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??南方綠博園農業項目的龜園里，曾經有一座假山。就在這座假山將要被拆除的頭天晚上凌晨2點時分，有人悄悄挖開了這座假山，并從假山的地下室內搬運出一萬瓶茅臺酒。

??這一幕被當地村民拍了下來，視頻在當地迅速發酵。沒過多久，當地一位已退休多年的市政協副秘書長接受調查，其曾長期在當地任鎮黨委書記一職。

??這是一個真實的故事。事發廣東中山市古鎮鎮海洲村。時間為2019年5月。

??幾年前，在海洲村，就發生過一樁村干部貪腐窩案。包括海洲村原黨委書記在內的5人被控斂財441萬元。斂財手段包括虛構村路修建和維修工程，在工程領域收受商人賄賂使其中標工程等。

??海洲村還有一位年近古稀的老人，為了海洲村的土地補償問題，多年來奔走在各級部門之間，并為此積攢下了大約200斤重的紙質材料，這些材料多涉及海洲村的土地違法征收、土地補償不公、村集體資產嚴重流失等問題。

??7月中旬，中國房地產報記者在廣東中山市采訪發現，古鎮鎮海洲村的上述土地問題并非孤例。在中山市三鄉鎮平東村、鴉崗村、石岐區張溪村、坦洲鎮申堂村等，類似土地問題也普遍存在。

??就上述問題，記者通過走訪、致電以及短信等途徑，采訪了中山市多個部門相關負責人，均未獲得任何回應。

??記者調查中還獲悉，在中山市自然資源局向村民回復并公布的一宗新醫院用地的土地編號上，捆綁著中山市不同區域的23個地塊。也就是說，這23個地塊使用了這一個土地使用證編號，疑竇重重。

??集體土地被指遭蠶食

??廣東省中山市古鎮鎮有著“中國燈飾之都”稱號，海洲村正是燈都發源地。該村于2005年由9個自然村合并而成。是中山市最大的行政村。

??海洲村合并時，在當地坊間有一個廣為人知的傳聞，如果這9個自然村的村書記能同意合并為一個海洲行政村，每位村書記將能獲得一畝土地和10萬元現金獎勵，還可以獲得一個澳門永久投資移民資格。在這個傳聞中，當時這9個村子的資金主要用于了上述獎勵開支和投資移民。其中一人，因為不同意合并被撤職。

??針對這一傳聞，古鎮鎮黨委宣傳辦回復稱“不清楚”。

??私藏萬瓶茅臺酒之地的南方綠博園項目，就位于海洲村，占地4300畝。協議租賃土地20年，2026年到期。由于使用過程中，未向村民支付分文租金，村民在追要租金過程中，土地租賃協議被古鎮鎮政府于2019年單方解除。

??綠博園項目起初，是廣東省南方高新農業示范區。獲得巨額農補后，項目慢慢發展成了綠博園，并種植花草樹木，再往后演變成了當地黨政領導的“后花園”，園內私自建起了53套違法建筑，被村民稱為“別墅”。每套違建別墅占地面積達1~2畝。這些違建別墅中，涉及官員的，免交租金。涉及企業老板的，有人以每畝38萬元至45萬元價格，以租代征。

??有村民憤起舉報，多數違建已于2020年被拆除，記者在現場看到，園內仍有多套違建別墅未被拆除，并有人居住。

??有村民找古鎮鎮政府追要土地租賃費用，被告知“這個項目因基建投資已達6000余萬元，所以沒有土地租金了。”對于巨額農補去了哪兒？村民也說不清楚。就在土地租賃合同解除后，有村民從官方公布的數據中發現，原來的綠博園4300畝土地，少了1000畝。村民獲悉，其中有多名基層官員分別圈地數百畝，把這1000畝土地私自圈起，并多數用于吃喝玩樂功能。

??村民股權轉讓存疑

??除了南方綠博園內土地大量流失，村民稱，在海洲村還有一塊占地210畝的“昇海豪庭”商住項目也存在集體資產流失。

??中國房地產報記者獲悉，海洲村成立的中山市古鎮鎮海洲村股份合作經濟聯合社（以下簡稱“海洲經聯社”），于數年前的2017年1月5日，在廣州市產權交易所對其屬下的中山市海洲置業發展有限公司（以下簡稱“海洲置業”）的100%股權轉讓進行交易。中山萬科以6.5億元拿下海洲置業100%股權。其名下的210畝“昇海豪庭”商住項目也一并轉讓給了中山萬科。之后，“昇海豪庭”改名為“萬科城”。

