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??浙江省浦江縣黃宅鎮(zhèn)，一樁延宕近20年的爛尾項目懸案，眾債權(quán)人多年來艱難自救、引入外部投資啟動的復(fù)建方案，卻波瀾橫生盤活前景黯然。至今104位債權(quán)人超2億元累計債務(wù)追索無門。

??東方麗都項目位于浙江省浦江縣黃宅鎮(zhèn)，占地5060平方米，規(guī)劃建筑面積1.87萬平方米，2002年由黃某紅個人拍得，2003年啟動建設(shè)，至2008年完工60%。

??期間，項目歷經(jīng)抵押借貸、未批先建、越證建設(shè)、無證銷售、司法訴訟至最終爛尾，購房人和施工方等多年追索無果，逐步形成登記在冊104位債權(quán)人。據(jù)初步統(tǒng)計，多年累積的債務(wù)本息合計超2億元，僅本金就達(dá)9566萬元。

??經(jīng)專業(yè)機構(gòu)評估預(yù)算，盤活爛尾樓盤尚需追加投入6000萬元，若自救成功，項目房產(chǎn)總價值約1.3億元，可為當(dāng)?shù)卣畡?chuàng)造2000萬元稅收。

??2019年3月底，眾債權(quán)人成立債權(quán)人代表小組尋求自救，后與債務(wù)人黃某紅達(dá)成共識，試圖通過引入投資人盤活項目。

??雙方先后與浙江百盛控股集團有限公司（以下簡稱“百盛集團”）接洽，引入投資盤活該項目，以期徹底解決延宕近20年的歷史遺留問題。

??2021年,百盛集團與債權(quán)人及債務(wù)人互相簽訂了合作框架協(xié)議,并收購了債務(wù)人的銀行土地抵押債權(quán),同時向浦江縣人民政府相關(guān)負(fù)責(zé)人做了情況說明和投資方案,獲得認(rèn)同后,迅速啟動續(xù)建項目的前期工作,并陸續(xù)投入了700余萬元。

??豈料中途生變，傳言債務(wù)人黃某紅以項目違建無法辦證為由，與最大債權(quán)人黃某星（黃某紅其兄）向浦江縣人民法院提起個人破產(chǎn)申請；部分債權(quán)人代表“反水”，與百盛集團合作態(tài)度發(fā)生180度轉(zhuǎn)變，意在引入新投資人；浦江縣政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)也由初期認(rèn)可方案到態(tài)度也發(fā)生轉(zhuǎn)變，促使百盛集團萌生退意，遂向杭州市西湖區(qū)法院提起司法拍賣債權(quán)程序申請。

??項目復(fù)建陷入僵局，原本欲“成人之美”盤活項目的投資方百盛集團也陷入泥沼，而浦江縣當(dāng)?shù)馗鱾€職能部門卻互相推諉，遲遲不能拿出一份切實可行、落地見效的解決方案。

??面對債權(quán)人和記者的詢問，浦江縣工作專班相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，東方麗都債務(wù)問題的協(xié)調(diào)，應(yīng)由浦江縣自然資源與規(guī)劃局（以下簡稱“自規(guī)局”）等職能部門作出回復(fù)，并表示將請示工作組主要負(fù)責(zé)人；浦江縣自規(guī)局主要負(fù)責(zé)人則表示，應(yīng)由工作專班統(tǒng)籌各部門作出回應(yīng)，工作專班由各相關(guān)職能部門辦抽調(diào)人員組成；浦江縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局（以下簡稱“浦江縣住建局”）分管房產(chǎn)預(yù)售的工作人員表示，東方麗都屬于個人開發(fā)項目，其違法行為的界定和查處應(yīng)由自規(guī)局作出；工作組成員單位之一的浦江縣人民法院則傾向于債務(wù)人黃某紅走個人破產(chǎn)程序。

??項目盤活前景撲朔迷離，百盛集團申請的司法拍賣債權(quán)也陷入僵局，而在種種反常之下，讓當(dāng)?shù)卣萑肓诵姓蛔鳛楹蜖I商環(huán)境的拷問之中。

??爛尾樓項目現(xiàn)場

??浙江綜合改革試點鎮(zhèn) 爛尾項目涉多重違規(guī)

??東方麗都項目位于浦江縣黃宅鎮(zhèn)中山工業(yè)園，20年前市場前景可期。

??黃宅鎮(zhèn)位于浦江縣東南部，與義烏市毗鄰，系浦江縣第一大鎮(zhèn)。作為浙江省小城鎮(zhèn)綜合改革試點鎮(zhèn)、金華市中心鎮(zhèn)，吸引了碧桂園等知名房企入駐開發(fā)項目。

