??摘要

??進入9月，福州、青島、天津、濟南、成都、合肥、沈陽、蘇州陸續完成了第二批集中土拍，加上此前的廈門、長春、無錫，目前已有11城完成了第二批集中供地。本次集中供地中，地方積極響應中央加快完善“穩地價”的要求，多數城市供地節奏放緩，延期掛牌并調整土拍規則，通過加強購地自有資金監管來提高房企土拍門檻，通過嚴控溢價和取消“競配建”等出讓方式降低企業拿地成本。相較于第一批集中供地，地塊撤牌量上行，溢價率下降，流拍數量上升，預計后續第二批集中土拍中，前期土地市場熱度較高、盈利空間較窄的城市，土拍地價會進一步回歸理性。土地市場回歸理性之后，拿地成本下行，對于現金流穩健的房企來說，將迎來以較低成本增加優質土儲的機會。

??一、第二批集中供地供應規模整體增加，撤牌量及流拍數量增長

??與首批集中供地掛牌情況相比，11城第二批集中供地掛牌公告數量同比增長22.99%，成交數量同比增長6.28%，供地供應規模整體增加，其中廈門、沈陽、青島、成都等城市公告掛牌數量相比第一批集中供地有較大幅度提升（見表1）。但有部分城市多宗地塊先后終止出讓、停牌或臨時撤牌，例如長春8宗地塊先后終止出讓，沈陽24宗地塊停止交易，天津19宗地塊停牌，青島從7月底首次公告二次集中土拍的地塊信息，到土拍落地期間，連續多個地塊單獨公告調整時間或終止出讓，最終供應的土地數量由100宗逐漸減少為76宗，濟南17宗地塊因無人報名競買而臨時撤牌，成都17宗地因故終止拍賣。最終實際供應數量較第一次集中土拍減少6.67%。

??部分還未進行第二批集中供地的城市，也發布了調整公告。9月21日，武漢土地市場網發布公告，對接下來要出讓的地塊情況做出調整，其中2宗地塊撤銷掛牌出讓，9月23日，重慶市公共資源交易中心發布公告，重慶9宗地塊終止出讓，南京土地市場網發布公告稱，第二批集中供地中的11宗地塊因故終止出讓。

      與第一批集中供地相比，11城第二批集中供地總成交宗數下降5.91%，總成交金額下降5.08%，流拍數量大幅增長，由10宗增加到33宗。分城市來看（見表2），9月8日，作為土拍規則調整后首個重啟集中供地的城市，福州最終成交14宗地塊，成交總額76.07億元，成交數量較第一批集中供地大幅縮水，土拍金額也同步下降。9月10日至11日，天津完成第二批集中供地，2宗流拍，成交40宗地塊。9月10日濟南第二批集中供地收官，76宗地全部底價成交。9月15-17日，成都第二批集中供地持續三天，原先公告供應75宗地塊，有17宗因故取消，6宗地塊因無人應價而流拍，最終成交52宗。沈陽24宗地塊停止交易，3宗地塊流拍。蘇州2宗提前中止出讓，1宗流拍。合肥18宗地塊由拍賣出讓轉為現場掛牌出讓。

??二、第二批集中土拍規則集中調整

??土拍規則方面，多城第二批集中供地的競買規則有了重大調整，主要表現在四個方面：

??第一，溢價率方面，深圳、天津，青島高新區、福州、杭州、廣州等城市要求本次掛牌地價最高溢價率不超15%；

??第二，設置禁止“馬甲”機制，要求同一企業及其控股的各個公司，不得參加同一宗地的競買。天津、青島、福州、蘇州、杭州、廣州等多個城市規定，同一申請人不得與其所屬集團參加同一宗住宅地塊的競買，也不得與申請人或其所屬集團的控股企業參加同一宗住宅地塊的競買；

??第三，土拍達到最高限價后，通過搖號、競品質等方式確定競得人，取消“競配建“等出讓方式。福州、杭州、天津等地規定地價觸頂后搖號決定競得人；沈陽、青島提出地價達上限后轉競高品質住宅；合肥以競裝配率和高品質住宅代替第一批次的競配建規則；成都則采取“競自持保障性租賃住房面積比例”或“競銷售型一類人才公寓面積比例”的方式進行競拍；

??第四，競買人資金審核方面，沈陽、青島、濟南、蘇州、杭州、福州等地建立購地資金來源審查制度，股東不得違規對其提供借款、轉貸、擔保或其他相關融資便利等，不得直接或間接使用金融機構各類融資資金，不得使用房地產產業鏈上下游關聯企業借款或預付款。

