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??近日，據網絡消息稱，被納入“三道紅線”試點的幾十家重點房企，已被監(jiān)管部門要求買地金額不得超年度銷售額40%，這一比例限制不僅包括房企在公開市場拿地，還包括通過收并購方式獲地的支出。

??據了解，早在2020年8月23日央行和住建部聯合召開房地產企業(yè)座談會就已經披露了“二條輔助紅線”：

??1）拿地銷售比不超過40%；

??2）近三年經營現金流是否連續(xù)為負。

??其中就提到若是拿地金額占比>40%, 將會被逐層穿透說明購地資金來源、相關銀行賬戶信息、支付憑證等。

??近期因網傳某房企被監(jiān)管部門排查的消息，“拿地銷售比不超過40%” 這一標準開始被重點關注。

??我們認為，在投資端的全面約束，將加速房企降杠桿的進程，也會對接下來第二、三批集中供地產生巨大影響。

??短期來看，對上半年拿地積極企業(yè)影響較大，尤其是部分國企、央企及龍頭房企。但長遠來看，將房企土儲貨值與銷售業(yè)績強制性匹配，有利于優(yōu)質土地資源向頭部房企傾斜，強化房地產行業(yè)新格局。

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??投資與銷售掛鉤，穩(wěn)地價同時降杠桿

??自2020年下半年以來，房企融資的“三道紅線”、房貸集中度管理制度相繼落地，這兩大重磅政策在一定程度上重塑了房地產行業(yè)的新格局。

??截止至2021年6月末，銀行業(yè)金融機構房地產貸款、個人住房貸款集中度穩(wěn)步降低，銀行業(yè)金融機構房地產貸款、個人住房貸款集中度較去年末分別下降0.6個、0.2個百分點。

??房企方面，99家典型上市房企總有息負債規(guī)模增速在“三道紅線”出臺后更是斷崖式下跌。其中，有28家房企的總有息負債同比呈現下降，有32家同比增速不高于15%，兩者占比達約61%（2019年該比例為54%）。可見，越來越多的房企都將控制負債規(guī)模作為了當前的主要目標。

??近日，據網絡消息稱，被納入“三道紅線”試點的重點房企，已被監(jiān)管部門要求買地金額不得超年度銷售額40%。

??事實上，早在2020年8月23日央行和住建部官網就曾聯合召開房地產企業(yè)座談會，公布了“三道紅線”外的“二條輔助紅線”，其中就包括拿地銷售比不超過40%這一條。

??目前來看，針對企業(yè)投、融兩端的調控力度在持續(xù)加強，落地性也在不斷提升。

??從消息本身來看，把投資與銷售掛鉤，一方面，倒逼房企主動降杠桿，切忌以企業(yè)杠桿率進一步高企為代價，博取更高的銷售業(yè)績增長。另一方面，嚴格約束房企融資、投資行為，引導企業(yè)理性拿地，避免不惜成本地高價搶地，嚴重擾亂房地產市場秩序。

??我們認為房地產信貸政策或將持續(xù)收緊，推動金融、房地產和實體經濟均衡發(fā)展。可以期許的是，房企融資的“三道紅線”將持續(xù)發(fā)力，嚴控房企有息負債規(guī)模，倒逼房企降杠桿。

??全面約束房企拿地投資行為，將房企土儲貨值與銷售業(yè)績強制性匹配，促使房地產行業(yè)真正回歸制造業(yè)，并將更多優(yōu)質的土地資源向頭部房企傾斜，強化房地產行業(yè)新格局。

??與此同時，狠抓落實房貸管理，嚴控個人按揭貸款額度及投放節(jié)奏，房貸利率大概率將趨勢性上移，并強化信貸資金用途管理，嚴防經營貸、消費貸、用貸等資金違規(guī)流入房地產市場。

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??上半年百強拿地銷售比超40%僅占兩成

??從房企買地金額不得超年度銷售額40%這一要求來看，對目前行業(yè)整體影響較為有限。

??克而瑞統計，2021年1-6月百強房企在雙集中供地帶動下投資積極性雖然顯著回升，平均拿地銷售比達到0.3，但各梯隊的平均拿地銷售比仍均低于0.4。尤其31-50強、后50強的平均拿地銷售比甚至未到0.3，而拿地積極性最高的21-30強房企平均拿地銷售比僅為0.37。

??以此來看，新規(guī)要求的拿地金額不得超過銷售額40%，實際上對于行業(yè)整體影響并不大，回顧2018-2020年，百強房企的平均拿地銷售比分別為0.38、0.34和0.3，均未達到0.4，新規(guī)留給大部分房企拿地的空間仍較充裕。

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??從上半年百強房企具體的拿地情況來看，拿地銷售比超過0.4的占24%，主要包括兩類房企：一是規(guī)模較大的國企、央企，此類房企融資能力強、現金流實力雄厚，在首輪22個城市集中供地中表現突出，在核心城市競得不少高總價地塊導致拿地銷售比較高；

??另一類則是區(qū)域深耕型的規(guī)模房企，尤其深耕長三角、珠三角的房企，在杭州、廣州、深圳等城市均積極補倉。目前來看，2021年仍將有兩輪集中供地，這些房企需要加強銷售，把握投資節(jié)奏和力度。

??03

??未來土地資源或向頭部房企傾斜

??值得注意的是，此次被重點提及的買地金額不得超年度銷售額40%一項，包括通過收并購方式獲地的支出，這對中長期行業(yè)格局而言主要有兩方面的影響。

??第一，是將投資金額必須控制在銷售額的4成以下，則房企銷售和投資的關聯進一步密切，銷售成為房企能夠積極拿地的前提。這樣一來，銷售、去化能力強的房企則更有底氣拿地，對那些產品力強、受市場認可度較高的房企來說實則屬于利好，而去化能力弱的房企則拿地受到限制，對行業(yè)而言屬于良性循環(huán)。

??第二，未來行業(yè)格局進一步穩(wěn)定，規(guī)模房企強者恒強，中小房企的“逆襲”難度更大。首先銷售金額的40%用于拿地，硬性控制了房企規(guī)模擴張的速度，即使是頭部房企、現金流充裕的國企、央企，拿地金額也受到銷售額的限制。

??如，千億規(guī)模的房企每年可花400億拿地，而對于中小房企而言，可能年銷售額都不足400億元，拿地金額不得不同比例縮減，中小房企和規(guī)模房企之間的差距會進一步加大，中小房企的“逆襲”難度更大。

??整體來看，嚴格落實買地金額不得超年度銷售額40%的規(guī)定，短期會對上半年拿地積極的房企產生一定的影響，此類房企在下半年投資中需要謹慎把握銷售與新增投資的比例；反之，對于上半年規(guī)模房企中拿地謹慎的房企而言，在盡量不踩“三道紅線”基礎上，或許將迎來短暫的拿地窗口期。

??從土地市場來看，在上半年投資積極的房企被限制拿地的情況下，下半年的集中供地競爭激烈程度或將有所下降，房企在拿地的時候不僅要考慮成本，還需要控制投資力度，對房地產市場的長久平穩(wěn)運行大有益處。

      未來隨著杠桿紅利消失，擁有充裕土儲的房企投資調節(jié)靈活度更大，致力于精益化管理的房企有望脫穎而出。可以預見的是，在銷售端，抓回款、穩(wěn)現金仍是首要任務。投資端，合作拿地、聯合開發(fā)比例將進一步增加，而回報高、周期長的舊改等模式將成為部分房企“殺手锏”。