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??未來社區是浙江共同富裕現代化的基本單元，目標2035年要基本實現全域覆蓋。

??經過近幾年的發展，未來社區基本形成了以舊改類未來社區為主的格局，同時未來社區發展的重心亦逐漸從建設向運營轉變。

??但由于運營主要依靠政府補助維持收支平衡，且舊改類社區面臨諸多痛難點，因而如何通過自我造血以實現可持續運營，是行業普遍關心的問題。

??“未來社區”的概念由浙江省政府于2019年首次提出，同年3月正式出臺《浙江省未來社區建設試點工作方案》。

??2021年6月，《中共中央國務院關于支持浙江高質量發展建設共同富裕示范區的意見》發布，賦予浙江重要示范改革任務，先行先試、作出示范，為全國推動共同富裕提供省域范例。

??同年7月，《浙江高質量發展建設共同富裕示范區實施方案（2021—2025年）》（下稱《實施方案》），明確提出大力建設共同富裕現代化基本單元，全省域推進城市未來社區、未來鄉村等的建設。

??由此，未來社區的定位由新型城市功能單元提升為共同富裕現代化基本單元。

??2023年1月，《浙江省人民政府辦公廳關于全域推進未來社區建設的指導意見》（下稱《指導意見》）發布，提出到2025年，全省累計創建未來社區1500個左右、覆蓋全省30%左右的城市社區。到2035年，基本實現未來社區全域覆蓋，打造共建共享品質生活的浙江范例。

??1、財政實力越強的地區推進速度越快

??迄今為止，浙江省已公布七批創建名單、三批未來社區名單，項目數量分別為1263個、201個，距離2025年創建1500個未來社區項目的目標僅237個。

??從各批次數量來看，無論未來社區創建名單還是驗收通過名單，都呈逐漸增長的趨勢。

??從未來社區項目的地區分布來看，杭州是未來社區項目的聚集地，以252個創建項目、62個驗收通過項目，分別占已創建項目、已驗收通過項目的19.95%、30.85%。

??隨著未來社區的逐漸推進，目前浙江11個地級市均有未來社區創建及驗收通過項目分布。

??由于目前未來社區資金主要來源為政府財政補貼，因而地區財政實力越強，未來社區整體推進速度亦越快。

??杭州、寧波等城市無論財政收入還是財政支出均顯著高于其他城市，因而未來社區創建及驗收通過數量更多，而衢州、麗水、舟山等城市財政實力相對較弱，未來社區建設速度相對較慢，其中麗水、舟山兩個地區驗收通過的未來社區項目均不足5個。

??2、“一老一小”場景成為未來社區建設的工作重點

??從未來社區創建名單來看，1263個項目中，明確為舊改類項目數量達993個，新建類項目119個，分別占總創建項目的78.6%、9.4%；

??從驗收通過名單來看，201個項目中，舊改類項目數量達162個，新建類項目僅2個，分別占總驗收通過項目比例為80.6%、1%，全省已通過驗收的首批28個改造社區亦均為舊改類社區。

??隨著城鎮化的逐漸推進，城鎮老舊小區改造是重大民生工程和發展工程。浙江發改公開數據顯示，2018年浙江全省城市化率68%，大約3850萬人常住在城市和城鎮社區，而70至90年代老舊小區建筑面積仍存在約2.5億平方米。

??根據《實施方案》，未來社區的任務之一，是需要基本完成2000年底前建成的需改造城鎮老舊小區改造，因而老舊小區改造是未來社區的重點方向。

??隨著未來社區創建的推進，“一老一小”場景逐漸成為未來社區建設的必要項。

??2022年7月浙江省住建廳等7部門印發了《浙江省共同富裕現代化基本單元“一老一小”場景實施方案（試行）》，提出在當年度建成的未來社區、未來鄉村實現全覆蓋，并鼓勵其他未來社區、未來鄉村創建項目加快落地；2023年浙江省風貌辦發布的《關于開展浙江省第三批未來社區驗收工作的通知》中，明確提出舊改類要達到以黨建智治與“一老一小”公共服務為核心的場景要求，并將黨建智治與“一老一小”服務響應度單獨列出，單獨考核，從而使得“一老一小”場景的打造成為未來社區打造的重點。

