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??2025年1月17日，“2025迎新易居論壇暨2024城市更新實戰優秀案例和優秀企業發布會”在上海大劇院召開。本次活動，由上海易居房地產研究院主辦，上海市房產經濟學會、上海市房地產行業協會、上海市房地產經紀行業協會、上海市城市更新研究會支持。論壇既為“2024城市更新實戰優秀案例和優秀企業研究評審活動”畫上了圓滿句號，又為新年開局奉上了真知灼見。參加論壇的有主辦方、企業代表、專家領導及業內同仁近兩百人。

會場全景

??2025迎新易居論壇暨2024城市更新實戰優秀案例和優秀企業發布會，以多個亮點內容為抓手——專家主題演講、兩本年刊發布、圓桌討論以及城市更新實戰優秀案例和優秀企業發布，對于房地產和城市發展進行了深入思考和探索。

??一、中國經濟“春意漸濃”，房地產要加快向高質量轉型

??上海易居房地產研究院理事長、華東師范大學終身教授張永岳先生為會議開場致辭。他指出，盡管中國經濟面臨諸多挑戰，但國家統計局最新發布的2024年數據顯示出“春意漸濃”積極態勢。2024年，中國固定資產投資規模擴大，高技術產業增長迅速，在國際貿易摩擦背景下出口仍實現顯著增長，諸多成就令人振奮。當然，消費拉動作用等仍有待提升。張永岳先生特別強調，中國亟需推進與經濟發展趨勢相匹配的現代服務業。“易居研究院正致力于為中國現代服務業的增長貢獻專業力量。”他表示。

??關于房地產市場發展，他表示，雖然去年房地產投資下降10.6%，對經濟貢獻有所減弱，但隨著政策調整和城市更新等措施的實施，房地產業正向高質量發展方向轉型。未來，房地產業將更加緊密結合城市轉型、產業結構調整及社區優化，為國家經濟新一輪發展提供重要支撐。

??張永岳先生還提到，面對人口總量減少和城鎮化進程加快的新形勢，社會需要進一步優化觀念、促進經濟增長。在此過程中，空間打造和價值提升至關重要。易居研究院在過去一年中進行了院班子換屆，并取得了一系列專業研究成果，得到了委托單位和社會的高度認可。新一屆領導班子將致力于提升研究院的專業能力和創新能力，繼續為行業發展建言獻策。

張永岳

??隨后論壇環節為新年開局奉上了真知灼見和專業觀點。上海易居房地產研究院副院長嚴躍進與常務副院長崔霽分別做主題演講。

??二、深刻把握止跌回穩新形勢，推動房地產市場高質量發展

??嚴躍進副院長做了題為《止跌回穩態勢下的中國房地產業：2025年市場展望》主題演講。他深入分析中國房地產市場的現狀，并展望了未來的發展方向。演講明確，以“止跌回穩”作為2024年的關鍵詞，同時“穩中向好”作為2025年的關鍵詞。他強調，在當前全國房地產市場呈現止跌回穩的良好態勢下，行業各方必須更深刻和精準地理解這一變化，轉變思維，從傳統“做加法”轉變為2025年的“做減法”。

??第一，精準把握止跌回穩的形勢特征。數據顯示，2024年10月新房成交量同比轉正，結束了自2023年6月以來長達15個月的下降趨勢。此外，二手房交易量也顯著回升，如上海10月份的二手房交易量突破2.2萬套，突破行業默認的榮枯線水平。各個積極信號表明，隨著購房門檻降低和成本減少，市場需求正在逐步釋放，市場信心持續增強。

??第二，持續用力鞏固止跌回穩態勢。2025年將是政策效應進一步釋放的關鍵一年。寬松的購房政策將繼續支持合理住房需求，同時更多的潛在購房者將被吸引入市。例如，一些過去限購嚴格的城市放寬了購房資格限制，這不僅促進了存量房的流通，也為新房市場注入新的活力。宏觀層面，更加積極的財政和貨幣政策將為房地產市場提供強有力的支持，確保市場的穩定健康發展。