??2002年6月26日，浦江縣原國土資源局發(fā)布浦地讓（2002年)9號國有土地使用權(quán)出讓公告：土地占地 5060平方米，規(guī)劃用途為商住綜合用地，出讓年限為50年。

??黃某紅以個人名義拍得該土地，并簽訂（2002年）第1353號國有土地使用權(quán)出讓合同，辦理浦國用（2003年）字第02-47號國有土地使用權(quán)證；2003年1月8日領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證，同年1月21日領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

??在“曬地”8年多后，直到2009年9月，黃某紅才開始按浦江東方麗都1號樓、2號樓全套施工圖和圖審（工程號09HZ0910）施工建設(shè)，至項目施工至規(guī)劃的60%（3棟中2棟主體結(jié)構(gòu)已封頂），期間與浦江縣黃宅鎮(zhèn)政府簽訂了《建筑工程施工安全目標(biāo)管理責(zé)任書》。

??2009年12月至2011年2月期間，東方麗都項目在未取得預(yù)售許可證的情況下，對外公開銷售，并至少簽訂了45份以上房產(chǎn)認(rèn)購書，違規(guī)銷售所得房款超1000萬元。

??2012年，浦江縣原國土資源局對黃某紅越證占用集體土地建設(shè)行為進行了查處，確認(rèn)項目超占出讓規(guī)劃紅線范圍外土地184.85平方米。

??2014年2月12日，由浦江縣城管執(zhí)法局、原建設(shè)局、原國土資源局就其違建情況抄送縣政府處理意見顯示：1、2號樓非法占用國有土地及地上建筑物進行公開拍賣，已沒收部分3號樓地下室回填；縣建設(shè)局按照現(xiàn)狀出具該拍賣地塊土地使用性質(zhì)、建筑占地面積、地上建筑面積的規(guī)劃指標(biāo)數(shù)據(jù)；若該拍賣地塊與中山工業(yè)園區(qū) A 地塊為同一受讓人，則可以合并土地登記及規(guī)劃許可；除1號樓、2 號樓已建建筑按現(xiàn)狀核定建筑后退外，其余規(guī)劃條件按縣府辦〔2009年〕第 89號抄告單和浦城規(guī)委辦〔2009年〕年3號會議紀(jì)要核定。

??2015年8月21日，浦江縣縣長辦公會議紀(jì)要載明會議同意東方麗都國有土地出讓方案及具體指標(biāo)，出讓規(guī)劃條件在原批準(zhǔn)的控規(guī)指標(biāo)下進行優(yōu)化，容積率調(diào)整為2.0~2.5，商服比例調(diào)整為 10%~30%，建筑密度調(diào)整為<35%，綠地率調(diào)整為20%~30%，西側(cè)、北側(cè)及轉(zhuǎn)角處建筑退讓做適當(dāng)調(diào)整，用地性質(zhì)和建筑限高不予調(diào)整。

??就此定下東方麗都整改基調(diào)，為后續(xù)建設(shè)提供了政策依據(jù)。

??在此期間，黃某紅頻繁更換施工方，土地抵押貸款、民間借貸、工程款等債務(wù)逐年累積，最終因無力續(xù)建導(dǎo)致項目爛尾。此前交付認(rèn)購款的購房者也加入債務(wù)追償行列并提起訴訟，經(jīng)當(dāng)?shù)胤ㄔ号袥Q后卻無一例能通過強制執(zhí)行達(dá)成追償目的。

??此后多年，諸多債權(quán)人尋求信訪、司法途徑均未能等來債務(wù)及購房款追償問題的解決。

??挖好坑基待建樓盤

??黃某紅的債務(wù)圖譜

??黃某紅，浦江縣黃宅鎮(zhèn)人，曾被譽為當(dāng)?shù)厥赘弧?jù)當(dāng)?shù)貍鶛?quán)人介紹，其人參股物業(yè)、進出口貿(mào)易公司，并任職多家公司高管，在毗鄰鎮(zhèn)政府擁有占地十余畝的豪華別墅，并間接持有浦江縣多處高檔房產(chǎn)。

??黃某紅拍得東方麗都項目地塊后，圍繞地塊開發(fā)建設(shè)，歷經(jīng)抵押借貸、民間借貸、越證建設(shè)、無證銷售等多重問題，至項目爛尾后，形成登記在冊104位債權(quán)人，據(jù)初步統(tǒng)計合計債務(wù)本息超2億元，債權(quán)人包括40余戶購房人、6家建筑供應(yīng)商、50余名個人借款出借人。