??3、涉及場景運營等5大核心內容

??從招標主體來看，未來社區的采購方多為街道辦或鎮政府，部分為地方政府平臺公司，在創建或驗收答辯時，由相關政府部門牽頭。

??未來社區從創建到驗收，一般會涉及實施方案的編制、場景的改造或建設、數字化建設、項目整體運營以及撰寫驗收報告等內容，參與其中的企業主要包括規劃設計院、工程管理、建材裝飾、數字科技、商業策劃及物業企業等，而物業企業在社區運營方面，如社群活動、空間運營等方面具有天然優勢，因而未來社區的整體運營是物業企業參與未來社區建設的重要途徑。

??從服務內容來看，綜合運營服務、社群運營服務、文化運營服務、智慧運營服務、場景運營管理服務是未來社區運營管理服務的核心構成，其中場景運營管理包括了供應商的招引與管理工作，部分項目對于招商時間與落位率有強制性要求。如上虞南豐未來社區一體化運營服務要求1年內實現九大場景空間落位率達到90%以上；在綜合運營服務中，除社區本身的運營之外，部分也會涉及基層治理協助的內容。

??4、純運營項目補貼多在200萬元以內

??從中標的部分未來社區運營管理項目來看，其年合同額基本在100~200萬元，多數項目為1年1簽，老舊類項目運營期在3年左右，部分項目服務期限可達5年左右。

??部分項目將物業前介、數字化建設、未來社區運營等內容整體打包發標，從而使得合同額較大。

??以湖州市南潯區頔塘未來社區一體化運營項目為例，其由綠城物業中標，服務內容包括場景綜合運營（前期咨詢、運營代管）、商業運營（商業咨詢、招商管理、商業管理）、數字化平臺建設及運營（數字化咨詢、數字社區平臺建設及運營）等，項目中標金額達到4620萬元。

??臺州椒江心海未來社區運營由萬物云中標，其服務內容包括前期介入服務、招商運營服務、未來社區數字化建設及運維服務等，項目中標金額亦高達3995萬元。

??但出于對企業綜合能力的顧慮，此類合同額過千萬項目較少，同時此類項目多采取股權合作形式展開，如臺州椒江心海未來社區運營項目，在招標時即要求雙方共同成立合資公司，其中采購方占股60%，中標方占股40%。 

??1、將后期運營前置，實行未來社區一體化運營

??未來社區創建初期，建設是未來社區的重點。以第一試點創建的未來社區為例，大部分項目均需完成拆遷以及土地出讓工作，根據官方披露信息，首批24個試點的平均投資強度1700萬元/畝，平均每個項目投資51億元，前期建設投入較大，因而政府與企業的工作重點基本都在未來社區的建設方面。

??隨著未來社區的逐步探索，重建設輕運營的問題逐漸凸顯。以第一批“濱江亞運村未來社區試點項目”為例，由于其開發分屬三家不同的開發商，前期物業也由三家分別承接，但三家難以在運營業務端融合，導致未來社區運營工作推進陷入停滯，造成地方政府形象的重大損失。

??因此，2021年初浙江省發改委下發的《浙江省未來社區建設運營導則（征求意見稿）》中要求樹立“運營前置”思維，實現建設運營全過程指導，鼓勵由運營主體共同參與方案編制。此后，部分未來社區項目逐漸將建設與運營整體統籌，實行未來社區“交付前咨詢+交付后運營”一體化。

??2、從紅線內向紅線外擴展，實行綜合化運營模式

??未來社區的建設多聚焦于社區內部服務場景的建設與運營，且其資金主要來自于政府財政補貼。

??未來社區驗收通過后，政府的退出與企業運營服務的可持續性是首要問題。為此，《浙江省人民政府辦公廳關于全域推進未來社區建設的指導意見》提出鼓勵實行“市政服務+物業服務+商業服務”的綜合運營模式，鼓勵開展多片區總承包式、線上線下結合、長周期的運營服務。

??目前僅部分未來社區項目涉及紅線外的服務內容，以上虞鴻雁未來社區為例，前期物業服務是項目的四大板之一，并允許開展物業增值服務，且項目的未來交通場景中，囊括了公交車首末站等少部分市政服務內容；根據克而瑞物管訪談，小營巷等項目開始嘗試把市政道路等納入服務內容。

??從整體來看，突破圍墻實現社區服務向城市服務的轉變，用紅線外彌補紅線內，或是未來社區運營可持續發展的重要路徑。但有鑒于深圳物業城市改革，這一路徑涉及政府體制機制改革，因而尚需一定時間進行探索。

