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??中房網訊 隨著房地產行業由增量時代向存量時代過渡，城市更新市場規模持續擴大，房企也在這一賽道上你追我趕。

??克而瑞研究中心最新數據顯示，百強上市房企中，約有六成房企涉足了城市更新，其中TOP50上市房企的比例達到了78%。若以城市更新規模超100萬平方米計，已成規模的企業比例達到40%左右，超六成百強上市房企有參與城市更新改造的經歷。

??基于入局時間、資金投入和運營經驗等因素的影響，房企涉及城市更新的規模差距非常大，通過城市更新獲取的建面跨度也逐漸拉開。從房企布局城市更新的規模來看，規模最小的房企只參與了1個項目，建面不到10萬平方米，規模最大的房企涉及了100多個項目，總建面可達1億平方米，釋放后貨值達數千億。

??整體來看，隨著行業由增量市場向存量時代過渡，城市更新市場規模將持續擴大。

??政策支撐城市更新發展

??近年來，不管是中央，還是各省市，政策層面對城市更新的支持力度越來越大，為房企布局城市更新提供了政策支持，這也是城市更新長足發展的基礎。

??2019年7月30日，中央政治局會議提出“實施城鎮老舊小區改造、城市停車場、城鄉冷鏈物流設施建設等補短板工程，加快推進信息網絡等新型基礎設施建設”。同年12月，中央經濟工作會議提出“要加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮老舊小區改造，大力發展租賃住房”。

??2020年以來，財政部、住建部等各部委均從各個方面強調推進老舊小區改造。包括“將城鎮老舊小區改造納入了專項債券的支持范圍”“鼓勵房地產開發企業參與老舊小區改造”等。

??同時，全國多個地方政策也明確了未來更新計劃。

??廣州市日前通過的《關于深化城市更新工作推進高質量發展的實施意見》和《廣州市深化城市更新工作推進高質量發展的工作方案》提出，通過完成城市更新三年實施計劃、五年行動方案和十年改造規劃項目，廣州將在近3年對83個城中村實施改造，近5年將完成183個城中村改造。

??《昆明市城市更新改造行動計劃》明確，2020年完成改造項目3個（含1個微改造項目）；2021年完成改造項目8個；2022年完成改造項目26個；2023年完成改造項目51個（含11個微改造項目）；2024年完成改造項目70個（含2個微改造項目）；2025年完成改造項目129個。

??《深圳市2020年度城市更新和土地整備計劃》公布了2020年總體任務，其中城市更新年度任務包括全市新增實施改造任務9000畝，完成改造任務5000畝；新增拆除重建類城市更新單元計劃用地規模679公頃；完成舊工業區綜合整治建筑面積120萬平方米。

??據克而瑞研究中心此前梳理顯示，目前約有30個省市公布了2020年城市更新計劃，其中北上廣深四大一線城市今年計劃推出舊城改造計劃。北京大力推進老舊小區綜合整治，實現新開工80個項目，完成50個老舊小區綜合整治項目，投資超12.8億元。上海堅持留改拆并舉，統籌推進歷史風貌保護、城市更新、舊區改造與大居建設、住房保障，完成55萬平方米、2.8萬戶中心城區成片二級舊里以下房屋改造，新增供應各類保障房6萬套。

表：2020年各省市城市更新計劃情況

??有媒體報道，截至2020年6月末，中國工商銀行城市更新貸款余額超330億元。在城市更新（舊城改造）領域，中國工商銀行已在北京、上海、深圳、廣州、武漢、南京等15個城市開辦城市更新貸款業務。信貸政策和產品體系包括產業園區建設、棚戶區改造、城市更新（舊城改造）、新農村建設等多個領域。

??住建部統計數據顯示，截至今年上半年，全國共有老舊小區約有17萬個，涉及居民超過4200萬戶，建筑面積約為40億平方米，初步估算的投資額將高達4萬億，集中分布于北上廣深四大一線城市以及西安、武漢、天津等二線城市。

??據測算，中國房地產總市值已超過300萬億元，按每年2%的城市更新速率計算，城市更新迎來6萬億元級市場。隨著總市值的不斷增加以及存量轉化率的持續提升，最終市場將迎來10萬億元的大賽道。

??隨著多地城市更新項目陸續公布進展，明確未來改造計劃，存量時代下，城市更新無疑將成為中國經濟新風口和未來城市發展的新增長極。可以預見，未來城市更新領域相應支持和保障政策也將不斷出臺并完善，支持民生保障工作順利開展，并進一步拉動地產領域的有效投資和消費。