??根據(jù)2019年11月8日浦江縣領(lǐng)導(dǎo)干部接待群眾來訪登記表統(tǒng)計，其中債務(wù)金額100萬元以上債權(quán)人25個、50萬元以上46個，債務(wù)金額最少的5萬元、最多的達(dá)2100萬元。

??其中，2007年，黃某紅通過抵押開發(fā)土地從杭州聯(lián)合銀行三墩支行貸款300萬元，本息合計約700余萬元至今未歸還，目前該債權(quán)已被諸暨市金喆貿(mào)易有限公司（以下簡稱“金喆貿(mào)易”，百盛集團為實控人）收購。

??不完全統(tǒng)計，在項目開發(fā)建設(shè)期間，黃某紅先后向50余人進行民間借貸，部分債務(wù)無借據(jù)及轉(zhuǎn)款記錄等留存，債務(wù)被質(zhì)疑虛構(gòu)。

??此外，在項目開發(fā)建設(shè)期間，因未批先建、超占土地、越證建設(shè)被查處，黃某紅組織社會閑散人員圍毆原建設(shè)局現(xiàn)場查處人員，后僅繳納3697元罰款，其余處罰申請法院強制執(zhí)行，再無下文。

??項目所涉多家建筑公司的工程款至今尚未結(jié)清。同時，與眾多購房人以未經(jīng)工商登記的東方麗都置業(yè)發(fā)展有限公司簽署認(rèn)購協(xié)議書，通過收取定金，首付款及或全款, 變相騙取不特定公眾，數(shù)額不詳。

??不完全統(tǒng)計，有 16名債權(quán)人經(jīng)法院判決應(yīng)執(zhí)行標(biāo)的額總計4152.32萬元。

??目前，東方麗都項目售樓處和部分底層商業(yè)被黃某紅出租，長期獲取租金收益。

??而另一方面，在長達(dá)近20年的時間里，黃某紅累積形成巨額債務(wù)，債權(quán)人無論通過何種途徑表達(dá)合理訴求，債務(wù)纏身的黃某紅生活如常，未受任何影響。

??誰在保護黃某紅？背后有無保護傘？成為諸多債權(quán)人心中難解的疑問。

??黃某紅電話一直處于無人接聽狀態(tài)。

??債權(quán)人艱難自救

??迫于黃某紅債務(wù)問題多年未能突破，債權(quán)人開始尋求自救，希望通過引入投資人的方式盤活資產(chǎn)并住進爛尾多時、屬于自己的房產(chǎn)。

??2019年3月，部分債權(quán)人代表召集100多位債權(quán)人先后組織召開20多次會議，成立了由8名債權(quán)人代表組成的工作組。在梳理債權(quán)金額并逐一進行登記、確認(rèn)和公告，擬定多數(shù)債權(quán)人認(rèn)可的以房抵債方案后，債權(quán)人代表工作組開始對外尋求投資人。

??此間，工作組曾多次向黃宅鎮(zhèn)政府報備進展情況，債務(wù)人黃某紅也向鎮(zhèn)政府作出書面承諾，認(rèn)可債務(wù)數(shù)額，以房抵債方案，同意引入投資人以盤活爛尾樓。

??2019年3月28日，包括陳某艦、黃某蓮（民間借貸人，黃某紅本家親戚，無借貸憑證）、葛某雨（工程款）、黃某鋼（購房者）等8人組成的債權(quán)人工作組與黃某紅簽訂《債務(wù)協(xié)議書》，并約定黃某紅以現(xiàn)有資產(chǎn)、土地變價、折價拍賣清償債務(wù)，黃某紅不得再進行其它抵押擔(dān)保，影響債權(quán)人權(quán)利行使。

??但黃某紅并無誠心解決債務(wù)，在答應(yīng)將爛尾樓抵債給全體債權(quán)人(免除1億余元利息)處置后，私自將售樓部出租長達(dá)兩年，10 余萬租金全部用于個人消費，另將多間臨街底商出租。

??黃某紅不守承諾的行為，導(dǎo)致債權(quán)人產(chǎn)生信任隔閡，矛盾愈演愈烈。

??此時，百盛集團進入視野，三方經(jīng)過多次磋商，達(dá)成合作意向。同時確定了以9800元/平方米為標(biāo)準(zhǔn)的以房抵債處置方案(浦江縣當(dāng)年7月商品房均價15340元/平方米)。