??第三、發揮止跌回穩的綜合效應。止跌回穩不僅標志著市場復蘇，還預示著產業鏈的全面復蘇。房屋交付加快后，物業管理、家居消費等后續需求也將得到提振，從而帶動整個內需市場。同時，隨著房地產金融風險的有效化解，社會經濟金融風險也得到有力防范。更重要的是，止跌回穩為構建房地產發展新模式提供了堅實基礎，使企業在探索新發展模式時更具底氣和能力。

??第四、高質量完成2025年各項重點工作。為了實現2025年的目標，行業需要緊密圍繞黨中央的政策精神，落實中央經濟工作會議提出的任務。要重點把握房地產發展新模式的5件事，其成為2025年的重要工作和轉型方向。此類工作涉及：供應、要素、銷售、安全和秩序等多個領域。具體來說：1）住房供應體系：加快發展保障房，增加改善房供給。2）要素聯動機制：住房規劃為準則，人房地產新機制。3）銷售制度改革：推行現房銷售，預售資金監管。4）房屋安全管理：全生命周期管理，房屋養老金制度。5）整治市場秩序：完善過程監管，整治市場秩序。

??此次演講不僅為中國房地產業提供了清晰的方向，也為從業者帶來了信心和更好指導。隨著新模式的探索和發展，中國房地產市場有望在新的一年里展現出更加穩健的姿態。

嚴躍進

??三、擴大內需重要抓手，建立可持續的城市更新模式是關鍵

??崔霽常務副院長做了題為《建立可持續的城市更新模式》主題演講。她提出，城市更新從“有序推進”到“穩步實施”再到“深入實施”，現在已進入到“大力實施”的新階段。2025年首次提出城市更新是擴大內需的重要抓手，其被賦予了更高的定位。近幾年城市更新的重要性和迫切性在不斷上升。城市更新已進入一個量大面廣、多樣化、規模化發展的新階段。通過城市更新，居住條件得到改善，歷史文化得到保護，工作機制日益完善，投融資模式不斷創新，實力企業積極參與。全國城鎮居民實現“戶均一套房”，房地產進入存量時代，城市更新成為城市發展的常態。中國城鎮住宅存量約為335.5億平方米，城鎮住房套數約3.74億套。如果中國城鎮存量住房按照每年2%的更新速度，那么將帶動全國每年7億平米左右的城市更新規模，涉及700余萬套的房屋。

??她強調，在這一過程中，建立可持續的城市更新模式成為關鍵。新發展時期的城市更新與以往模式相比，更新理念上更加強調整體性、系統性和持續性；更新目標上更加突出以人為本和高質量發展；更新內容組成要素上更加多元，層次更加豐富；更新機制上強調政府、市場和社會等更為開放性的多元主體協同共治；更新技術上運用大數據、人工智能等高效解決。

??她以2024優秀實戰案例為例，闡述了建立可持續的發展模式主要路徑在于實戰迭代，并總結了五大方向，給企業以積極參考。其一，以海上清和璽、紅星村改造項目為例，闡述了要創新科學定位，打造特色內容。其二，加強公眾參與，滿足居民需求，其中瑞康里和紅旗村改造項目在這方面工作突出。其三，持續精細運營，保持長期活力，比如鴻壽坊和錦和越界平武Space，就是運營力突出的案例。其四，她還指出，復興歷史風貌，傳承城市文脈有重要意義，比如露香園和桐安里項目。其五，復合業態功能，塑造項目品牌。

??關于如何加快推進建立可持續的城市更新模式，她提出四點建議，認為最主要的還是要解決資金平衡的問題。首先，要正確認識房地產與城市更新的關系。兩者在目的、內容、周期、主體、政策、操作模式等方面均有不同。其次，要支持鼓勵社會資本積極參與城市更新。她建議，政策要發力，既要確定性，又要靈活性；要深化地方國企與其他各類企業的合作機制；還要建立政企溝通渠道，加強信息對稱。第三，要構建算大賬算總賬、算精賬算細賬的資金平衡機制。通過政策通一點、成本降一點、價值提一點、運營補一點，形成“政府擔一點、居民擔一點、金融機構擔一點、市場主體擔一點”的各方主體共擔機制。第四，要加快建立城市更新的專業服務體系。以政府為主導建立的專業服務體系還有待進一步擴大，但更多需要發揮市場的力量，構建一個專家、專業機構、實戰人才和專業平臺共同組成的專業服務體系。