??6.5億元拿下的210畝地塊，在復雜的合同權利義務中，海洲村村民把這一地塊折合成了每畝地價約360萬元。同一時期周邊平均地價已達每畝1100萬元，“萬科城”地塊相當于平均地價的三分之一。按照官方公布的數據，同一時期2016年周邊最廉價的地塊為每畝980萬元，最貴地塊達每畝1930萬元。這個地價在村民看來，是嚴重的集體資產流失。

??充滿爭議的是，村民認為，海洲置業100%股權轉讓時，有將海洲經聯社（海洲村委會）名下全部資產，包括210畝昇海豪庭土地在內一并轉讓的跡象。有村民對此提起了行政訴訟，要求海洲經聯社和海洲置業公開其名下的全部資產。村民贏了官司，古鎮鎮政府也責令其公開該信息，海洲經聯社和海洲置業至今也沒公開。

??記者獲得的古鎮鎮政府審計辦的一份內部審計報告顯示，海洲經聯社（海洲村委會）及其下屬的海洲置業、海洲物業的固定資產由563項資產構成，其中包括村集體所有土地和不動產以及210畝昇海豪庭土地。

??在村民看來，海洲物業根本沒有運營，近乎倒閉狀態，海洲置業的注冊資本金約為2.7億元，并且為實繳資本。無論是行政訴訟還是政府行政行為，都沒能揭開這個全部資產的“黑洞”。諸多跡象，讓村民形成了一個思維邏輯，海洲經聯社的全部資產早已劃入了海洲置業名下，海洲置業名下的全部資產也早已隨著100%的股權轉讓而轉移了。

??曾經代理村民提起行政訴訟的北京圣運律師所劉曉剛律師認為，海洲置業已經多次股權變更，在每一次的股權變更中都不能排除暗箱操作，并以股權轉讓的方式來侵害村民集體資產的嫌疑。

??海洲置業在這次100%股權轉讓時，并沒有經過全體村民簽字同意。只是事后才進行了補充簽字，同意簽字后將能領取每股4.3萬元的股權轉讓分配款。據了解，海洲村至今仍有600余村民沒有簽字表決。也沒能領取這筆款項。劉曉剛律師認為，股權轉讓，應當先由村民表決同意后，才能決定處置。

??不只是海洲村。三鄉鎮平東村占地530畝的“藝墅花園”項目，諸多疑問也同樣讓村民不滿。其中，多年前開發的占地166畝的項目一期，先是由平東村委會屬下的中山市三鄉鎮平東經濟聯合社（以下簡稱“平東經聯社”）以低價賣給了廣東（香港）旅游公司，多年以后，隨著地價的上漲，該地塊又被平東經聯社以高地價買回。按村民計算，從中虧損了1700余萬元。后來，平東經聯社成立了中山市尚東實業發展有限公司（以下簡稱“尚東公司”），并以尚東公司名義與中山市世光創建實業有限公司（以下簡稱“世光創建實業”）合作開發。期間，尚東公司的80%股權被轉讓給了世光創建實業。直至2021年2月，平東經聯社從尚東公司徹底退出。這一切，并沒有經過村民表決和同意。

??村民開始向三鄉鎮政府、中山市自然資源局等各級部門反映問題，并向多個部門申請信息公開。記者查看這些被回復的信息內容發現，結果都指向了平東村委會和平東經聯社。村民向村委會當面提出信息公開申請遭到拒收，郵寄送達也被拒接。多年以來，村民申請公開的征地批文、一書四方案，以及有關拆遷、補償、安置等信息也都至今沒有公開。其他一些信息也被相關部門回復“本機關未保存，信息不存在”或“檔案中未存有征地補償相關資料”等。

??“藝墅花園”項目第二期、第三期占地360余畝的地塊，一塊用圍擋圍起并閑置了20余年至今，另一塊，就在記者發稿前獲悉最新消息，由平東村委會剛剛發出了《清退農作物的通告》。

