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??8月31日，吉林省長春市房地產業協會發布《關于房地產市場穩定發展有關情況的通報》（以下簡稱“通報”）。

??對于這次樓市新政推出，長春房協表示，是從調整供需關系、緩解開發企業資金壓力、支持人才和農民購房、加強行業監管等方面采取措施，從而持續優化營商環境，不斷提升服務企業水平和能力，滿足城市新市民居住需求，保障居民基本居住民生，保持長春市房地產市場平穩健康發展。

??具體而言，此次新政主要涉及數個方面，包括對人才和農民購房進行補貼，其中最高補貼為80元/平方米；發放消費券；原則上不再供應住宅用地；允許公積金組合貸款；加大非住宅去化力度等。

??值得注意的是，近期長春房地產市場表現總體平穩。此前發布的國家統計局公布的70城房價數據顯示，7月長春新房房價環比上漲0.1%，同比上漲0.9%；二手房環比上漲0.2%，同比下降1.9%。

??不過，在土地市場上，長春的表現就差強人意了。在今年的首次集中供地中，土地流拍率達25%，即使成交的土地也幾乎以底價成交。與此同時，長春還處于住宅用地庫存激增的態勢中。

??房地產供應庫存高而需求少，造成的供需不平衡是長春樓市政策調控的重點。一位地產機構研究人士在受訪時稱。

??9月2日，記者多次致電長春市房管局和長春市房地產業協會，但均無人接聽。

??加速去化意圖明顯

??在應對長春當前房地產市場方面，此次政策采取多種調節市場需求的措施。

??其中包括，為鼓勵人才留長和農民進城買房，解決新市民、青年人住房困難等問題，長春市為首次購買90平方米以下商品住房的大專及以上高校畢業生、中級及以上職稱人員、高級工及以上執業技能等級人員等留（來）長就業人才以及進城農民，按人才每平方米50元、農民每平方米80元額度予以購房補貼。

??根據房天下的數據，2021年8月，長春二手房參考均價為9801元/平方米，環比下跌0.43%，同比下跌0.52%；2021年7月，長春新房成交均價10213元/平方米，環比上漲0.66%。

??這樣來看，此次對于人才和農民購房的補貼至多不超過，新房價格的0.78%，二手房均價的0.82%。

??不過，此次長春市政府還將投放5000萬元資金，以抽取消費券形式，向符合條件的購房人才和農民發放。

??北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學趙秀池教授認為，長春市給予人才和農民購房補貼的政策，意圖非常明顯，一方面目的在于加快住房去化速度；另一方面似乎是對人才和農民購房上的照顧。但實際上，未畢起到良好的作用，因為剛畢業的大學生和農民未畢有買房的資金，他們中絕大多數還買不起房，只能租房。

??“買房補貼也只是水中望月而已，實際上很可能拿不到。”趙秀池表示，此外，給予一部分人購房補貼，對于其他不買房人而言，也顯失公平，真正解決新市民和青年人的住房問題的方式，恐怕還是要完善保障性租賃住房制度，讓符合條件的人應保盡保。

??消費券可用于家電、汽車消費。購房補貼和消費券政策暫定執行至今年年底，視情再作調整。此項政策不含雙陽區、九臺區、公主嶺市及外縣（市）。此外，鼓勵開發企業對留（來）長人才和農民購房給予優惠，但成交價格應不低于商品房備案價格的85%。

??在公積金貸款方面，允許使用公積金組合貸款。在長春城區范圍內開展住房公積金商業銀行組合貸款（試點）和住房公積金家庭組合貸款。購房人家庭成員（包括父母、子女、配偶）繳存公積金的，可共同使用公積金貸款，但僅限2人共同還貸。

??此外，通報指出，對于社會公眾比較關注的降低首付款比例、車庫按住宅類征稅政策，長春市按照現行首套房首付比例30%、二套房首付比例40%，車庫按非住宅征稅政策執行，不作出調整。除購房補貼、發放消費券政策暫執行至今年年底外，其余政策均執行至2022年6月底。具體政策由各行業主管部門負責解釋。

??看似“救市”實則“救企”

??總體而言，房企今年上半年在長春市場的表現可圈可點。

??數據顯示，2021年1-6月份，長春房地產企業銷售金額十強企業合計銷售金額為193.7億元，同比上漲11.46%；銷售面積十強企業合計銷售面積179.9萬平方米，同比上漲4.42%。

??但即便如此，房企對長春的土地需求意愿并不強烈。今年4月15日，長春進行了年內第一場集中住宅土地拍賣，其中涉及51宗住宅用地。最終成交38宗住宅用地，2宗流拍，有11宗終止掛牌，流拍率達到了25%。而且，成交的38宗住宅用地，其中32宗底價成交，僅6宗溢價成交，平均溢價率僅為3%。

??此次新政指出，因近兩年住宅用地供應量高位運行，本年度第3次集中供地以棚改用地、租賃住房用地為主，原則上不再供應住宅用地。

??易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，從地方政府土地交易情況看，這種表述是非常罕見的，一般很少會明確不再供應住宅用地。

??不過這也與長春今年住宅用地庫存激增有關。

??7月12日，長春市規自局公開了截止到7月9日的長春市存量住宅用地最新信息。包含了長春市本級+雙陽+九臺，總共387塊地，存量住宅用地總面積2704.69萬平方米，未動工土地面積1167.04萬平方米，已動工未竣工土地面積1537.64萬平方米，未銷售房屋的土地面積586.84萬平方米。

??相對比今年4月份公布的數據住宅庫存激增70宗地500多萬平方米。因此，對銷售回款非常依賴的房企面臨不小的資金壓力。

??在此之下，長春也開始紓解開發企業的資金壓力。其中，為防止開發企業因資金不足，導致項目爛尾，允許符合條件的商業銀行為房地產開發企業出具保函，以保函替代預售資金監管。

??此外，暫停商品房尾盤銷售開發企業一次性代交物業維修資金政策，物業維修資金賬戶余額能夠抵扣交存額，即可進行商品房網簽合同備案；房地產開發企業在長春城區開發的樓盤項目，不再繳存為借款人承擔階段性擔保的貸款保證金。

??此次長春的政策釋放了較多的寬松信號，但準確來說，看似“救市”的政策，實際上有“救企”的傾向，嚴躍進認為。