??規模最高已達1億平方米

??在土地資源日益短缺的當下，通過城市更新獲取的土地樓板價往往低于周邊的招拍掛土地，房企能用較低的拿地成本撬動更高的利潤，加之一二線城市的土地日趨緊缺，而一些老舊建筑需要拆除重建，城市更新便成為房企拓寬拿地渠道的有效手段。

??城市更新為企業發展帶來新的業績增長點，布局這一領域的房企不斷增加，已成規模的房企比例不斷上升。

??根據房企2020年半年報及公開信息，已有超六成百強上市房企參與城市更新改造，其中約有40%的企業已經達到超百萬方的規模。

??TOP50上市房企參與度更高，其中78%的房企參與城市更新，形成規模的房企占比則達到了51%。究其原因，主要是因為TOP50房企有更充足的資金和更強的運營能力。

??從企業參與規模來看，基于入局時間、資金投入和運營經驗等因素的影響，房企涉及城市更新的規模差距非常大。以企業城市更新業務獲取、但未轉化成土地儲備的那部分建面，即“城市更新潛在建筑總建面”來衡量企業參與城市更新的程度，規模小的只參與了1個項目，建面不到10萬平方米，但規模大的涉及100多個項目，總建面可達1億平方米，釋放后貨值達數千億。

??整體來看，一是由于越來越多的房企進入城市更新賽道，行業即將進入“分蛋糕”狀態，二是由于每家房企在不斷獲取城市更新項目且這部分土儲轉化緩慢，行業整體規模持續擴大。

??三大梯隊房企規模差距拉大

??借道城市更新業務尋找新的業績增長點，已成為大部分房地產企業的共識。整體來看，房企紛紛加入城市更新的賽道，有三個原因：

??1、一二線城市土地供應趨緊，通過對老舊城區的整治改造和再開發，可以有效補充核心一二線城市土儲。

??2、相比競爭激烈的招拍掛拿地方式，參與城市更新能以更低的地價獲取土地儲備，同時也意味著企業能保證更高的利潤率。

??3.城市更新改造的對象往往是城中村和城區的老小區，這些項目一般布局在較為中心的核心地帶，若再改造后入市，有較好的市場預期。

??雖大部分房企已布局城市更新業務，但基于入局時間、資金投入和運營經驗等因素的影響，涉及的規模也有較大差距。

??以房企城市更新潛在建筑總建面來衡量企業參與城市更新的程度，可以把房企分為三個梯隊，佳兆業、富力、恒大城市更新規模遙遙領先。

??具體來看，佳兆業、恒大、富力、融創、時代這5家房企均位于第一梯隊，他們或資本雄厚，或經驗豐富，獲取項目的能力強。2020年上半年新簽約項目未來可釋放建面達百萬級別，城市更新板塊潛在總建面均大于5000萬平方米。

??第二梯隊房企城市更新建筑面積段為1000-5000萬平方米，既有碧桂園、保利、中海這樣的全國性規模房企，也有龍光、奧園、合景泰富這樣的粵系房企憑借地緣優勢高歌猛進。

??第三梯隊參與城市更新部分的建筑面積小于1000萬平方米，其中大于百萬規模的有10余家，絕大多數房企只涉及了零星一兩個項目。他們暫時可能沒有把城市更新作為主要業務發展，但仍把這作為一種有效的拿地手段。

??入局仍面臨挑戰

??城市更新對房企來說雖是一片廣闊的藍海，但房企入局仍面臨挑戰，實現突圍更是需要長時間沉淀。

??實際上，城市更新領域存在一定的門檻。目前，城市更新項目主要集中在大灣區和其他部分一二線城市，參與城市更新的房企也大多為規模房企和有本土優勢的粵系房企。

??鑒于城市更新開發周期長、資金壓力大、規劃難度高、涉及關系復雜等問題，本身存在很多不確定性，因此容易給房企帶來不小的資金壓力，甚至陷入財務風險。

??除此之外，城市更新還對房企的資源協調能力、運營能力提出挑戰。因此，房企在布局時需全面考慮自身條件，清楚舊改模式的復雜性，而在城市更新領域已有所動作的房企要有意識地把城市更新改造經驗形成系統，打造團隊經營，才能有所突破。

??來源：丁祖昱評樓市、克而瑞研究中心，中房網綜合整理