??村民們一頭霧水。除了一期開發時曾經補償過每個村民1萬元的補償款，后來又補償了1.4萬元。剩下的360余畝地塊從未獲得過任何補償。

??中國房地產報記者發現，村民股權未經村民簽字和同意就私自轉讓的問題，在中山不是個別現象。在石岐區張溪村，只是村民小組長簽個字，村民從來沒有參與，數千畝土地慢慢地、一點一點地就被轉讓出去了。

??別墅的戲法

??三鄉鎮平東村“平東鄉村俱樂部”別墅項目頗為顯眼。小區位于谷都大道一側，占地1000余畝。按照當時的規劃，開發面積為30畝。后來，慢慢演變成了千畝別墅群。別墅地塊是單獨出售，然后私自建設。每套別墅占地面積在1畝至2畝，甚至更大面積。該項目大約從1998年開始按套開發。至今仍處于賣地、開發狀態。

??記者發現，“禁墅令”早在多年前就被國家三令五申。

??1995年5月26日國務院下發《關于控制高檔房地產開發項目的通知》，別墅等高檔住宅及度假村原則上不再批準立項。

??2003年2月份，國土資源部發布《關于清理各類園區用地、加強土地供應調控的緊急通知》，規定“今后5年內停止別墅類用地供應”。

??2004年10月21日，《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》再次強調“繼續停止高檔別墅類房地產、高爾夫球場等用地的審批”。

??2006年《國土資源部關于當前進一步從嚴土地管理的緊急通知》對高檔別墅類房地產一律停止其供地和辦理相關用地手續，進行全面清理。

??2008年初，國務院再次下達《關于促進節約集約用地的通知》，要求“合理安排住宅用地;繼續停止別墅類房地產開發項目的土地供應”。

??2012年2月，國土資源部發布《關于做好2012年房地產用地管理和調控重點工作的通知》，通知在住房用地方面提出，合理增加普通商品住房用地，嚴格控制高檔住宅用地，不得以任何形式安排別墅類用地。

??2012年6月，根據國土資源部、國家發展改革委聯合印發的通知，《限制用地項目目錄(2012年本)》和《禁止用地項目目錄(2012年本)》頒布實施。首次列出住宅項目容積率不得低于1.0的標準。

??2016年9月，國土資源部召開新聞發布會，表示將進一步從嚴土地管理，重申全國各地停止審批別墅類供地和辦理相關用地手續，對聯排別墅、低密度花園等類別墅項目的審批也將進一步控制。

??27年時間里，國家多次重申強調的“禁墅令”，沒能禁止高端別墅漫山遍野的瘋長。在中山，“禁墅令”成了一紙空文。

??記者注意到，千畝平東鄉村俱樂部別墅項目曾經由平東經聯社集體開發。小區內設計有游泳池、網球場、健身房、桑拿等娛樂休閑項目。按照當時的宣傳，這些產權和設施主要用于村民娛樂服務。

??只是后來，沒人再提集體開發了，小區也慢慢變成了私人開發。千畝土地上，除了其中的480畝土地給予村民每畝相應的土地補償，另外500畝土地是誰開發，如何開發，村民沒人能說清楚，村民也沒再獲得任何土地補償。而上述娛樂項目和產權，經過村民反映和申請信息公開，他們才恍然大悟，原來的集體產權早已變成了某個人的私人產權。

??在2019年，別墅群內的另一個12畝地塊，賣了4800萬元。折合每畝400萬元。但村民反映，這個地塊村委會只得到120萬元。折合每畝10萬元。村民告訴記者，鄉村俱樂部別墅小區地塊是三鄉鎮最好的地塊，2019年賣到了每畝地800萬元。有村民質疑，這12畝地塊，巨額賣地收入差價4680萬元哪兒去了？

??與平東鄉村俱樂部別墅群相鄰的是三鄉鎮鴉崗村的“景怡新村”別墅群，也由原來計劃開發的幾十畝慢慢演變成了千畝。至今仍處于賣地并私自建設狀態。近千畝土地，除了分給碧桂園的102畝的地塊建設了高層住宅，村民獲得了相應土地補償，另外800畝土地至今沒有任何土地補償。