崔霽

??論壇的第五個環節是圓桌討論，由崔霽常務副院長主持，圍繞房地產止跌回穩及城市更新可持續發展等話題進行研討。嘉賓們紛紛分享自己在城市更新行動中的經驗與體會。

圓桌合影

??四、止跌回穩已成業內共識，房地產有望回歸健康長期發展通道

??來自企業界的嘉賓們首先就止跌回穩趨勢延續和市場預期問題進行了討論，他們紛紛表示，房地產市場止跌回穩已成業內共識，企業有信心，未來房地產業有望回歸平穩健康發展通道。

??以平常心看待房地產增速，市場正回歸理性

??原上海世博發展集團董事長戴智偉表示，應以平常心看待未來房地產增速。過去40年，中國改革開放推動了經濟和城市快速發展，房地產市場也因滿足剛性住房需求而迅速擴張。如今，隨著城市化基本完成、生育率下降及人口老齡化，市場正回歸理性，房地產增速將與GDP發展更加吻合，進入穩定發展階段。

戴智偉

??在上海地鐵資產投資管理有限公司董事長莊巍看來，房地產市場的發展必須基于經濟基本面。他指出，雖然難以精準預測市場是螺旋式上升或波動前進的方式，但隨著經濟恢復，房地產一定會出現新的發展，對此他保持樂觀。

莊巍

??止跌回穩已成行業共識，聚焦核心城市與產品迭代

??招商蛇口華東研究院院長陳杲指出，“好消息是，市場不再下滑。”過去3-4年房地產市場深度調整，經過2024年9月的政策調整和一系列措施，基本穩住了下行態勢。雖然筑底過程需要時間，但業界對止跌回穩的方向和趨勢已有共識。目前，約8-10個城市的房地產市場已明顯止住下跌態勢，招商蛇口的投資策略也因此聚焦于此類城市，特別是選擇供求關系健康的核心板塊進行投資。他還提到，產品力才是未來銷售的核心因素，改善型需求的實現仍依賴于收入和預期的改善。接下來各企業將集中精力修復報表、化解風險，并通過調規或折價處理不適合市場的存量資產。陳杲總結道，“每個項目都充滿挑戰，但我們相信只要做好產品，銷售前景樂觀。”他表達了對未來發展的信心。

陳杲

??房地產市場潛力始終存在，城市更新需創意與留白

??華鑫置業集團有限公司副總經理林雪松以上海近期某舊改案例闡述了政策對新一輪房地產需求的催化作用。他指出，目前出臺的政策僅是其工具箱的一部分，未來仍有較大的運作空間。政策催化的同時，市場的企穩主要依靠市場力量。他以海口某項目通過拍賣市場成交、價格超出預期為例，闡釋了即使在當前市場環境下，仍存在潛在的購買力。“我們對未來持適度樂觀態度，”他說，“一些城市的存款增加和貸款利息下降都是未來的潛力所在。”

??關于城市更新，林雪松總結其公司在徐匯、長寧和浦東新區等市中心項目中的操盤經驗，指出在政府引導下效率會顯著提高，同時應由企業主導創新。他認為，城市更新的魅力在于通過時間思考更好的空間利用方式，打造成功的城市更新項目比追求短期銷售更有意義。某些城市更新項目需要“留白”，即保留未開發的空間，以待時間沉淀后勾畫更美好的未來發展藍圖。

林雪松

??五、2025年是關鍵，止跌回穩和良性循環需多維度努力

??止跌回穩的關鍵要看2025年，保持政策連續性

??光大安石資產管理總裁周頌明在圓桌討論中指出，房地產市場止跌回穩涉及多個維度，不同業態和不同能級城市表現差異顯著。2024年下半年政策出臺后，一線城市住宅市場有所回暖，但12月份后的持續性仍有待觀察。他表示，信心的真正回歸關鍵要看2025年，并特別強調了供需關系調控和鼓勵消費政策的重要性。

