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??中房網(wǎng)訊 （亞晨/文）調(diào)控效應疊加影響下，下半年全國樓市普遍降溫。最明顯的一個信號是，歷來有著樓市晴雨表的十一“黃金周”明顯失色。

??克而瑞研究中心日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，十一假期（2021年10月1日-10月7日，下同）60個重點監(jiān)測城市新房累計成交187萬平方米，同比下降43%，與2019年同期相比，降幅也達到33%，慘淡行情可見一斑。

??二線新房成交同比跌幅超四成，三四線明顯轉(zhuǎn)冷

??從各線城市表現(xiàn)來看，一線城市購房需求相對“堅挺”，同比僅微降8%，顯著高于2019年同期。其中，北京、深圳十一成交量與2020年和2019年同期相比“翻番”。克而瑞研究中心認為，放量主要集中在國慶前三天，不排除政策“高壓”下前期成交房源延遲備案影響。

??反觀上海，受限于短期供應“缺口”，部分樓盤甚至出現(xiàn)認籌完畢后關(guān)閉樣板間、不接待看房者等情況影響，十一成交同比下降88%，但仍超2019年同期167%。而廣州樓市則略顯低迷，十一假期僅成交6.57萬平方米，屬3年同期成交最低。

??二線樓市方面，同比跌幅達42%，較2019年下降5成以上。值得注意的是，不同城市間迎來輪動行情：青島、濟南等內(nèi)陸城市開啟了以價換量的收割模式，部分樓盤7折賣房，以此帶動了一波剛需集中釋放，同比2020年同期成交持增。福州雖然尚未擺脫疫情陰霾，不過供應放量（超70個樓盤持續(xù)加推），疊加降價促銷，仍取得了不錯的走量效果。杭州方面，市場熱度延續(xù)，購房者成交熱情有增無減，十一成交量達3年同期新高，為16.73萬平方米。相較而言，中西部城市諸如武漢、長沙、南寧、蘭州等進入了需求疲軟期，成交表現(xiàn)顯著不及去年同期，市場下行持續(xù)加劇。

??三四線方面，成交明顯轉(zhuǎn)冷，在不同能級中降幅居首，其同比下降高達49%。從各城市市場表現(xiàn)上看，同比跌多漲少，分化持續(xù)加劇。其中，上漲城市以東南沿海居多，諸如汕頭、石獅等成交保持高熱狀態(tài)，同比上漲3成以上，與2019年同期相比，均實現(xiàn)翻倍增長；而半數(shù)三四線共計23城同比跌幅在5成以上，部分經(jīng)濟欠發(fā)達、缺乏產(chǎn)業(yè)支撐的三四線諸如北海、寶雞等成交量均不足1萬平方米，創(chuàng)3年同期新低，市場慘淡程度可想而知。

??調(diào)控政策延續(xù)分化

??近年來，在“房住不炒”的總基調(diào)下，房地產(chǎn)調(diào)控日益趨嚴。

??9月29日，人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開的房地產(chǎn)金融工作座談會上強調(diào)，圍繞“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”目標，準確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，持續(xù)落實好房地產(chǎn)長效機制。

??由此可見，管理層對房地產(chǎn)調(diào)控的決心依舊。另一方面，近年來部分城市的房地產(chǎn)調(diào)控，也在依照“因城施策、一城一策”的原則，進行有序部署。對于那些市場過熱，房價上漲過快的城市，調(diào)控會層層加碼。而對于市場降溫過度，部分企業(yè)大幅降價等行為，地方也會及時通過約談或出臺政策，以穩(wěn)定市場。

??10月9日，杭州市公安局微信公眾號發(fā)布公告稱，自2021年10月15日（含）起，落戶政策調(diào)整為具有全日制普通高校本科以上學歷者（本科45周歲以下，不含45周歲；碩士50周歲以下，不含50周歲），在杭州市區(qū)落實工作單位并由用人單位正常繳納社保的可以落戶杭州市區(qū)；全日制普通高校博士研究生（55周歲以下，不含55周歲）學歷者，可享受“先落戶、后就業(yè)”政策。對比此前規(guī)定，此次政策有兩個變化，第一，取消了大專生人才引進落戶的政策。第二，碩士研究生此前可以“先落戶，后就業(yè)”，但現(xiàn)在需先有工作并繳納社保。

