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??碧桂園服務(wù)發(fā)布的2022年業(yè)績預(yù)告引發(fā)了港股市場的一小波震動。

??3月6日早上10點(diǎn)，碧桂園服務(wù)超跌10%，興業(yè)物聯(lián)和旭輝永升服務(wù)跌超7%，時代鄰里、融創(chuàng)服務(wù)、合景悠活跌超6%，新城悅服務(wù)、世茂服務(wù)跌超5%。

??3月3日，碧桂園服務(wù)發(fā)布業(yè)績預(yù)告。2022年，碧桂園服務(wù)收入預(yù)計將同比增長，但稅前利潤、期內(nèi)凈利潤及歸母凈利潤預(yù)計均大幅下滑。

??碧桂園服務(wù)方面表示，2022年稅前利潤、期內(nèi)凈利潤及歸母凈利潤大幅下降的原因主要有三方面：一是由于2022年全國新冠疫情反復(fù)，公司配合疫情防護(hù)措施，從而產(chǎn)生額外的防疫成本；二是疫情封控期間，公司部分業(yè)務(wù)及商務(wù)活動較難正常開展，對收入及利潤產(chǎn)生負(fù)面影響；三是由于公司若干并購事項(xiàng)帶來的商譽(yù)及其他無形資產(chǎn)減值等因素。

??在克而瑞物管研究總監(jiān)湯曉晨看來，“碧桂園服務(wù)選擇在年報中戳破商譽(yù)泡沫，說明行業(yè)經(jīng)過過去幾年的大幅擴(kuò)張迎來了一個新的拐點(diǎn)，進(jìn)入到了一個增長動力趨緩、非理性并購淡出的新階段，過去的標(biāo)桿路徑出現(xiàn)失效。對物業(yè)企業(yè)而言，亟須找到新的增長方向和路徑。”

??超5成港股物企股價下跌

??就在三天前，碧桂園服務(wù)發(fā)布2022年業(yè)績預(yù)告。2022年，碧桂園服務(wù)未經(jīng)審核的綜合收入預(yù)計將同比增長40%，歸母核心凈利潤同比增長超5%，但稅前利潤、期內(nèi)凈利潤及歸母凈利潤均大幅下滑，預(yù)計將同比下降34%～40%、45%～51%和51%～57%。

??就在碧桂園服務(wù)發(fā)布業(yè)績預(yù)告后的首個交易日，絕大部分物業(yè)板塊股價走低。

??截至3月6日下午收盤，58家港股物業(yè)股，其中32只股票下跌，15只股票持平，4只股票停牌，只有7只股票小幅上漲。

??其中，寶龍商業(yè)跌超5%，世茂服務(wù)、中海物業(yè)、朗詩綠色服務(wù)跌4%，旭輝永升服務(wù)、雅生活服務(wù)超跌3%，正榮服務(wù)、卓越商企服務(wù)、保利物業(yè)、碧桂園服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、力高健康生活、金科服務(wù)已、金融街物業(yè)、銀城生活服務(wù)超跌2%，第一服務(wù)、建業(yè)新生活、遠(yuǎn)洋服務(wù)、綠城服務(wù)、越秀服務(wù)、濱江服務(wù)、合景悠活、興業(yè)物聯(lián)、時代鄰里、浦江中國超跌1%。

??行業(yè)下行

??商譽(yù)及其他無形資產(chǎn)減值引投資者擔(dān)憂

??“引起股價下跌的主要原因是碧桂園服務(wù)披露的盈利預(yù)警在營收增加的情況下，相關(guān)利潤同比大幅下滑，引起投資者擔(dān)憂。”湯曉晨表示，“由于碧桂園服務(wù)披露了相關(guān)商譽(yù)及其他無形資產(chǎn)的減值，這加劇了投資者對過去幾年經(jīng)歷大舉收并購的物業(yè)企業(yè)商譽(yù)等無形資產(chǎn)減值的恐慌。”

??資料顯示，截至2022年年底，碧桂園服務(wù)在管面積達(dá)到8.4億平方米，合約面積達(dá)到16.1億平方米。

??值得一提的是，2021年可以稱得上是碧桂園服務(wù)的并購大年。碧桂園服務(wù)在2021年新增的6.2億平方米合同管理面積中，收并購就貢獻(xiàn)了4.5億平方米。

??此外，從近幾年的年報中可以看出，碧桂園服務(wù)的商譽(yù)及無形資產(chǎn)在不斷增加。

??2018年末，碧桂園服務(wù)商譽(yù)及無形資產(chǎn)只有6.86億元，占總資產(chǎn)比例12.42%。到了2022年6月末，碧桂園服務(wù)商譽(yù)和無形資產(chǎn)合計高達(dá)286.3億，占總資產(chǎn)比例42.2%。

??碧桂園服務(wù)曾在年報中表示，無形資產(chǎn)及商譽(yù)的增長主要?dú)w因于年內(nèi)本集團(tuán)完成若干股權(quán)收購項(xiàng)目。如果被收購的公司業(yè)績不好，則會對碧桂園服務(wù)業(yè)績產(chǎn)生負(fù)面影響。

??2022年3月，碧桂園服務(wù)CFO兼聯(lián)席公司秘書黃鵬表示，大規(guī)模收并購的時間已經(jīng)過去了，在今年和未來的一段時間里面重點(diǎn)是補(bǔ)短板。

??在一位不愿具名的行業(yè)人士看來，“通過并購行為，碧桂園服務(wù)的規(guī)模可以算是領(lǐng)先，但投資之后的整合才是關(guān)鍵。”

??關(guān)于引起股價下跌的主要原因，同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)則從宏觀層面作出了解釋。

??他認(rèn)為，“股價下降主要有兩個方面原因：一來仍受到行業(yè)下行壓力的影響，房企開發(fā)業(yè)務(wù)的風(fēng)險仍是沒有完全釋放，部分企業(yè)債務(wù)又出現(xiàn)風(fēng)險，受開發(fā)業(yè)務(wù)拖累；第二，港股上市的物業(yè)之前普遍存在估值過高的情況，現(xiàn)在價值調(diào)整。”