??在多方努力下，東方麗都項目盤活似乎重現(xiàn)曙光。

??2020年底，債權(quán)人代表赴諸暨市區(qū)與百盛集團接洽。2021年2月10日，債權(quán)人工作組與百盛集團簽訂《合作框架協(xié)議》約定，由百盛集團投資完成東方麗都項目續(xù)建完成后，通過以房抵債或收購全體債務(wù)人債權(quán)的方式清償黃某紅債務(wù)。

??《合作框架協(xié)議》同時約定，百盛集團負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)浦江縣政府相關(guān)部門，重新辦理土地規(guī)劃等相關(guān)手續(xù)，依法注冊項目公司承擔(dān)開發(fā)責(zé)任。債權(quán)人小組負(fù)責(zé)落實全體債權(quán)人對債權(quán)人代表的授權(quán)，并完成與黃某紅簽訂同意按本金計算債權(quán)，放棄利息、違約金主張，并同意以房抵債；協(xié)助百盛地產(chǎn)完善項目審批手續(xù)；協(xié)助百盛地產(chǎn)與黃某紅完成資產(chǎn)評估，簽訂項目轉(zhuǎn)讓協(xié)議。

??2021年4月8日，在債權(quán)人代表的見證下，百盛集團與黃某紅簽訂《協(xié)議書》載明，鑒于黃某紅已與大部分債權(quán)人及投資協(xié)調(diào)人黃某星簽訂了《債務(wù)處置協(xié)議》，已確定黃某紅欠各債權(quán)人的具體金額及各債權(quán)人同意以東方麗都1#2#樓房產(chǎn)按9800元/平方米金額抵償債務(wù)。

??百盛集團最終與債權(quán)人代表簽署了《“東方麗都”房產(chǎn)項目合作框架協(xié)議》。債權(quán)人同意百盛集團作為《債務(wù)處置協(xié)議》約定由黃某星引進項目投資人，并作為項目投資人繼續(xù)履行《債務(wù)處置協(xié)議》約定的權(quán)利和義務(wù)。

??系列框架協(xié)議簽署后，百盛集團派出投拓人員，在浦江縣注冊設(shè)立浦江金喆置業(yè)有限公司（以下簡稱“金喆置業(yè)”），并注入500萬元注冊金。至此，項目復(fù)建前期工作全面展開，規(guī)劃方案提交至相關(guān)部門。

??2021年4月15日，解決歷史遺留問題專題請示報告也呈送浦江縣人民政府，縣政府主要負(fù)責(zé)人對解決項目問題時間節(jié)點給出了明確的指示意見。

??2021年5月12日，金喆置業(yè)工作人員開始召集債權(quán)人簽訂債權(quán)債務(wù)確認(rèn)協(xié)議，截至目前已有54人簽署協(xié)議。并在債權(quán)人、債務(wù)人的多次要求下，金喆貿(mào)易收購了黃某紅在杭州聯(lián)合銀行三墩支行以土地使用權(quán)抵押貸款的全部債權(quán)。

??盤活方案再生波折 地方政府的營商考驗

??正當(dāng)這樁爛尾樓復(fù)建盤活重現(xiàn)曙光之際，局勢卻陡轉(zhuǎn)直下。

??2021年5月13日，黃某紅單方面啟動個人破產(chǎn)程序的消息在債權(quán)人之間傳開。

??2021年5月22日，黃某紅在告全體債權(quán)人函中回應(yīng)稱，由于土地證登記在其個人名下，東方麗都無法辦理預(yù)售證，且應(yīng)項目涉及違建無法辦理過戶手續(xù)，在未得到人民法院允許情況下無法過戶；其本人從未向浦江人民法院申請破產(chǎn)清算。而根據(jù)浙江省高院印發(fā)的《浙江法院個人債務(wù)集中清理(類個人破產(chǎn))工作指引(試行)》第 52、53 條，項目通過債務(wù)重整的方式引入投資人投入資金完成開發(fā)建設(shè)從而清償債務(wù)的方式進行；在政府及法院監(jiān)督下引入投資人完成開發(fā)，避免再次陷入危機，保障履行前述承諾。

??對此，債權(quán)人在寫給浦江縣人民法院的公開信中稱，黃某紅已支付150萬元律師費，向浦江縣人民法院提出了個人破產(chǎn)申請，企圖以合法形式逃債務(wù)，侵害債權(quán)人利益。在債權(quán)人看來，“黃某紅毫無誠信可言，如何獲得債權(quán)人同意，如何啟動所謂破產(chǎn)程序，其破產(chǎn)程序是否符合相關(guān)法律規(guī)定？”

??蹊蹺的是，債權(quán)人小組成員黃某蓮，在債權(quán)人會議上提出“其本人投資續(xù)建項目更有保障”。不過，在2021年6月9日，部分工作組成員專赴諸暨市會見百盛集團相關(guān)負(fù)責(zé)人，表示依然支持百盛集團投資。