??3、推動未來社區聯創，實現公共資源更有效分配

??未來社區相關政策規定，未來社區創建原則上以50-100公頃為規劃單元，試點實施單元不低于20公頃。

??根據克而瑞物管訪談，最初幾批未來社區創建時以行政社區為邊界，但由于不同社區的公共配套基礎、人群結構存在一定差異，完全按照面積的標準進行創建存在一定的困難。

??因而，《浙江省人民政府辦公廳關于全域推進未來社區建設的指導意見》提出鼓勵城鎮老舊小區與未來社區一體化改造建設，鼓勵相鄰的城鎮老舊小區成片聯動創建未來社區。

??2022年龍灣區核心片實現了以第四批未來社區萬順社區和第五批未來社區文廣社區、萬民社區、萬康社區共同組成的全域未來社區聯創模式，全域總面積約為256.78公頃，常住人口超2.9萬人。其背后的主要原因在于當地公共資源的不足。以養老為例，龍灣區現有60歲以上老人4.5萬名，其中有三分之一集中在永中街道，但當地僅有300多名志愿者，因而實行未來市區聯創利于更好的平衡公共資源的分配。2023年杭州市蕭山區北干街道星都社區、畈里張社區實行未來社區聯創項目公開招標，涉及總面積約65.3公頃。隨著未來社區的重心又創建逐漸向運營傾斜，在公共資源整體較為缺乏的地區，未來社區聯創是一種必然趨勢。

??1、老舊小區公共空間不足，制約服務場景落地

??眾所周知，老舊小區由于建成時間較早，受當時規劃建設歷史局限，大多數小區沒有配置功能用房空間。統計數據顯示，浙江省超過一半的老舊小區各類配套用房不足5㎡/千人，僅是《城市居住區規劃設計標準GB50180-2018》要求的1/10。

??而未來社區場景的落地，如黨建、養老、托育等均需要一定的物理空間，但目前空間缺口較大。根據住房和城鄉建設部科技與產業化發展中心數據，目前浙江省各地老舊小區配套用房缺口主要集中于鄰里、治理、健康三個場景，社區辦公、居民活動、養老服務空間缺口較大。其中，社區黨群服務中心平均缺口約250㎡，社區公共活動場所平均缺口約150㎡，養老服務中心平均缺口約150㎡。

??以養老場景為例，通常功能較為多元的社區養老服務中心均在2000㎡以上，而部分社區由于公共空間不足，養老服務中心只能提供簡單的日間照料、日托服務等功能，而其他的功能如老年食堂、老年人活動中心等，均無法在社區進行落地，從而制約養老服務場景的建設。

??2、隱形成本較高，但自我造血模式尚未成形

??據了解，未來社區運營的主要成本構成來自于人員成本以及舉辦活動相關的成本，實現盈利至少需要3-5年的時間。

??人員成本方面，從招標要求來看，甲方對于未來社區運營項目配置人數要求通常在5位左右，但為實現未來社區運營總體要求，運營方需搭建較為龐大的中后臺，協助項目人員進行材料編制、方案設計、活動策劃等方面的內容，而這一部分的人員成本未直接反映在招標要求當中，成為隱形成本。

??活動舉辦方面，活動相關的物料、宣傳、外部人員費用均由運營方承擔，這部分成本僅次于人員成本。以上虞區鴻雁未來社區運營管理服務項目為例，其要求全年活動預算不低于120萬元，占一體化運營服務包金額約20%。

??對于運營方而言，未來社區運營類似于包干制，財政補貼是其唯一收入來源，且隨著行業的逐漸成熟，這一部分收入在逐漸減少。要想實現可持續運營，必須進行降本增效。但目前人員及活動成本難以有效降低，綜合運營模式亦尚在探索，未來社區尚難以自我造血。

??3、運營溝通協調難度大，相關能力要求較高

??作為未來社區的運營方，需要對接多方主體。首先在政府層面，日常工作匯報以街道辦為主，但為了解政策動向，需積極與住建等主管部門溝通，為引進公益性政府資源，還需與其他政府部門或事業單位協調；在企業層面，一方面需向前端的工程、設計等單位輸出運營方案，另一方面需與集團內部各成員單位溝通場景資源落地；商家層面，則需要負責供應商的引進與管理；而在業主層面，運營方前期需進行業主調研，后期相關的運營成果必須達到業主滿意度相關要求。而同時滿足多方訴求，在實踐層面難度較大。

??總體而言，與政府、企業、商家、業主等多方溝通產生較高的溝通成本，同時與不同的主體協調需要不同的專業能力。如與前期工程、設計等單位溝通，需要具備一定的工程施工或規劃設計能力；商家方面需要具備專業的招商策劃與供應商管理能力等。因而作為未來社區的運營方，通常由綜合能力較高的中大型企業操盤。

