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??綠地今年的業績會比去年晚了兩個星期。

??與一年前相比，張玉良沒有太多變化，從容淡定，嘴角掛著招牌式的微笑。身為綠地控股董事長、總裁的他，依然是今年發布會的主角，全程滔滔不絕。

??2019年，綠地風波不斷，面臨海南業績滑坡、武漢綠地中心被曝“停工”、董家渡項目進展遲緩。于是，2020年，綠地不遺余力，轉型、變革、創新，動作很多。比如綠地金融引入戰投、貿易港規?；?、綠地自身和基建板塊的混改等等。正如綠地集團logo上方寫著的“Always Innovating”，翻譯過來即為不斷創新。

??時年64歲的張玉良，仍在執著逐新，白發雖已清晰可見，但并無蒼老之態。

??據2020年業績快報，綠地全年營業總收入4813億元，同比增加12.43%；總資產達到13491億元，同比增長18%；歸母凈資產834億元，同比增長6%；利潤總額308億元，穩步增長；扣非歸母凈利潤131億元，全年順利轉正，同比增長3%。

??在業績數字之外，張玉良正面回應了“綠地被收購”的傳聞。對于“收購者”，坊間流傳兩種猜測，一個是萬科+誠通組成的國企改革基金；另一個是中海和其他投資者組成的投資人。發布會上，張玉良否認“被收購”，稱其“充其量是財務投資人”，并且公開透露了戰投的身份線索。

??綠地不可能被收購

??近日，網絡上盛傳綠地將被收購，消息稱綠地或將被萬科+誠通組成的國企改革基金收購，或是中海和其他投資者組成的投資人，完成此項收購任務。張玉良直言：沒有這個可能性，即使有合作伙伴來，充其量也是財務投資人，不存在收購的概念。

??另外，綠地還透露，目前接觸最多的戰投為一家央企背景的保險金融機構，一家央企背景的券商金融機構，具體名稱不便透露，在春節后會進一步明朗化。

??根據此前公告，綠地擬轉讓的股份比例合計不超過綠地總股本的17.5%；擬轉讓股份的價格不低于下列兩者之中的較高者：提示性公告日（2020 年7月27日）前30個交易日的每日加權平均價格的算術平均值；最近一個會計年度公司經審計的每股凈資產值。按此估算，綠地17.5%股權價值約140億元。

??出資上百億，恐怕只有龍頭保險和券商有這個實力。

??樂居財經查詢獲悉，目前央企背景的龍頭保險公司主要有中國人壽保險集團、中國人民保險集團、中國太平保險集團和中國出口信用保險公司等，央企背景的龍頭券商有中信證券、中國銀河證券等。

??根據此前樂居財經研究院發布的《房企戰投盈虧統計》，近年來，偏好投資房企的險資主要有中國平安、泰康人壽、太平人壽等，其中太平人壽母公司中國太平為央企背景。去年初，太平人壽曾以19億元認購大悅城控股2.83億股，占定增后總股本的6.61%。

??這是綠地的第二輪混改。23年的時間里，綠地除參與地產國企的混改，其自身也進行了多次體制改革?，F在的綠地，早已從一家純國有企業轉變成了一家混合所有制企業。

??“混改專家”張玉良曾說過，只有在母公司層面實施混改，才能從全局上和根本上對企業制度進行變革，國企混改最好形成國有資本、社會資本、員工持股金三角的股權結構，這樣更有利于各種所有制資本取長補短、相互促進、共同發展。

??大基建營收占比超房地產

??綠地早已不是一家地產一枝獨秀的公司，如今，大基建業務正在一步步走向成熟。

??據業績快報，綠地的大基建業務在2020年的營業收入超2801億元，同比增長19%，全年新簽合同6103億元，同比增加62%。從營收占比上來說，已經超過房地產業務。

??而房地產業務稍有萎縮，全年銷售金額3583.53億元，同比減少7.7%；銷售面積2909.3萬，同比減少10.7%，2017-2020年的復合增長率僅有5.35%。

??去年4月，綠地全新組建“綠地大基建集團”及“綠地大基建技術研究院”揭牌，同時，綠地大基建產業基金簽約成立，首期規模50億元。綠地控股曾表示，基建產業已發展成為與房地產主業并駕齊驅的核心產業，成為業績增長的新動力。

??擴大基建產業的路徑之一是參與地方國企混改，控股多家建工企業。去年，綠地控股混改廣西第二大國企、雙千億級的基建企業廣西建工，助力綠地在泛珠三角及粵港澳大灣區的工程建設。另外還投資控股上海市水利工程集團、貴州省水利水電勘測設計研究院，補齊產業鏈短板。截至目前，大基建板塊已完成“東西南北中”的全國化布局。