??據記者了解，截至2017年，該別墅群已辦理了220畝的國有土地使用證。

??后來，村民發現，2019年三鄉鎮政府與鴉崗村委會給鴉崗村村民辦理了170畝的集體土地使用證，卻沒分配給村民宅基地，而是被別墅套用了。

??村民認為，景怡新村別墅群屬于違法占地，向相關部門反映后，經確認，僅認定了7套別墅屬于違建，并對其下達了行政處罰決定書，責令其退還非法占用的土地。

??另外，數百畝別墅仍處于無證狀態。那220余畝土地是如何由集體土地變成了國有土地的？村民無從獲悉。

??位于三鄉鎮溫泉區景點，占地100畝的“中山云山雅墅”別墅群，也榜上有名。

??警惕土地“燈下黑”

??在土地開發、城鎮化開發過程中，經濟聯合社的運營模式，無疑改變了農民“資源破碎”的局面，以社帶村抱團發展，整合資源，為促進集體經濟增收發揮了重要作用。

??但是，由于對干部監管制度的不完善，以及經濟聯合社信息不夠公開透明等原因，為一些地方政治生態滋生了貪腐的土壤，導致經濟聯合社干部違法違紀現象成為了基層治理的一個突出問題，影響黨風廉政建設和地區和諧穩定。中國房地產報記者在調查中發現了各種情況：

??——古鎮鎮的新醫院項目，一個土地證編號，被23塊土地套用。

??記者在現場看到，古鎮鎮的新醫院項目大門緊閉，圍墻內處于停工狀態。

??幾年前，古鎮醫院及地塊以8億元價格賣給了溫州商會。新醫院選址在海洲村，并作為廣東省立項項目，從海洲村拿出120畝土地，但圈起圍擋后村民發現實際被圈了200畝。再往后，越圈越多，后來圈了300余畝。

??有村民因土地問題向有關部門反映，遭到當地民警警告，某村民家的大門還被噴涂了“死光”二字，被村民安裝的攝像頭拍下。

??后來，中山市自然資源局向村民回復并公布了新醫院用地的土地編號，村民發現在這一個土地使用證編號上竟捆綁著中山市不同區域的23個地塊。也就是說，這23個地塊使用了這一個土地使用證編號。這些地塊分布在中山市古鎮鎮海洲村、古一村、古二村、古三村、板芙鎮、市東區庫充村城區等地。村民反映后，新醫院項目土地證號被變更。

??——三鄉鎮平東村存在土地弄虛作假。其中，平東中學以合作辦學形式簽訂土地租賃合同20年，在后來的使用過程中，又被重新簽訂了兩次合同，分別是15年，但村民通過其他途徑獲得的土地合作協議顯示，合同簽字期限為50年。不僅如此，村民在該地塊上從沒分配過一分錢紅利。

??——古鎮鎮海洲村涉嫌壟斷經營。海洲村螺沙麒麟工業區，有企業主于20年前租賃村集體土地，投資數百萬元自建廠房。租期20年。合同到期后不再給企業主續簽，而是以租賃土地的形式，把廠房低價租給了他人。記者采訪獲悉，海洲村以每畝每年4.2萬元的地價租賃給了他人。中間商再把地面以上的廠房高價轉租出去。每平方米每月的廠房租金達26元。土地以每畝每年4.2萬元的地價計算，折合每平方米每月5.75元。中間商從中獲利每平方米每月20余元。如果廠房是兩層的，將獲得更高利潤。有企業主告訴記者，這種情況在螺沙麒麟工業區至少涉及300畝土地。這在村民看來，能做這個中間商的人，“都是有裙帶關系的人”，這是“壟斷經營”。

??——三鄉鎮平東村股民資格問題。按照經濟聯合社章程約定，違反計劃生育超生的、非農戶，都不在入股范圍。村民反映，全村至少有十余人不符合章程規定，卻入了股份。村民告訴記者，村子里也有服兵役退役后沒能入股的。

??現象各式各樣，但是如何使經濟聯合社健康、有序、良性發展，以及在經濟聯合社運營模式下，如何保障農民合法權益，維護國家政策的嚴肅性和正當性，依然是一個亟待解決的新命題。

??就在發稿前，記者獲得一個最新消息：7月9日，古鎮鎮黨委有關領導被停職。

??在此之前，廣東省生態環境廳和中山市自然資源局有相關人員被免職。