周頌明

??戴智偉也強調，保持政策連續性至關重要。2024年底推出的穩市措施雖有效刺激了短期需求，但長期健康發展還需政策的持續支持。他提出，通過維護政策穩定性，可以促進從剛性需求到積極消費的良性循環，構建外在推動力與內生增長力相結合的良好閉環機制，確保房地產市場的穩健前行。

??城市更新需多種資本結合與流轉

??莊巍指出，城市更新項目不可忽視多種資本的結合。不同的資金來源——如開發資金、股權融資基金及保險資金——在項目的不同階段發揮獨特作用。鴻壽坊項目展示了開發資金與后期股權融資的成功合作。莊巍認為，城市更新行業的健康發展依賴于資本的頻繁流轉。單靠某一類資本從頭到尾支撐項目，難以實現長期穩定發展。因此，促進各類資本的有效結合和合理流動對于推動城市更新至關重要。“當大宗交易或資金換手更加頻繁時，這將是城市更新行業邁向開放發展的標志。”莊巍總結道。

??城市更新需把握好“兩個關系的平衡”

??上海城投控股股份有限公司副總裁蔣家智以露香園為例，指出在城市更新中，把握好“兩個關系的平衡”至關重要，即平衡好歷史文化保護與現代居住需求的關系，以及平衡好經濟效益與社會責任的關系。

??露香園項目自2002年起由上海城投負責，歷經20多年的改造，通過傳承場所精神、新建與再構建、文化與技術融合等手段，在提升城市功能的同時保留區域特色，實現了歷史文化保護與現代居住需求的平衡。而平衡經濟效益和社會責任的關系是城市更新的重點、難點和痛點。盡管項目在建時政策支持力度大，但在具體實施中常因缺乏操作細則而受限，特別是在保留保護審批周期長和后期分割銷售方面，施工階段的難度尤為突出。為應對這些挑戰，他總結到，首先應充分利用金融支持工具，如政策型低利率信貸、城市更新REITs、基金及證券化產品，以降低成本。其次，需注重合理的規劃與精細化運營，在投資開發前期就聯動后期商業管理和持有物業的經營方案。此外，還需加大政策供給，推動金融系統創新，提供更有力的支持，確保項目順利推進并實現社會效益與經濟效益的雙贏。

蔣家智

??六、城市更新是未來房地產主要動力，長期與短期政策應共同發力

??堅持全方位高水平改革開放

??戴智偉在圓桌討論中提出，為實現房地產市場止跌回穩和城市更新，中國應推進全方位高水平改革開放，與國際接軌。他建議繼續擴大簽證免簽政策，吸引更多國際人才到上海等一線城市，形成良性循環。通過提供安全居住、安逸生活和多元文化，提升城市的國際化水平，促進房地產健康發展，證明中國的“四個自信”的可行性。

??某些限制性政策“做減法”，助力房地產止跌回穩與城市更新

??對于城市更新，周頌明認為這是未來地產行業的核心動力和重點研究方向。由于新增供應將減少，如何盤活低效或無效資產變得至關重要。然而，這一過程面臨諸多挑戰，包括商辦物業使用權年限問題、消防新規老規銜接等諸多實際問題。在政策建議方面，他建議放寬上海限購政策，建議某些商業地產供應過大的城市暫緩新批商辦用地以平衡供需。

??莊巍認為，實現房地產市場止跌回穩和推進城市更新，政策應做“兩個減法”。第一個減法是，適時逐步取消核心城市的現行限制政策，以促進產業健康發展。盡管存在對市場波動的擔憂，但莊巍認為當前形勢穩定，大起大落的風險較小。第二個減法是，政府管制做減法。推行負面清單管理模式。尤其是在城市更新項目中，政府應明確劃定城市規劃、文化保護及風貌保護等紅線，之后將具體實施方向交由市場和企業決定。通過減少不必要的管制，優化政策環境，莊巍相信這將為房地產市場的穩定和城市更新注入新的動力。

??陳杲指出，當前居民、企業和地方政府難以進一步加杠桿，中央政府主導推動化債，是促進資金循環和市場穩定的有力舉措。目前，某些核心城市的房地產增量市場限制性政策仍然較多。另一方面，存量資產盤活方面也存在一些限制性政策，導致回購價格過低或難以盤活，他呼吁政策在這些方面優化調整，以促進企業“輕裝上陣”，相信這將大幅提升市場活力，縮短止跌回穩的過程。