??2019年綠地“大基建”板塊毛利率僅為4.3%，一直以來都處于低位，甚至是拉低了企業整體的毛利率水平。對此，張玉良做出了回應，“大基建不能簡單比較它的‘銷售利潤率’，重點要看的是自有資本年回報率ROE，利潤率高不等于回報率高，況且現在房地產的利潤率也高不了多少?！?/p>

??張玉良對大基建的目標是沖進全國前五。

??凈負債率一年下降50個百分點

??綠地的高負債一直被外界質疑。截至去年三季度末，綠地控股剔除預收款后的資產負債率為82%，凈負債率仍高達180.3%，貨幣資金為806億元，短期有息負債約1030億元，現金短債比0.78，“三條紅線”全踩中。

??一年的降負債成效如何？綠地簡單用了幾組數字展示了階段性成果：全年數據顯示，數月間，綠地的現金短債比快步提升，累計提升幅度超40%；凈負債率明顯下降，累計下降近50個百分點；剔除預售款后的資產負債率逐步回落，有息負債總額較高點下降約450億元。

??大規模的負債，并不容易降下來。2019年底，綠地的總負債規模高達10143億。綠地表示將圍繞“三年三步走”去杠桿計劃，聚焦六大核心措施，有計劃、分步驟、多管齊下降負債去杠桿。

??張玉良表示，原計劃2021年6月份完成降“短債比”的目標，現在來看，一季度降完沒有問題，另外兩條線也會按目標完成，甚至會提前。2021年，綠地會實現10%以上增速的同時，把負債降下去。

??業績會上，目標也是繞不開的話題，對于2021年，張玉良稱，要比上一年增長，整個企業目標財務預算上至少在6000億以上，當然后期看不止這個數字。

??分拆也是降低負債率的方法之一，綠地曾表示，大基建、數科、貿易港、金控，都有望分拆獨立上市。目前，發展較好的大基建并沒有開始做上市相關的準備。綠地財務部副總經理吳正奎表示，綠地現在考慮把核心公司做上市，貿易港的分拆上市也在計劃中，2021年或會有進展。

??據張玉良介紹，綠地的金融產業發展態勢良好，在2020年實現利潤總額43億元，同比增長23%。綠地金控目前已經完成60億定向增資，近期很快到位。

??以下為綠地控股2021年媒體交流會現場問答實錄（節選）：

??提問：最近有一個傳言是十強房企收購十強房企，據說收購方有萬科或中海？

??張玉良：昨天晚上我聽到了，可能有的說是指我們。如果指我們的話，沒這種可能性。當然我也建議，像這樣比較敏感的新聞，還是要問問人家有沒有這個事。

??今年在各個會上講的已經很清楚，中央對國有企業三年混改計劃安排，上海也有一個三年混改的綱要發展工作安排。

??綠地屬于二次混改，也是寫入市政府相關混改的相關內容上面，我們要引進的是中央金融機構為主體的，當然是上海政府層面，不是企業層面。股東層面上，要把組織結構進一步深化改造，使它有更好的活力和動力。

??所以信息哪來的，是不是金融機構，央企金融機構我不知道，我認為不太對。

??提問：目前流傳一個說法是，萬科組成一個國資改革基金，另外還有中海跟其他投資人組成的。

??張玉良：即使他們投，也是小股東，投資者，充其量參與了，也是小股東而已。

??提問：您們和萬科和中海有沒有過接觸？參股計劃大概是什么樣的？

??張玉良：我昨天晚上第一次聽到這個消息，從來沒有聽過這個，不知道哪里來的。

??引戰投和原來發布的公告一樣，沒有變化，因此如果哪家單位要來，我想一定要有方法。第二，他就是來，那充其量最高最高也是一個17.5%股權，不存在收購，這個更離譜。如果是同行，我覺得他大概跟方案基本上不太相符。

??提問：關于17.5%的入股方（戰投），有沒有向綠地表達相關意向的公司或機構？引進這些機構是不是有助于我們做住宅？

??張玉良：不便透露，現在談的比較深的是央企、金融機構。因為是原有的股權，只是按照混改追求的目標，等于多了兩個股東出來。

??提問：剛講的兩個（戰投）對象是財團還是？

??張玉良：兩方，他們各自一個主體，有兩個主體，談的很深。

??提問：綠地對今年的房地產市場有什么預判？

??張玉良：我認為總體上中國的市場進入下半場，這次疫情刺激了很多地方的經濟，帶出來了很多增量。

??第二，分化是主流，首先是區域城市的分化，更加窄。第三是住宅市場，可能在未來一兩年當中，像疫情這樣的影響，經濟運行影響對住宅市場影響相對小于商辦。

??但是從長遠來看，商辦房地產還是需要，因為中國城市的結構調整，能級的不斷提升還是需要的，這大概是主要的一些特點。

??從土地市場來看，基本上行業龍頭企業都聚焦在熱點城市和住宅。也就是說所有房地產大企業投資決策上都一樣，非常雷同。你投住宅，他也投住宅，但也不是瘋狂和離譜的，還是在有限的空間區間里。

