入群體之間存在很大的需求缺口。

??從供給側來講，由于受需求減速的影響，傳統(tǒng)產業(yè)進入了下行通道。所以需要一批高技術含量、高附加價值的新產業(yè)，包括傳統(tǒng)產業(yè)升級，也包括未來產業(yè)的帶動。但現在面臨的矛盾，一是房地產等主導產業(yè)下降過快過剩，引發(fā)全局性的沖擊。過去投資有“三駕馬車”，就是制造業(yè)、基建、房地產。但最近兩年多以來，由于房地產投資減速幅度過大，已經很長時間的負增長，目前投資的第三匹馬車已經變成了服務業(yè)。另外，目前民營經濟預期不穩(wěn)、信心不足，也制約創(chuàng)新產業(yè)的成長。

??在劉世錦看來，現階段中國還有兩大新增長潛能：第一，“橫向需求空間”。需要縮小中低收入群體與中高收入群體在終端需求結構上的差距，包括全部消費和非生產性投資、用于民生的基建項目、服務業(yè)投資等差距。我們更需要關注在4億中等收入群體之下的將近9億中低收入群體，把他們的收入或者消費水平往上提一提，就會產生非常大的需求的潛力。

??第二，“縱向升級動能”，是指提升產業(yè)的技術含量和附加價值。我們和發(fā)達國家產業(yè)結構上的差異相對比，可以發(fā)現他們主要的產業(yè)技術和附加價值很高，怎么補上這個缺口？第一是現有產業(yè)價值鏈的提升，第二是新技術推動的未來產業(yè)，這個過程中數字技術和綠色轉型將會為縱向升級全面賦能。

??簡單來說，擴大橫向需求空間，重點是在需求側，穩(wěn)住包括房地產在內的已經有的這些產業(yè)的意義很大。培育縱向升級動能，重點在供給側，可以助推整個產業(yè)轉型升級和新產業(yè)發(fā)展。所以，擴大橫向需求空間重在穩(wěn)增長，而培育縱向升級動能重在促轉型。

??這兩大增長潛能到底怎么能夠發(fā)掘出來、能夠用得上？劉世錦建議，中國下一步要啟動短期穩(wěn)增長、中長期增強發(fā)展動能的新一輪結構性改革。在需求側，以進城農村人口基本公共服務均等化為重點的需求側結構性改革；以穩(wěn)定房地產等既有支柱產業(yè)，激發(fā)企業(yè)家精神助推傳統(tǒng)產業(yè)升級和未來產業(yè)發(fā)展為重點的供給側結構性改革；以擴大有效需求、轉換資產負債模式、化解防控風險為重點的資產負債端改革。

??房地產還有相當大的空間

??對于房地產，下一步到底還有沒有需求、需求在什么地方？劉世錦認為，還是城鄉(xiāng)融合發(fā)展的問題。中國這幾年發(fā)展很快，主要是城市發(fā)展得快。我們的城市因為建得比較晚、比較新，所以在很多地方比歐美城市要好。但現階段的發(fā)展差距主要表現在城市之間，在鄉(xiāng)村地區(qū)。

??另外，城市核心區(qū)通常已達到較高水平，還出現了一定程度擁堵，存在疏解的必要。從國際經驗看，城市群、都市圈范圍內核心城市之外，中小城鎮(zhèn)還有巨大的發(fā)展空間，可容納60%以上的城市人口，其中既包括原有城市疏解人口，更多是農村和其他城市的流入人口。

??但這些都市圈、城市群的核心區(qū)域已經很擁堵。對此，劉世錦認為關鍵是在外圍，這是中國下一輪城市化發(fā)展的一個新重點。

??劉世錦表示，某種意義上我們的城市結構是在都市圈、城市群、核心城市之外將會有第二輪的城市化，即大批中小城鎮(zhèn)的發(fā)展。所以把這些搞起來以后，房地產還有相當大的空間。包括基礎設施建設，通過軌道交通等，把不同小城鎮(zhèn)連接在一起，空間也相當大。

??在其看來，這件事情要做起來，現在遇到了一些體制機制的障礙。對此，劉世錦特別強調“三個平等”。一是，身份平等，城市居民和農村居民的身份平等；二是，基本公共服務獲取權利的平等；三是，土地包括不動產財產權利的平衡。

??對于下一步怎么解決這個問題。劉世錦建議，把基本公共服務均等化，在獲取權利平行問題上要有所推進。劉世錦呼吁在三年脫貧攻堅戰(zhàn)取得重大成就的基礎上再搞三年，使近3億農民工基本公共服務均等化方面能再有很大進展。包括現在房地產領域，有些地方現在房子賣不出去，政府能不能收購一部分，把它作為農民工保障性住房，來提升農民工的基本公共服務的水平。