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??10月13日下午5:21，備受市場關注的北京第二批集中供地落幕。

??從現場出讓情況看，本次土拍共吸引20余家房企競拍，和5月首輪土拍火爆局面相比，氛圍冷熱不均，有地塊競價焦灼，現場競拍觸及最高限價；也有地塊現場無房企參與。

??掛牌的11宗地塊除2宗地塊轉入高標準方案競報外，剩余9宗地塊全部順利出讓，成交額總計379.45億元，加上此前3.47億元成交的平谷共產房招標地塊，本輪土拍總成交金額為513.45億元。值得注意的是，因拍地規則改變，此次土地溢價率不超過15%，平均溢價率在6.24%。

??本次土拍中，身影踴躍的多是央企國企，聯合拿地比重也在提升。首開在本次土拍中表現強勁，以123.35億元總價斬獲3宗地塊，成為本次土拍贏家；中海、中鐵置業、建工等房企均有斬獲。

??合碩機構首席分析師郭毅接受中國房地產報記者采訪時表示，“8·10新政”后，多城土拍嚴控房企買地資金來源，要求必須為自有資金，這其實相當于在“三道紅線”基礎上的拿地資金方面又提出一個更高要求，對于部分中小民營房企，確實很難達到政府要求，因此也失去了在北京拿地資格。

??此前，北京市自然資源和規劃局發布了2021年度第二批次住宅用地“兩集中”出讓公告，共計出讓土地43宗，總用地面積約245萬平方米，建筑規模約495.94萬平方米，除1宗平谷共有產權房招標外，總起始價約1358.8億元。

??央企國企成土拍主導者

??北京二批次集中供地共推出43宗涉宅用地，其中26宗因無房企報名延期，5宗因僅有一家房企參與網上競價提前底價成交，收金130.48億元；剩余11宗在10月13日完成現場競價，成功出讓9宗地塊，另外2宗地塊進入競高標準方案環節。

??5宗底價成交地塊中有2宗地塊以聯合體形式拿下，分別是華潤置地+中鐵置業聯合體以68.5億元摘得大興區西紅門鎮DX04-0102-6011、6014地塊，成交樓面價3.8萬元/平方米；金隅+昆泰聯合體以37.6億元摘得朝陽區十八里店朝陽港1303-693地塊，成交樓面價約5.4萬元/平方米。

??另外3宗地塊分別被中海、北京城建、通州房地產以底價拿下。其中，中海以11.6億元摘得石景山區古城南街1612-829地塊，成交樓面價約3.2萬元/平方米；北京城建以9.8億元摘得房山區長溝鎮FS12-0100-6017地塊，成交樓面價1.2萬元/平方米；通州房地產以2.95億元摘得通州區于家務TZ11-0200-6003、6006地塊及TZ11-0200-6002地塊，成交樓面價7951元/平方米。

??在北京第二批集中供地中，央企國企成為這場土拍的主導者。有房企人士在接受記者采訪時表示，對拿地還是比較有信心的，“現在有補倉需要，加上這次這次推出的有幾塊位置還不錯。”

??談到對后續市場看法該人士表示不愿多說；其他企業對于記者提出的關于拿地、市場后市問題則三緘其口。不過，從現場競拍情況來看，好地塊依然有市場。

??在土拍前就引發關注的北京海淀區4宗地塊熱度最高，房企現場報價激烈，其中西北旺鎮2宗地塊分別被中海以45億元、華潤+首開聯合體44.95億元競得。另外兩宗京昌路地塊均進入高標準方案競報環節，懸念還將繼續。4宗地塊合計攬金183.65億元。

??豐臺、昌平出讓的地塊則表現較為分化。其中豐臺區盧溝橋鄉萬泉寺村地塊經過12輪報價，建工+首開聯合體以總價41.8億元競得該地塊，折合樓面價7萬元/平方米，溢價率7.18%。但豐臺另一宗周莊子村地塊則出現爆冷，競拍現場，有中海、懋源、旭輝+華潤+首開3家房企及聯合體報名參與，但旭輝+華潤+首開并未進場，競拍現場也無房企參與競拍，最終由懋源以43.34億元最后一手報價競得該地塊，溢價率1.02%。

??另值得注意的是，本次土拍首次試點現場搖號、現場競報“現房銷售面積”環節的兩宗地塊競拍非常激烈，房企紛紛輪番競價。

??其中，昌平區昌平鎮地塊首次試點現場搖號，該地塊有6家房企及聯合體報名參與，經過20輪舉牌，最終中鐵置業以9.49億元觸頂。根據掛牌文件要求，該地塊轉為現場搖號，有5家參拍房企參與搖號，確定由中鐵置業摘得。

??大興黃村地塊則是北京首個現場競報“現房銷售面積”地塊，中建一局和中鐵置業+興創聯合體對拿下該地塊意愿強烈，經過17輪輪番舉牌，競價達到上限價37.84億元，轉入現場競報“現房銷售”面積環節；再次舉牌23輪后，最終中鐵置業+興創聯合體以37.84億元+5.4萬平方米現房銷售競得該地塊。

??在北京首批集中供地中，曾報名18宗地塊、最終卻空手而歸的中海這次一口氣報名8宗地塊，涉及總金額超300億元。其中，石景山首鋼園地塊因只有中海一家房企報名，提前底價成交。

??競拍現場，中海亦表現搶眼，對于拿地勢在必得。在10月13日上午競拍的北京海淀區4宗地塊中，京昌路2宗地塊在中海觸頂轉入高標準住宅建設方案競報，西北旺1宗被中海以45億元競得。

??土地市場降溫了？

??8月至今，全國多個重點城市完成了2021年第二批集中土拍，受市場調整和房企資金壓力增加影響，各地普遍遇冷。終止出讓、底價成交、溢價率走低、流拍率上升是本輪土拍的顯著特點。

??10月11日，北京第二輪集中供地報名結束，公開信息顯示，本次報名參與房企總數不到30家；43宗掛牌地塊中僅16塊地獲得房企報名，1宗招標外，有26宗地塊無人報名，占比近6成。

??北京5月首輪供地中有50多家房企報名。同時，推出的30宗地塊中有25宗地塊觸及地價上限，有10宗地塊沖破了防線（地價、政府持有份額或者競報公租房上限），進入競建高標準住宅建設方案。

??不過，從北京次輪集中供地土拍來看，整體競拍表現平穩，并沒有預期中那么“冷”。

??郭毅也表示，北京土地市場并沒有降溫，“綜合來看倒不是土拍降溫了，是供給和需求之間出現了錯配，開發商和政府整體節奏沒有對上，造成了現在趨冷狀況”。她認為，延長掛牌到年底或明年初競拍，有些地塊可能還存在一定市場機會。

??對于導致兩次供地出現如此大反差的情況，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，當前四個一線城市普遍面臨此類問題，也值得后續政策層面進行微調，至少要關注房企拿地心態，否則類似土地報名企業數量過少，也會影響房企拿地積極性，更對第三輪集中供地工作產生一些利空影響。

??郭毅對記者分析，供地時間節點晚、房企在京貨值較為充裕、嚴控房企購地資金來源以及此次供地規則改變是導致北京兩次集中供地出現反差的主要原因。

??基于第二批次集中土地供應狀態，中國房地產數據研究院院長陳晟認為，在保證穩預期前提下，要在成本、控品質、土地出讓方面有更清晰信號，“使得開發商有利可圖，才能夠促使他們積極入市，獲得土地，從而保證產品的足夠供應。”