??2021年6月11日，包括金喆置業(yè)在內(nèi)參加的聯(lián)合工作組例會上，債權(quán)人代表簽訂會議決議，確定黃某蓮為東方麗都項目投資人，并載明該決議僅限于黃某蓮與黃某紅交涉所用，不作為推翻與百盛集團簽署框架協(xié)議的依據(jù)。

??2021年6月14日，百盛集團發(fā)出致全體債權(quán)人公開信，表示支持黃某蓮?fù)咨铺幚戆偈⒓瘓F已收購債權(quán)，及與債權(quán)人、引薦人、工作組簽訂的相關(guān)協(xié)議前提下，全力支持新投資人工作，但后果無法預(yù)料，應(yīng)引起全體債權(quán)人高度重視。

??再加上還有部分債權(quán)人未簽署債權(quán)債務(wù)確認(rèn)協(xié)議，種種不確定因素陡然增加，導(dǎo)致項目盤活工作無法推進，讓百盛集團失去繼續(xù)追加投資的信心，指令金喆貿(mào)易向杭州市西湖區(qū)法院提起抵押債權(quán)拍賣申請。

??2021年10月10日，杭州市西湖區(qū)人民法院在黃宅鎮(zhèn)東方麗都項目所在地張貼《查封公告》《拍賣公告》《執(zhí)行裁定書》，依法啟動抵押物拍賣處置程序，即按現(xiàn)狀依法將抵押物評估、公告、拍賣，對項目違建部分仍按2014年2月12日浦江縣人民政府辦公室15號抄告單確定的原則精神處理，在拍賣公告時遵循違建處置方案。

??2022年3月18日，浦江縣自規(guī)局復(fù)函杭州市西湖區(qū)人民法院稱，因該不動產(chǎn)存在未批先建、違法占地、越證建設(shè)等問題未處理，不具備登記條件，另該項目被諸暨、浦江人民法院多次查封，仍在抵押狀態(tài)不具備拍賣條件。

??據(jù)金喆貿(mào)易法人陳某良透露，此前,該案件曾由浦江縣人民法院移交杭州市西湖區(qū)法院執(zhí)行。期間，浦江縣人民法院陳某政法官與西湖區(qū)人民法院執(zhí)行法官姚某明溝通后，讓本欲進行資產(chǎn)評估的西湖區(qū)法院態(tài)度轉(zhuǎn)變，不再繼續(xù)推進拍賣事項。

??5月23日，百盛集團與金喆貿(mào)易向浦江縣人民政府提出請求：希望通過依法處置抵押財產(chǎn)實現(xiàn)債權(quán)。即按現(xiàn)狀依法將抵押物評估、公告、拍賣，對項目違建部分仍按2014年2月12日浦江縣人民政府辦公室15號抄告單確定的原則精神處理，在拍賣公告時將違建處置方案一并公告，以妥善解決這一拖延20年之久的歷史遺留問題，最大限度維護全體債權(quán)人利益，維護公平正義。

??對于該請求，浦江縣委、縣政府均未給出明確意見。

??據(jù)當(dāng)?shù)刂槿耸客嘎叮纸h人民法院專委、仙華法庭一位負(fù)責(zé)人積極主張根據(jù)浙江省高院印發(fā)的《浙江法院個人債務(wù)集中清理(類個人破產(chǎn))工作指引(試行)》第52、53條，通過債務(wù)重整的方式引入投資人投入資金完成開發(fā)建設(shè)從而清償債務(wù)的方式進行，在政府及法院監(jiān)督下引入投資人完成開發(fā)。

??他在征詢百盛集團負(fù)責(zé)人意見時，曾以政府要保障多數(shù)債權(quán)人利益，而且項目涉及違規(guī)占地和未批先建等、司法拍賣難度大，且需要債務(wù)人黃某紅出面處理違規(guī)超紅線土地為由（此前政府掛牌超占土地黃某紅無資金實力摘牌），希望走個人債務(wù)清算程序，將原本可落地的合作方案又拉回死胡同。

??這一由個人拍地違建商品房違規(guī)銷售引發(fā)的爛尾樓樣本案例，在房地產(chǎn)行業(yè)近30年的飛速發(fā)展過程中極具典型意義，如何保護百位債權(quán)人切身利益的解套方案將走向何方？如何在合法合規(guī)、公平公正的前提下拿出一套切實可行、落地見效的解決方案，營造良好營商環(huán)境，考驗著當(dāng)?shù)卣块T的政治智慧。