??對企業來講，分化更大，當然大家都在轉型，靠管理、運營，靠擁抱科技，靠產品提升來取得進步。

??提問：前面提到房地產的利潤相對低于基建，基建貢獻率越來越大?；ǖ睦氏啾确康禺a更高，整個業務層面，提升整體利潤率、毛利率有什么比較好的措施？

??張玉良：大基建利潤率低，我認為這個目前不一定成立。從企業角度來看，他要想銷售利潤，就是為了毛利潤，但更重要的要看自有資本的年回報率、ROE。大基建整個ROE跟房地產比，過去房地產高很多，現在如果按平均來算高不了多少，基本上差不多。行業的ROE在逐步趨同模式，所以你說它利潤率高，就一定是回報越高，不靠譜。

??第二，我們大基建的回報率不低，基本在15%左右，高的也有20%多，平均下來15%，甚至更高一點，跟我們整個企業房地產也差不多。

??第三，整個大基建的利潤不低于其他，大家講利潤率這么低，這是目前，你只是講銷售利潤率，不能簡單按這個去理解。我們大基建利率跟房地產差一點點，不遠，有的還高一點。

??通過基建各成員企業的整合協同，我們大基建的ROE會持續提升，我們很有信心，今年我們要求至少要比去年好。

??提問：綠地后續還有沒有規模化？未來幾年銷售會多少？

??張玉良：整體企業在進步，我們會繼續堅持高質量增長，我們還是雄心勃勃的，在中央定調的新發展階段，用新的發展理念，實現新的經濟追逐。

??在國家新的經濟格局下，形成自己的經濟格局，叫十百千萬。這個十百千萬當中，要充滿信心的保持高質量增長，無論是收入、利潤、降負債，還有資本回報率，都是希望要有降耗的進步。

??去年我們因為受疫情影響，掉了幾十個億利潤，其中房地產掉了300、400個億，主要是商業地產，大基建去年掉了七八百億，這個原因主要是兩部分組成，一部分是去年大基建運行受影響不少。

??另一方面我們廣西建工并購，在8月31日交割，但是由于降負債的原因，去年并了廣西建工改革的收入，其他企業沒有并，如果全口徑并進來的話，這個數字是很驚人的，它整個企業1200億的收入，20幾的利潤，去年只并了一個月的報表。所以如果沒有去年疫情的話，我們這個數字是非常驚人的，驚人的成長，無論是利潤還是收入。

??對于今年經濟指標增長，我們已經安排了，要保持好的增長，當然上市公司也不能隨便透露公布今年多少利潤和收入，但是收入增長很快，利潤增長也會增，這是我們今年的目標。

??房地產要穩規模提質量；大基建要上規模，大基建我估計2021年全國行業前五，今年大基建單一指標報表可以完成4000多億，當然目標是4500億，80-100億的利潤。

??另外，金融要繼續快速成長，用它的牌照、數字化、科技化全面增長；消費板塊，特別是進出口貿易，要大踏步前進，可能要翻番增長，收入增長要翻番。另外還有通過改革增強動力，還有各產業板塊。

??我一直講，我們跟單一地產公司不一樣。

??總體來看，我們對未來幾年還是保持非常樂觀的，是向上的一種態勢。每年可以看到保持快速進步，我們還是有信心的。當然在這里頭離不開國家大環境，大環境好，發展快一點，差一點的話，那壓力就大一點。

??提問：聚焦到主業，地產排名在往下降，有什么新的想法？今年有目標嗎？

??張玉良：單一地產方面排名我們不在乎，要看整個企業，看整個結構調整中，我希望它到什么程度，來按自己的需求來看。

??當然我們也不是放棄，凡是有條件的我們還是要讓它保持好的增長。我相信今年可能疫情沒有去年嚴重，二線城市的商業地產基本上已進入比較低的價格，再往下的可能性不大。

??產業地產有想象的空間，只是因為去年疫情，大家過不下去。如果今年經濟好一點，市場需求量反而會上來。所以我今年對產業地產還是認為要去，這里頭因為我們體量比較大，如果增長20%、30%就幾百億。

??所以今年地產要比去年好，我還是充滿信心，不僅是質量好，數據也會上去。

??具體目標不說，只是比上一年有增長。整個企業目標今年至少6000億以上，財務預算，當然后期看不止這個數字。