??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對中房網(wǎng)表示，此前杭州人才政策相當寬松，這也使得各類人才通過落戶的方式進入杭州，進而獲得了購房資格。類似情況下，杭州樓市炒作比較明顯。而此次杭州對于此類人才政策進行了堵漏。適當收緊落戶，相對會減少購房群體，對于穩(wěn)定市場等有積極的作用。

??10月8日，東莞發(fā)布《關(guān)于建立二手住房交易參考價格發(fā)布機制的通知》，嚴管二手房的導向，在原有網(wǎng)簽價公示制度基礎上出臺新規(guī)，強化二手房住房價格指導和信息公開的力度，在參考價制定方面，其明確了三個錨，即稅務部門、金融部門的評估價格以及周邊一手樓盤網(wǎng)簽價格。

??杭州和東莞，作為熱點城市的代表，政策出現(xiàn)收緊。反觀，哈爾濱成為近期首個全面的“救市”代表城市。

??10月9日，據(jù)哈爾濱新聞網(wǎng)顯示，哈爾濱近日發(fā)布了《關(guān)于促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》，主要強調(diào)兩個方面：一是，全范圍為房企減負。如降低預售許可的標準、加快預售資金的返還、降低土地增值稅預征率、支持房企促銷活動等。二是，多渠道強化去庫存，包括對大學生和新市民實施購房補貼、放寬二手房公積金貸款房齡年限、公寓產(chǎn)品落實民用價格標準等。同時，在財政、金融、稅費等方面提出了更多保障。

??嚴躍進分析認為，此次哈市政策是基于市場的矛盾點采取的精準舉措。當前全國很多城市的樓市矛盾，已經(jīng)從過熱開始轉(zhuǎn)為過冷。而且過冷中也出現(xiàn)了新的風險。積極出臺政策進行保障，符合預期。一方面有助于促進市場交易的活躍，另一方面也有助于促進房企經(jīng)營的穩(wěn)健。

??事實上，此前已經(jīng)有部分壓力城市開始“限跌”和“托市”。出于穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的需要，岳陽、昆明、唐山、沈陽、江陰、株洲和張家口等7個城市通過出臺相關(guān)文件或采取約談的方式落地“限跌令”。此外，包括長春、肇慶、珠海、中山和惠州等5個城市在財稅層面出臺了支持性政策，以緩解房地產(chǎn)市場下行壓力。

??雖然地方調(diào)控出現(xiàn)一定分化，但調(diào)控整體依然還是以“穩(wěn)”為主。壓力城市為市場減壓，防止城市房價出現(xiàn)大幅下滑，但政策微調(diào)依然要在堅持“房住不炒”的框架下進行。同時需要強調(diào)的是，不宜將部分城市的“救市”行為解讀成調(diào)控放松的信號，更應該將其理解為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場秩序的一種手段。

??四季度樓市難言樂觀

??展望四季度，雖然市場整體環(huán)境有望進一步改善，但政策仍較為嚴格，短期市場仍存在調(diào)整壓力。

??鑒于“金九”爽約，疊加十一“黃金周”慘淡收場，克而瑞研究中心預計，四季度房地產(chǎn)市場難言樂觀，同比降幅預計進一步擴大，而累計同比增幅也將持續(xù)收窄，至年末或?qū)⒌霖搮^(qū)間。

??不過“熱點恒熱”的分化格局不會發(fā)生根本性逆轉(zhuǎn)。克而瑞研究中心認為，核心一二線需求依舊堅挺，房企推盤積極性也相應高漲，預計整體成交仍有望高位維持。相較而言，弱二線和廣大缺乏基本面支撐的三四線下行壓力依舊較大，信貸收緊使得本就疲軟的購買力更加難以為繼，首付、月供壓力盡顯，去庫存風險仍需警惕。