??截止第三批驗收通過的未來社區，綠城服務集團服務的項目累計已有34個項目（不含未來鄉村）通過驗收，本文選取其舊改類代表性未來社區項目-翡翠城未來社區，分析其在未來社區可持續運營方面的做法，以供相關企業參考。

??翡翠城是綠城服務在杭州的標志性項目，其由綠城中國負責開發并由綠城服務進行物業管理及未來社區運營，項目整體占地約93.4公頃，常住人口超12000人。雖距今已交付18周年，但從外立面、道路、綠化等各方面均保持良好的狀態。2022年5月，翡翠城創建未來社區正式通過驗收，成為浙江省首批未來社區之一，并被命名為翡翠未來社區。

??翡翠未來社區是余杭區打造未來社區可持續運營的樣板，其通過空間復用、資源聯動、智慧化運營等措施，在保障社區服務質量的同時，降低運營成本，以維持社區運營。

??1、空間復合使用，功能窗口展示，提升空間利用效率

??在可利用空間上，翡翠城未來社區共騰出5100㎡，其中政府提供社區空間2400㎡，房產企業提供閑置用房2700㎡。經過充分地調研和意見征集，對閑置用房和會所進行智能化升級，打造鄰里中心、黨群服務中心、書吧（共享書房、辦公）、成長驛站、頤樂學堂、社區食堂等20余個功能高度復合的場景空間。以圖書館為例，其除了可供社區居民圖書借閱以外，運營機構還可利用圖書館內部空間開展暑托班、瑜伽班、書法班等教育活動。

??但即使空間進行了高度的復合利用，翡翠未來社區的公共空間也仍不能滿足全部未來場景落地的需要。在翡翠未來社區社區服務中心，囿于空間不足的原因，康養中心未按照傳統設計進行打造，即不提供床位，但有設施設備的展示，當社區老人有需求時，可到社區外由綠城打造的康養中心享受服務。

??因而，對于空間不足的老舊小區而言，一方面可以通過空間的功能復合利用提升空間利用效率，另一方面對于空間需求較大的場景，社區提供展示窗口，社區外享受服務的“前店后廠”模式不失為一種可行的方式。

??2、搶抓政府資源，契合企業優勢，快速推動核心場景落地

??翡翠未來社區主要打造“未來鄰里”“未來教育”“未來健康”三個亮點場景，在相關場景落地時，聯動了包括政府資源、企業自有資源、公益組織等資源。

??1）政府資源，翡翠未來社區打造了一個圖書館，現由咪咕閱讀負責運營，并引進了杭州圖書館資源，5000多冊圖書可以通借通還；在醫療健康方面，引入杭州中西醫結合醫院，提供醫療資源支持及中醫理療保健服務，此外政府還導入了其他醫療資源，如視頻問診、無人機器配藥等。

??而政府資源的下沉，離不開政府體制機制的改革創新。如翡翠未來社區引進杭州市圖書館資源，得益于杭州市文廣旅游局“鄰里圖書館”項目，其旨在打通公共閱讀服務的“最后100米”，計劃至2024年末建成160家。

??2）企業資源，翡翠未來社區在“一老一小”場景方面引進了較多的綠城自有資源，如綠城成長驛站、綠城椿天里等。一方面翡翠社區擁有較大的客戶基礎，官方數據顯示其老年人口便超過1800人，另一方面綠城在“一老一小”方面已有相關布局，“一老一小”場景落地符合企業自身發展方向與資源儲備。

??3）公益組織方面，翡翠未來社區與杭州紅十字會合作，建立博愛家園急救培訓場地，普及心臟復蘇等醫療知識。而這也與紅十字會“十四五”規劃中助力共同富裕示范區建設相契合，包括開展生命安全教育、心理健康促進以及其他各類志愿服務。

??3、黨建引領下多方協同共治，降低企業運營成本

??公開資料顯示，翡翠未來社區2022年共開辦了130余場公益活動，線上活躍人數達到了3萬多人次。而如此多的活動，僅僅依靠企業單方面是無法實現的，其背后蘊藏著黨組織、政府部門、公益組織以及業主等多方力量，運營方更多扮演的是統籌運營的角色，從而節省部分活動執行的成本。

??2018年，16個綠城服務園區業委會在翡翠城牽頭成立“綠城幸福里”公益組織，初步形成以黨建為引領，社區、物業、業委會多方協同共治的模式，這一模式非常契合未來社區運營的需要，如可通過“幸福里”模式調動更多的黨員力量，開展社區公益性服務活動。