??三、第二批集中土拍溢價率得到控制，穩地價效果顯現

??在新的土拍規則之下，已完成第二批集中土拍的城市中，陸續出現了土拍市場轉冷的現象，相較第一批集中供地，平均溢價率普遍降低（見表3），多宗地塊停牌、流拍或底價成交。例如長春42宗成交地塊中有39宗為地價成交，天津40宗成交地塊中31宗地價成交，濟南76宗地塊全部地價成交，蘇州19宗成交地塊中11宗地塊均為底價成交。

??從目前的第二批集中供地結果來看，土地市場整體出現降溫，穩地價效果顯現，市場觀望情緒上升，房企拿地的積極性有所減弱，我們認為主要有三方面原因：

??第一，競拍規則趨嚴，多城要求競拍企業所繳納的資金必須為合規自有資金，聯合體拿地雙方均需有房地產開發資質等，提高企業參拍門檻，通過降低最高溢價率、限房價、嚴禁馬甲參拍等規則，來降低市場競爭熱度；

??第二，今年以來房地產金融監管持續趨嚴，部分房企融資受限，6月以來，銀行貸款額度吃緊銷售回款變慢，現金流壓力增加，拿地意愿降低。統計局數據顯示，1-8月房企到位資金為13.44萬億元，同比增長14.8%。其中國內貸款1.69萬億元，同比下降6.1%，個人按揭貸款2.15萬億元，增長13.4%，在銀行房地產貸款集中度管理新規下，國內貸款增速降幅持續擴大，個人按揭貸款增速放緩，房企融資及銷售回款兩端壓力持續加大，資金端承壓，房企拿地節奏放緩；

??第三，上海、深圳等重點城市陸續出臺樓市調控政策，例如深圳、廣州、合肥等重點城市出臺二手房指導價，上海二手房貸款執行“三價就低”原則，影響了房價上漲預期，需求端觀望情緒加重，消費者入市更加謹慎，房企增加土儲的意愿減弱。

??四、央企和國企成為拿地的主力軍

??從拿地企業來看，第二批集中供地中國企央企的參與度較高，拿地數量較多。廈門本土國企建發拿地2宗，以101億元總成交金額排名第一，中海拿地2宗，以62億元成交金額排名第二，保利拿地1宗，成交金額50億元排名第三，央企、國企操盤廈門的格局不變；青島在第二批集中土拍中，金茂、中鐵建、華潤、萬科、保利發展等企業均有落子，其中萬科聯合體斬獲3宗地，中鐵建競得2宗地，卓越聯合建安拿下2宗地，保利、每日置業聯合體收獲2宗地；福州第二輪集中供地參與者也出現多家央企、國企背景的房企，包括保利、首開、華發、中海、國貿等，最終保利和福州本土國企福州建工有所斬獲；青島第二批集中供地中，金茂參與競拍并拿地8宗，地塊出讓金合計為35億元，拿地數量、金額均排在第一位；成都58宗地塊共吸引45家房企報名，其中國企30家，民企15家，國企中，中鐵建參拍地塊數量最多，報名了15宗地塊，首開、中糧、金地和保利各參拍9宗、11宗、10宗和7宗。當前整體市場的融資環境收緊，央企國企融資能力相對較強，拿地意愿更強。

??五、未來走勢：土地市場將進一步回歸理性

??“集中供地”制度作為房地產調控長效機制的重要組成部分，第二輪集中土拍規則密集調整之后，“穩地價”的效果已逐漸凸顯，重點城市土拍熱度較首批集中供地情況出現明顯降溫，符合“穩地價、穩房價、穩預期”的初衷。目前土拍政策的調整方向，已經在通過降低地價來控制房價、保證開發商利潤和提升建筑品質等方面達成共識，預計接下來的第二批集中土拍中，前期土地市場熱度較高、盈利空間較窄的城市，土拍地價會進一步回歸理性。

??從企業的角度而言，在融資難度加大、企業資金鏈偏緊影響下，拿地積極性受挫，尤其是觸及紅線的房企大都暫停了新增土儲。近期，央行召開金融機構貨幣信貸形勢分析座談會，表示要繼續做好跨周期設計，銜接好今年下半年和明年上半年信貸工作，或將把部分明年的額度調整到今年下半年。這是過去一年多時間里強調收緊房貸，降低樓市杠桿后的首次反向調控，有可能為緊繃的市場帶來一絲利好。土地市場低熱之下，拿地成本下行，對于現金流穩健的房企來說，將迎來以較低成本增加優質土儲的機會。