??加強政府引導和與政府深度合作，有助于政策落實

??林雪松指出，盡管近期出臺了大量政策文件，但要真正吃透并落實到實際操作中，企業仍需進行深入研究，并與地方政府進一步探討細節。他分享了公司在政策落地方面的經驗，強調通過與政府成立合資公司或合作模式來確保政策的有效實施。“只有當政府深度參與并充分了解項目的真實情況后，才更愿意落實那些可控的政策。”他說。

??七、2024優秀案例和企業名單、易居研究年刊在會上隆重發布

??隨后，原上海市房管局正局級巡視員龐元介紹了“2024城市更新實戰優秀案例和優秀企業研究評審活動”中案例評審的標準和過程，正式發布2024城市更新實戰優秀案例，并對案例的內容及特色作簡要介紹。在現場掌聲中，上海市房地產行業協會秘書長蔣慰如、上海市房產經濟學會副會長、秘書長忻一鳴為實戰優秀案例頒發證書。

龐元正式發布2024城市更新實戰優秀案例

??2024城市更新實戰優秀案例名單如下：

瑞康里

紅旗村改造項目

露香園

鴻壽坊

海上·清和璽

新象限丨武夷

欣虹匯+淶港星苑

桐安里

錦和越界平武Space

百致/百空間上海文化商廈

　　上海易居房地產研究院理事長張永岳發布2024城市更新優秀企業，并對企業做法和成果做簡要介紹。上海市房地產經紀行業協會秘書長陳亮、上海市城市更新研究會執行會長林堃為優秀企業頒發證書。相關企業名單如下：

瑞安房地產

招商蛇口華東區域上海公司

上海城市更新建設發展有限公司

上海城投控股股份有限公司

中海企業集團上海公司

上海錦和商業經營管理股份有限公司

華鑫置業（集團）有限公司

上海建工房產有限公司

??易居研究兩本年刊也于會上正式發布。它們分別是《易居研究2024年終特刊：止跌回穩態勢下的中國房地產業》和《易居研究2025迎新專刊：可持續的城市更新模式》。

易居研究兩本年刊發布

??作為“2024城市更新實戰優秀案例和優秀企業研究評審活動”的最后一環，10個城市更新實戰優秀案例和8家城市更新優秀企業的發布，為活動畫上了圓滿的句號。

??八、城市更新方興未艾，未來深化研究共創新篇章

??最后，張永岳先生做會議總結。他對過去三年的易居研究院在城市更新領域的工作進行了總結，并展望了未來的發展方向。他指出，響應黨的二十大提出的城市更新要求，五家單位攜手合作，聚焦“實戰”，通過評選優秀案例和企業來匯集行業力量，以實際行動促進城市更新工作。

??他強調，實戰經驗的積累是推動城市更新成功的關鍵路徑。為此，評選活動制定了嚴格的評選流程，歷經6次專家評審會、10次專業研討會，并實地走訪超過30家企業和案例，最終評選出35個典型案例及8家表現卓越的企業。這些成果被匯編成三本專業刊物，不僅記錄了行業的成功經驗和創新實踐，也標志著對這一領域認知的深化。

??“中央相關部門對此高度重視，逐步形成了系統性和規范性的政策框架，推動城市更新進入規模化和多樣化的嶄新階段。”張永岳先生宣布2025年將以深化研究作為新的工作重點，邀請行業同仁特別是各個創造優秀案例的企業共同參與，旨在進一步探索城市更新與房地產新模式的融合發展之路，共同書寫城市更新的新篇章。

優秀案例和企業展示

??本次論壇在熱烈祥和的氛圍中落下帷幕。與會者表示，易居研究院立足房地產民間智庫定位，每年堅持為行業企業和社會奉獻專業知識，充分體現出研究院較好的社會責任和使命感。與會者相信，在2025年持續用力推動房地產市場止跌回穩的過程中，相信中國房地產業和城市更新發展將朝著高質量發展的方向前進。