??此外，社團是翡翠未來社區社群運營的中堅力量。目前，翡翠未來社區擁有一個近400人的星火志愿隊和17個社團，組織公益活動400多次，社團活動1000多場。由于社團可以幫助運營方完成社群活動組織相關KPI，因此運營方多在早期對于社團進行培育。

??公益志愿服務的持續性，也離不開社區的積分制。翡翠未來社區建立了“人人貢獻”積分機制，以服務換積分，以積分兌服務，鼓勵居民主動參與社區的共建共治。居民們在小程序上報名并完成各類公益、志愿者活動就可以賺取積分，兌換服務和商品。

??4、智慧應用疊加機制創新，有效提高運營效率

??翡翠未來社區早在2014年既已全面上線綠城生活APP智能化服務平臺，在創建未來社區時再次進行提升，打造“1個數據倉+1個居民服務端+1個物業工作端+1個社區治理端”的“一倉三端”運行架構，以線上智慧服務平臺與線下物業管家聯動高速響應居民需求，提供全方位、整體性社區服務。

??在線上智慧服務平臺與線下物業服務人員聯動方面，綠城服務創新性地融入了“工單搶單”機制。由于翡翠城未來社區范圍較廣，過往物業服務往往不能及時響應業主的需求，而“工單搶單”制度，通過給與搶單服務員工額外激勵的方式，實現了多方共贏的效果：

??1）員工接單越多，其獲得的激勵越多，從而可以獲得基本工資以外的收獲，實現工資待遇的提升；

??2）通過搶單制度的約束，如15分鐘或30分鐘處理完畢，大大提升業主需求的響應速度，快速解決業主的問題；

??3）對于綠城服務而言，一方面因為工單和工作人員的績效考核掛鉤，“搶單”可以提高他們的積極性；另一方面業主滿意度亦能得到較大提升，2022年4月，有第三方調查顯示，居民對翡翠未來社區服務場景的滿意度達94%。

??1、政府層面，進行政策突破，推進社區聯創模式

??老舊小區空間不足是制約未來社區場景營造的重要因素，全拆重建類禮賢未來社區通過提升容積率的方式增加了計容面積，其在更新改造前容積率為1.8，更新后容積率達到了2.03，從而新增部分空間以供未來社區場景打造，老舊小區創造未來社區可以此為鑒。

??政策層面，《浙江省人民政府辦公廳關于全域推進未來社區建設的指導意見》已提出研究制定用于公共服務的公共開敞空間和架空空間等特殊空間的建筑面積和容積率計算規則，但從實際調查結果來看，由于受到小區規劃設計規范等條件約束，通過提高容積率、建筑密度等約束性指標來實現資金平衡非常困難。因此，需針對未來社區（老舊類）進行政策突破，進一步落實相關政策要求。

??通過未來社區聯創亦是解決單個小區空間不足的可行方式，在單個社區空間不足的情況下，未來社區聯創所帶來的空間或可滿足場景建設要求。

??在未來社區場景打造時，由于未來社區公益性服務通常需要下沉諸如醫藥、醫療、文化教育等公共資源，涉及較多的政府部門，而各部門需要破除自身利益壁壘，才能實現更好的協同。

??2、企業層面，打通內部資源，增強一體化運營能力

??未來社區運營對于企業場景資源有較大的要求，因而一般綜合性服務企業更具有優勢，但各個業務部門或各子公司均有自身的利益訴求，因而內部利益機制的貫通在減少內部成本的同時，更有助于未來社區相關場景的落地。

??隨著運營逐漸前置，對于未來社區運營方一體化服務能力提出了更高的要求。除后期的招商、活動等運營能力外，對于未來社區從規劃設計、工程施工到后期數字化以及運營的整體統籌能力將愈發凸顯其價值所在。 

??總體而言，浙江未來社區已從城鄉建設的基礎單元升級為共同富裕現代化的基本單元，并以老舊小區為重要載體，以“一老一小”場景為重點，推動人的全生命周期公共服務優質共享，實現公共服務補短板，并逐步縮小社區、城鄉以及地區之間公共服務的差距。

??經過近幾年的發展，浙江未來社區已全面鋪開，取得了不錯的成績，短期創建目標完成率近85%。

??但未來社區也面臨老舊小區公共空間不足、運營成本高、溝通協調難度大等問題。以綠城服務為代表的運營方通過多種方式進行降本增效，但財政補貼仍是其主要收入來源，短期內較難盈利，未來社區可持續運營模式仍有待行業共同探索。